觀點(diǎn)指數(shù) 近日，黃埔區(qū)蘿崗社區(qū)塘頭村舊村改造項(xiàng)目（黃埔區(qū)AG0113規(guī)劃管理單元）控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整必要性及規(guī)劃方案征詢意見公示。
據(jù)了解，塘頭村為黃埔蘿崗片區(qū)城市更新的重點(diǎn)項(xiàng)目之一，今年初發(fā)布的《廣州市城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃（2021-2035 年）》中，塘頭村項(xiàng)目亦被列入其中。
2021年3月，塘頭村舊改項(xiàng)目舉行改造工作啟動暨首拆儀式，項(xiàng)目合作企業(yè)保利發(fā)展浮出水面。
彼時(shí)，保利發(fā)展簽約操刀、達(dá)成意向合作或提前介入的舊改項(xiàng)目超過10個(gè)，包括天河的冼村、新塘村新合公司、柯木塱村、漁沙坦村，海珠的紅衛(wèi)村、三滘村、東風(fēng)村、黃埔的黃陂社區(qū)長安片區(qū)、大塱村、塘頭村、花都的三東村、南沙的亭角村、增城的中新村等。
在“防止大拆大建”的調(diào)整期，舊改經(jīng)歷了一段停滯時(shí)期，保利發(fā)展的城市更新業(yè)務(wù)也一度停滯。據(jù)了解，廣東保利城市更新事業(yè)部被解散，保利城市更新的公眾號更新也定格在了2022年6月。
本次塘頭村舊村改造項(xiàng)目規(guī)劃方案公示，意味著保利發(fā)展的舊改正逐步恢復(fù)推進(jìn)。除該項(xiàng)目外，日前保利集團(tuán)還簽約了廣州老機(jī)場區(qū)域，將與廣東機(jī)場集團(tuán)、南航集團(tuán)共同合作。
去年末，保利發(fā)展還在西安摘得未央?yún)^(qū)紅旗村城改項(xiàng)目的3宗商住用地。
觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，在構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的行業(yè)趨勢和超大特大城市推進(jìn)城中村改造的政策引導(dǎo)下，保利發(fā)展的舊改事業(yè)有重新抬頭的意味。
巨量儲備
城市更新重新提上日程，廣州、深圳、上海等改造經(jīng)驗(yàn)豐富、歷史長遠(yuǎn)的城市在新一輪行情中響應(yīng)速度也更快。
廣州計(jì)劃在2035年之前推進(jìn)267 個(gè)舊村莊舊城鎮(zhèn)全面改造與混合改造項(xiàng)目。
根據(jù)名單內(nèi)容，此前保利發(fā)展介入的大部分項(xiàng)目都在推進(jìn)范圍內(nèi)，只有少數(shù)遠(yuǎn)郊區(qū)域的項(xiàng)目可能停止改造。
這也意味著保利發(fā)展手上仍有不少潛在的城市更新項(xiàng)目儲備。其中，海珠紅衛(wèi)村、三滘村、花都三東村等項(xiàng)目改造土地面積或超過100公頃。
值得注意的是，部分項(xiàng)目將采取做地的改造模式，但保利發(fā)展似乎并不符合做地主體的條件。
在去年發(fā)布的《廣州市統(tǒng)籌做地推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展工作方案》中，政府認(rèn)定的市級做地主體包括越秀集團(tuán)、廣州建筑、廣州地鐵、廣州交投、珠實(shí)集團(tuán)、機(jī)場建投集團(tuán)等全資國企，而各區(qū)可認(rèn)定或組建一至兩家區(qū)屬全資國企開展做地工作。
意味著“政府認(rèn)定的國有企業(yè)”覆蓋范圍是廣州市或市內(nèi)各區(qū)政府全資持有的企業(yè)。但重點(diǎn)城市更新片區(qū)亦可以通過“改儲結(jié)合、帶方案招商”模式的公開招商方式選擇做地主體。
