觀點(diǎn)指數(shù) 行業(yè)調(diào)整下，核心城市核心區(qū)位優(yōu)質(zhì)地塊爭(zhēng)奪激烈。西安作為熱點(diǎn)城市之一，其土地招拍掛吸引了不少企業(yè)。
今年2月份，龍湖繼續(xù)在西安擴(kuò)儲(chǔ)。去年其在西安公開(kāi)市場(chǎng)獲取了四塊地，合計(jì)規(guī)劃建面68萬(wàn)平方米。
近兩年，龍湖拿地區(qū)域主要集中在長(zhǎng)安區(qū)、高新區(qū)、灞橋區(qū)和雁塔區(qū)。選擇這些區(qū)域主要是考慮人口、產(chǎn)業(yè)、客群定位、地塊區(qū)位、基礎(chǔ)設(shè)施配套等因素。
從西安樓市的表現(xiàn)來(lái)看，總體不錯(cuò)，房?jī)r(jià)連續(xù)11個(gè)月環(huán)比上升。住房升值或保值空間預(yù)期比較樂(lè)觀。疊加去年政策的支持，市場(chǎng)信心小幅回升。
龍湖的產(chǎn)品在西安成績(jī)突出，2022年還居于西安銷售前列，主要是其高端改善產(chǎn)品與西安不斷釋放的改善需求適配。
要注意的是，龍湖的產(chǎn)品對(duì)地塊要求比較高，要想獲取優(yōu)質(zhì)地塊也面臨著激烈的競(jìng)爭(zhēng)。當(dāng)前進(jìn)入西安的大型房企不在少數(shù)，如保利、綠城、金茂、中國(guó)鐵建、越秀地產(chǎn)等。
加倉(cāng)西安
2月22日，西安市航天基地掛牌成交1宗31.23畝商住用地，由陜西博賽房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（龍湖）摘得，成交價(jià)5.5億元，樓面價(jià)9436元/平方米。
該地塊是龍湖在航天基地的第四個(gè)住宅項(xiàng)目，其余三個(gè)為龍湖曲江畔、龍湖花千樹(shù)、龍湖星河云河頌。
行業(yè)調(diào)整下，核心城市核心區(qū)位優(yōu)質(zhì)地塊爭(zhēng)奪激烈。而西安作為熱點(diǎn)城市之一，土地招拍掛同樣吸引了不少企業(yè)。
據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)觀察，2023年西安商品住宅用地出讓面積近9000畝，土地出讓金超900億。從參拍企業(yè)來(lái)看，龍湖、保利、中國(guó)鐵建、招商、中海、越秀等較為活躍�？梢钥吹�，拿地主要以央國(guó)企為主，龍湖為少數(shù)的民企代表。
據(jù)了解，龍湖此前的土地拓展清單上有20個(gè)重點(diǎn)城市。龍湖拿地重點(diǎn)城市主要分布在長(zhǎng)三角地區(qū)、西部地區(qū)和環(huán)渤海地區(qū)。西部地區(qū)拿地的城市有5個(gè)，分別為成都、重慶、西安、昆明和蘭州。
此次拿地，是龍湖對(duì)西安市場(chǎng)的持續(xù)加倉(cāng)和深耕。
龍湖早在2006年便進(jìn)入了西安市場(chǎng)，首個(gè)作品也是擅長(zhǎng)的別墅產(chǎn)品。
以較為火熱的高新區(qū)來(lái)說(shuō)，此前龍湖進(jìn)入的時(shí)間比較晚。在該區(qū)域的首個(gè)項(xiàng)目主要通過(guò)合作去試水。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，高新區(qū)地塊十分搶手，2023年西安共誕生8宗搖號(hào)地塊，其中6宗地位于高新區(qū)。
2003年中海地產(chǎn)幾乎是最早進(jìn)駐西安高新區(qū)市場(chǎng)的房企，融創(chuàng)、綠地、萬(wàn)科、保利緊隨其后。
龍湖則是于2017年通過(guò)與西安聞天科技實(shí)業(yè)集團(tuán)以股權(quán)合作形式，獲取西安市高新區(qū)地塊開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)，正式進(jìn)入高新區(qū)。
雖然入局時(shí)間較晚，但拿地投資強(qiáng)度卻不低。比如龍湖以達(dá)到最高限價(jià)152012萬(wàn)元進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)競(jìng)得GX3-42-24-2地塊，地塊面積64.106畝。 該地塊參與搖號(hào)的房企有中海、龍湖、中國(guó)鐵建等。
除了高新區(qū)外，西安其他區(qū)域也在補(bǔ)倉(cāng)。去年8月份，龍湖以18.12億競(jìng)得GX3-42-72-2地塊，該地塊位于高新CID開(kāi)發(fā)建設(shè)的重點(diǎn)片區(qū)瞳南板塊，凈用地面積7.09萬(wàn)平米，系片區(qū)待開(kāi)發(fā)住宅地塊最大的一宗。
此外，龍湖還與南通亞倫合作，介入同板塊另一宗觸頂搖號(hào)地塊。這個(gè)地塊是南通亞倫在去年4月以16.5億元觸頂搖號(hào)競(jìng)得。彼時(shí)地塊吸引了華潤(rùn)、星河等房企參拍。該次合作給龍湖帶來(lái)7.17萬(wàn)平米的新增建面儲(chǔ)備。
從財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)上看，近五年西安在龍湖總土儲(chǔ)中的占比逐漸擴(kuò)大（2023年僅為上半年數(shù)據(jù)）。
