觀點(diǎn)網(wǎng) 華夏幸福的化債動(dòng)態(tài)，一直頗受市場(chǎng)關(guān)注。
去年11月，華夏幸福宣布設(shè)立信托抵債的相關(guān)計(jì)劃，擬設(shè)立總體規(guī)模為255億元的自益型信托，并以設(shè)立后的信托受益權(quán)份額抵償相關(guān)金融債務(wù)。
自此，華夏幸福債務(wù)重組計(jì)劃“兌抵接”中，“抵”的部分正式提上日程。
由于涉及到多家下屬項(xiàng)目公司，華夏幸福擬先行對(duì)相關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行歸集，資產(chǎn)歸集完成后以相關(guān)資產(chǎn)設(shè)立信托計(jì)劃。
據(jù)悉，華夏幸福的全資子公司華夏幸福（固安）信息咨詢服務(wù)有限公司擬作為歸集主體，后者的全資子公司譽(yù)諾金（固安）信息咨詢服務(wù)有限公司擬作為平臺(tái)公司承接11家產(chǎn)城公司的股權(quán)。
今年1月25日，華夏幸福披露了這項(xiàng)重大資產(chǎn)出售暨關(guān)聯(lián)交易的預(yù)案。而在一個(gè)多月后，也終于迎來交易草案。
草案顯示，華夏幸福以譽(yù)諾金公司100%股權(quán)（含持有的11家標(biāo)的項(xiàng)目公司股權(quán)）以及全資子公司固安信息咨詢持有的對(duì)譽(yù)諾金及11家標(biāo)的項(xiàng)目公司的債權(quán)設(shè)立自益型信托，并以信托受益權(quán)份額抵償上市公司對(duì)部分債權(quán)人不超過240.01億元的金融債務(wù)。
減負(fù)與化債
對(duì)比1月公布的預(yù)案和3月7日晚間披露的《華夏幸�；鶚I(yè)股份有限公司重大資產(chǎn)出售暨關(guān)聯(lián)交易報(bào)告書（草案）》，交易的具體方案并未做特別調(diào)整。
但在整體交易草案中，更新了武陟鼎興、懷來鼎興、昌黎瑞祥、長葛鼎鴻、蒲江鼎興、和縣鼎興、嘉魚鼎通、獲嘉產(chǎn)城、新密產(chǎn)城、鎮(zhèn)江鼎達(dá)、開封產(chǎn)城等11家公司（簡稱“標(biāo)的項(xiàng)目公司”）的審計(jì)及評(píng)估數(shù)據(jù)、相關(guān)協(xié)議簽署情況以及本次交易對(duì)上市公司影響等內(nèi)容。
根據(jù)相關(guān)評(píng)估報(bào)告，11家標(biāo)的項(xiàng)目公司于2023年6月30日的賬面價(jià)值合計(jì)為約77.36億元，而在交易預(yù)案中，該項(xiàng)數(shù)據(jù)為77.35億元。評(píng)估值合計(jì)約為103.57億元，合計(jì)增值約26.22億元。
華夏幸福及其合并范圍內(nèi)的子公司將截至2023年10月31日持有的對(duì)標(biāo)的項(xiàng)目公司的內(nèi)部債權(quán)以賬面值約152.27億元轉(zhuǎn)讓至固安信息咨詢。
資產(chǎn)歸集完成后，固安信息咨詢持有譽(yù)諾金100%股權(quán)，譽(yù)諾金持有11家標(biāo)的項(xiàng)目公司100%股權(quán)，固安信息咨詢持有對(duì)譽(yù)諾金及標(biāo)的項(xiàng)目公司合計(jì)約255.84億元的債權(quán)。
于2023年11月21日，華夏幸福已完成相關(guān)信托計(jì)劃設(shè)立事宜，信托規(guī)模約為255.84億元。固安信息咨詢擬按照每1元面值前述信托份額，抵償1元金融債務(wù)的對(duì)價(jià)（債權(quán)不足1元的按1元計(jì)算），抵償不超過240.01億元的前述金融債務(wù)。
未用于抵債的信托受益權(quán)份額，仍由固安信息咨詢持有。
在上述240.01億元的金融債務(wù)中，公司債持有人、美元債持有人，以及其他債權(quán)人三種類型債權(quán)人，對(duì)應(yīng)的抵債金額為53.73億元、51.10億元、135.18億元，占此次抵償金融債務(wù)的22.39%、21.29%、56.32%。
本次交易完成后，華夏幸福的資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率和速動(dòng)比率也均小幅下降。
財(cái)報(bào)顯示，華夏幸福2022年末、2023年11月末的資產(chǎn)負(fù)債率分別由交易前的94.04%下降至92.89%、93.71%下降至92.15%，對(duì)其長期償債能力帶來改善。
流動(dòng)比率由交易前的1.91下降至1.84、1.54維持不變；速動(dòng)比率由交易前的0.57下降至0.51、0.45下降至0.42。
華夏幸福表示，由于本次置出的11家標(biāo)的項(xiàng)目公司的總負(fù)債規(guī)模較大，本次重組交易減少了華夏幸福金融債，標(biāo)的公司將不再納入華夏幸福合并報(bào)表，公司總負(fù)債規(guī)模取得明顯下降。