目前為止，尚未看見市屬和區(qū)屬國企之外的企業(yè)在城市更新上有參與的情況。至于保利發(fā)展是繼續(xù)參與還是暫時(shí)退出，還需要進(jìn)一步觀察。
盡管如此，保利發(fā)展在當(dāng)下的廣州城市更新中依然有一定分量，原因在于此前參與的項(xiàng)目中已有不少轉(zhuǎn)化成了企業(yè)的土地儲備，也成為保利發(fā)展在廣州銷售的重要組成部分。
現(xiàn)貨告急
據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，目前保利發(fā)展在售的由舊改轉(zhuǎn)化而來的項(xiàng)目共有3個(gè)，分別為新塘村新合公司轉(zhuǎn)化的保利天匯、大塱村轉(zhuǎn)化的保利羅蘭國際和黃陂社區(qū)長安片區(qū)轉(zhuǎn)化的保利翔龍?zhí)靺R。
另外，冼村舊改項(xiàng)目此前完成改造的部分地塊轉(zhuǎn)化成了保利天御，項(xiàng)目已售罄，而新的地塊即將進(jìn)入征收階段，從拆除到重新完成開發(fā)，還需要較長時(shí)間。
值得注意的是，在售的項(xiàng)目保利天匯和保利羅蘭國際余貨均已所剩不多。
保利天匯共分5期開發(fā)，于2019年10月開放營銷中心，同年12月開盤，項(xiàng)目總建面近79萬平方米。目前，項(xiàng)目大部分產(chǎn)品已經(jīng)入市。陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，保利天匯目前還有4棟高層有較多余貨，大部分為四房戶型，其他樓棟基本完成清盤。
這也意味著，保利天匯的住宅產(chǎn)品可能在今年即可銷售完畢。
保利羅蘭國際于2021年12月開盤，共有四期，前三期總建面約51萬平方米，四期建面近22萬平方米，目前四期最后一棟已入市。從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，目前僅余一棟樓有較多剩余未網(wǎng)簽的單位，其他樓棟基本售罄。
此外，保利翔龍?zhí)靺R住宅部分規(guī)劃總建面約59萬平方米，總計(jì)約3100戶，目前完成網(wǎng)簽的單位超過1200個(gè)。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，保利翔龍?zhí)靺R近半年網(wǎng)簽約260套，由此估算每年的銷售將超過500套，剩余貨量或可供2-3年發(fā)展所需。
隨著冼村、塘頭村等舊改項(xiàng)目的加速推進(jìn)，保利發(fā)展有望在近兩年繼續(xù)補(bǔ)充舊改大盤的土地儲備。
據(jù)悉，塘頭村項(xiàng)目規(guī)劃總建面近190萬平方米，從較早前公布的實(shí)施方案了解到，項(xiàng)目將規(guī)劃大量的居住用地和商住綜合用地。
而在此之前，保利發(fā)展則在廣州的招拍掛市場保持較高的積極性。
2023年至今，保利發(fā)展在廣州合計(jì)競得5宗涉宅地，包括海珠東方紅印刷廠地塊、荔灣東沙國際商貿(mào)港片區(qū)AF060610、AF060617、AF060712、AF060715、AF060720地塊等重要項(xiàng)目，總計(jì)容建面74萬平方米，總地價(jià)164億元。
據(jù)了解，2023年9月拿地的保利云境已經(jīng)入市，憑借一貫“卷”價(jià)格、“卷”戶型的“卷王”策略獲得較高的認(rèn)籌量；同期拿地的燕語堂悅也已經(jīng)完成規(guī)劃公示。
值得注意的是，近期保利發(fā)展聯(lián)合貝殼在保利翔龍?zhí)靺R推出特價(jià)團(tuán)購單位以提高去化效率。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，活動兩天銷售超過50套。保利發(fā)展還將加大去化營銷力度，因此保持充足的土地儲備至關(guān)重要，這也是其舊改抬頭的原因之一。
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