根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，2010年-2023年拿地明細(xì)顯示，拿地區(qū)域主要集中在未央?yún)^(qū)、長(zhǎng)安區(qū)、雁塔區(qū)、灞橋區(qū)、新城區(qū)、蓮湖區(qū)以及高新區(qū)（西安有11個(gè)行政區(qū)）。其中，這兩年主要是在長(zhǎng)安區(qū)、灞橋區(qū)、雁塔區(qū)和高新區(qū)拿地。
長(zhǎng)安區(qū)、雁塔區(qū)都是屬于西安比較繁華的行政區(qū)，人口和經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)突出，購(gòu)房群體多。而高新區(qū)和灞橋區(qū)發(fā)展?jié)摿Υ�，待開(kāi)發(fā)的地塊價(jià)格相對(duì)優(yōu)惠，提前布局可以提高未來(lái)利潤(rùn)空間。
高新區(qū)的重要區(qū)位早已顯現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)鏈、基礎(chǔ)設(shè)施也在不斷完善。如近日高新區(qū)集中開(kāi)工32個(gè)項(xiàng)目、總投資346億元；簽約落地42個(gè)項(xiàng)目，涉及先進(jìn)制造、現(xiàn)代服務(wù)、社會(huì)事業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域。
灞橋區(qū)的西安國(guó)際港務(wù)區(qū)是陜西省和西安市為了打造內(nèi)陸改革開(kāi)放新高地而設(shè)立的經(jīng)濟(jì)先導(dǎo)區(qū)。西安浐灞國(guó)際港也將著重做好產(chǎn)業(yè)、教育、醫(yī)療資源布局等工作。隨著配套設(shè)施的完善，人口流入也會(huì)帶來(lái)潛在的住房需求。
觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，龍湖對(duì)西安的投拓范圍擴(kuò)大、加深，一方面是西安市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)較好。另一方面，也有龍湖本身產(chǎn)品銷售客觀，投資回報(bào)比預(yù)期良好而推動(dòng)。
市場(chǎng)需求適配
2023年西安的新房成交面積和成交金額雙漲。二手房網(wǎng)簽累計(jì)成交98729套，同比增加65.7%，市場(chǎng)成交達(dá)到歷史高位。
從價(jià)格指數(shù)來(lái)看，西安新房?jī)r(jià)格11個(gè)月環(huán)比上漲，12個(gè)月同比上漲。2023年全年新房同比上漲2.3%。
去年放開(kāi)限購(gòu)和收緊落戶政策后，西安樓市的住房成交量短暫上升，但持續(xù)性不強(qiáng)。而下半年本地客戶以改善性住房為主，外地購(gòu)房人群占據(jù)主力。
從2023年西安住宅銷售價(jià)格分類指數(shù)可以看到，144平方米以上的價(jià)格上漲幅度是最大的。2023年西安二手房主要是“以價(jià)換量”。2023年二手房?jī)r(jià)格指數(shù)平均下降0.6%，其中90平方米戶型下降0.8%、90-144平方米戶型下降0.5%。二手業(yè)主以降價(jià)換成交，改善需求進(jìn)一步釋放。
去年年初，龍湖發(fā)布了全新的三大產(chǎn)品系：云河頌、御湖境、青云闕，這是區(qū)別于剛需的高端改善型產(chǎn)品，其提到要把改善型產(chǎn)品作為主力。
西安當(dāng)前的市場(chǎng)需求和龍湖的產(chǎn)品定位有高度的適配性。
從銷售來(lái)看，龍湖在西安獲得投資的正反饋，這一情況在市場(chǎng)不景氣的情況下比較難得。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2022年龍湖于西安登頂銷售榜首。截至2023年中期，西安區(qū)域?qū)崿F(xiàn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入及區(qū)域合約銷售分別為10億元、63.53億元，較去年同期增長(zhǎng)800%、96.32%。
龍湖在西安上半年的銷售額已經(jīng)超過(guò)2020年全年，以及接近2018和2021年。預(yù)計(jì)2023年全年西安的表現(xiàn)不會(huì)比弱于2022年。這兩年較高的銷售給后兩個(gè)財(cái)年的結(jié)轉(zhuǎn)收入帶來(lái)明顯支撐。
值得關(guān)注的是，高新區(qū)龍湖青云闕一年銷售70億，入市后連續(xù)8個(gè)月是銷冠；另外去年開(kāi)盤的高新云河頌，首開(kāi)兩個(gè)月銷售超25億。
除了上述項(xiàng)目外，龍湖還有低密墅居龍湖雙瓏原著、龍湖天矩和天地源龍湖春江天境項(xiàng)目。
需要注意的是，在西安龍湖同類型的競(jìng)品也不少。中國(guó)金茂主力在售項(xiàng)目為大明宮金茂府、高新金茂悅園。上實(shí)城開(kāi)主力在售項(xiàng)目為自然界河山江月、上實(shí)啟元，全部為高端改善產(chǎn)品。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，星河灣是2023年西安房企中成交均價(jià)最高的房企。曲江星河灣下一批次加推，預(yù)計(jì)在2024年4月份左右。
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