對(duì)比交易前后的數(shù)據(jù)，2023年11月30日，華夏幸�？傌�(fù)債合計(jì)由約3464.03億元下降至3178.42億元，降幅為8.25%；2022年12月31日，總負(fù)債合計(jì)由約3842.66億元下降至3556.74億元，降幅為7.44%。
隱患與誠意
但需要注意的是，交易草案中提到，標(biāo)的項(xiàng)目公司主營業(yè)務(wù)為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，該細(xì)分行業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，開發(fā)及回款周期較長。
雖然近期以來出臺(tái)若干松綁房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域融資政策，但總體來看行業(yè)融資仍呈現(xiàn)收緊態(tài)勢(shì)�；诋a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的業(yè)務(wù)模式，地方政府給付能力是影響產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)公司應(yīng)收賬款回收關(guān)鍵因素。
由于標(biāo)的項(xiàng)目公司長期應(yīng)收賬款與短期償債資金需求的不匹配導(dǎo)致的現(xiàn)金流壓力，武陟鼎興、長葛鼎鴻、昌黎瑞祥、和縣鼎興、嘉魚鼎通、獲嘉產(chǎn)城、新密產(chǎn)城、蒲江鼎興已被列為失信被執(zhí)行人。
為保障標(biāo)的項(xiàng)目公司的基本運(yùn)營，華夏幸福仍將向這11家項(xiàng)目公司提供財(cái)務(wù)資助。
截至2023年11月30日，標(biāo)的項(xiàng)目公司懷來鼎興對(duì)九通基業(yè)投資有限公司的應(yīng)付利息余額為26440.1萬元。本次交易完成后，標(biāo)的項(xiàng)目公司不再納入華夏幸福合并報(bào)表范圍，上述應(yīng)付款項(xiàng)將被動(dòng)變?yōu)槿A夏幸福為標(biāo)的項(xiàng)目公司提供的財(cái)務(wù)資助事項(xiàng)。
對(duì)此，華夏幸福表示，同意在不影響公司正常經(jīng)營的情況下，在前述懷來鼎興應(yīng)付九通基業(yè)利息2.64億元以外，向11家標(biāo)的項(xiàng)目公司提供合計(jì)不超過1500萬元額度的財(cái)務(wù)資助，期限為自2023年11月1日起八年。
截至2024年1月31日，華夏幸�？赡苄璺謩e為懷來鼎興、和縣鼎興和武陟鼎興承擔(dān)5.69億元、0.10億元以及0.73億元的擔(dān)保責(zé)任，總金額為6.52億元，均為連帶責(zé)任保證擔(dān)保。
截至2024年1月31日，華夏幸福累計(jì)未能如期償還債務(wù)金額合計(jì)244.15億元，而連帶責(zé)任擔(dān)保也成為不可忽視的隱患。
或許并不能給這一自益型信托計(jì)劃打滿分，但已是華夏幸福給出的最佳方案。
華夏幸福表示，剝離了部分傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)新城重資產(chǎn)業(yè)務(wù)的項(xiàng)目公司，有利于減輕經(jīng)營壓力，符合公司“全面轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)新城服務(wù)商”的戰(zhàn)略目標(biāo)。
就在交易草案披露前一天，華夏幸福官微發(fā)布信息，幸�；鶚I(yè)物業(yè)在2024年的市場(chǎng)拓展開年就取得了重大突破。已在市場(chǎng)拓展、增值服務(wù)、品牌建設(shè)等方面取得新的進(jìn)展，成功簽約了13個(gè)項(xiàng)目。
在這13個(gè)新簽約的項(xiàng)目中，有12個(gè)預(yù)計(jì)在本年度實(shí)現(xiàn)進(jìn)場(chǎng)，形成現(xiàn)金流和利潤。而社區(qū)團(tuán)購這一增值業(yè)務(wù)，在春節(jié)假期期間的營收已突破千萬元大關(guān)。
此外，有市場(chǎng)消息稱，華夏幸福在全國共計(jì)36個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目申報(bào)融資“白名單”，涉及套數(shù)5.4萬套，擬申請(qǐng)融資金額約87億元。
其中，河北省內(nèi)廊坊市內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目23個(gè)，涉及套數(shù)3.5萬套，擬申請(qǐng)金額70億元；河北省內(nèi)廊坊市外房地產(chǎn)項(xiàng)目6個(gè)，涉及套數(shù)1.05萬套，擬申請(qǐng)金額10.82億元；河北省外房地產(chǎn)項(xiàng)目7個(gè)，涉及套數(shù)0.8萬套，擬申請(qǐng)金額5.9億元。
“白名單”有望助華夏幸福距離輕裝上陣更進(jìn)一步。
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