今后的樓市風(fēng)向標(biāo)已明確。
“保障歸保障，市場(chǎng)歸市場(chǎng)”，住房市場(chǎng)，一分為二。
上個(gè)月，伴隨著二十屆三中全會(huì)的落幕，“雙軌制”再次被確定。
這也意味著，“商品房+保障房”雙軌制將成為未來中國(guó)房地產(chǎn)新模式。
如若，再結(jié)合最近房地產(chǎn)市場(chǎng)的幾個(gè)熱搜，連起來看，非常有意思。
樓市政策正在發(fā)生根本性變化，昆明卻有點(diǎn)不一樣。
“好房子”的競(jìng)爭(zhēng)才剛開始
今年來，昆明的保障房、配售型保租房接二連三落地，多個(gè)待啟動(dòng)城改項(xiàng)目紛紛調(diào)規(guī)降容、降高，待入市地塊容積率普遍下調(diào)至3及以下……更大的變革逐漸起勢(shì)。
7月，《昆明市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定2024版(征求意見稿)》順利完成聽證，優(yōu)化調(diào)整了25項(xiàng)指標(biāo)。繼24條新政后，明確提出降容積率、降公攤后的又一重大調(diào)整，同時(shí)鼓勵(lì)建設(shè)第四代住宅。
尤其在優(yōu)化房屋面積計(jì)算的基礎(chǔ)上，昆明還改變了容積率計(jì)算方式。
配電室、生活垃圾收集點(diǎn)、公廁、社區(qū)服務(wù)站、文化活動(dòng)站、體育活動(dòng)室等大部分公共服務(wù)設(shè)施，未來不再計(jì)入容積率。
簡(jiǎn)而言之，未來昆明的新建商品住宅品質(zhì)會(huì)越來越高，同等的建筑面積下，得房率可能會(huì)更高。
事實(shí)上，今年以來，深圳、福州、長(zhǎng)沙、佛山、惠州等城市，以及浙江地區(qū)，從不同角度出臺(tái)政策，減少住宅公攤面積，以增加得房率，提升住宅品質(zhì)，提升房屋實(shí)用性。
各地方都在力推建筑新規(guī)范，讓以前備受購房者詬病公攤面積，也將變相的“名存實(shí)亡”。
甚至在紹興、溫州、金華、湖州推出的新地塊中，相繼有了“計(jì)容新規(guī)”。即房企只要利用新規(guī)合理設(shè)計(jì)，理論上得房率可以達(dá)到100%，高的甚至可以達(dá)到120%。
而當(dāng)?shù)梅柯侍岣叩?00%的時(shí)候，公攤面積，也將成為“消失的它”。相比之前，購房者購買同等的面積空間下，實(shí)際可獲得的使用面積將增加至少20㎡。
縱觀當(dāng)下昆明的新建商品房住宅項(xiàng)目，大部分高層住宅公攤比例都在20%左右，甚至高達(dá)30%。
換個(gè)通俗易懂的說法，就是絕大多數(shù)購房者的首付款，也就是買了公攤面積而已。
萬科作為深耕昆明十余年的一線品牌房企，向來是昆明樓市風(fēng)向標(biāo)的引領(lǐng)者和變革先驅(qū)。
每一次落子，選址、產(chǎn)品、園林、戶型等維度上的眼光和前瞻性，都會(huì)給昆明市場(chǎng)帶來不少新意和沖擊。
近期，相繼過規(guī)亮相的萬科會(huì)展片區(qū)兩個(gè)新項(xiàng)目，備受關(guān)注。據(jù)相關(guān)人員透露，這一次萬科將顛覆大家的認(rèn)知，在產(chǎn)品品質(zhì)提高方面卷出了“新賽道”。
“大幅提升得房率”的風(fēng)終于吹到了昆明
去年底，萬科兩次出手拿地，合計(jì)拿下一百多畝地，是為數(shù)不多擴(kuò)大土地儲(chǔ)備的房企。
隨著十余年的開發(fā)，會(huì)展板塊作為昆明唯一深入滇池的區(qū)域，如今也是高端、改善型項(xiàng)目的集中地，萬科也是其中的開發(fā)大頭。
再次重倉昆明會(huì)展片區(qū)，萬科此次謀局不可謂不大。
2021年6月，萬科正式發(fā)出“七彩國(guó)際社區(qū)”藍(lán)圖構(gòu)想倡議，將格局和視野放到了片區(qū)的整體未來發(fā)展高度，從城市發(fā)展煥新、人居體驗(yàn)升級(jí)的維度，去打造一個(gè)與國(guó)際接軌的、更有溫度的高品質(zhì)社區(qū)。
深耕近7年，手握會(huì)展片區(qū)五大優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的萬科。這一次，將從產(chǎn)品的設(shè)計(jì)上給予昆明樓市一個(gè)全新的思考。
據(jù)悉，最新亮相的萬科桂語東方和萬科都會(huì)半島2個(gè)項(xiàng)目，將推出“全家桶”產(chǎn)品，主推8個(gè)戶型，建面從82-180㎡，全維度產(chǎn)品統(tǒng)統(tǒng)都有，產(chǎn)品價(jià)格區(qū)間從100萬左右到350萬。
跨度之大，幾乎覆蓋了當(dāng)下昆明90%的購房需求。
活動(dòng)當(dāng)天現(xiàn)場(chǎng)圖
而本次萬科帶來的最大震撼，卻是昆明市場(chǎng)從未出現(xiàn)過的大面積、大尺度、超高得房率。
看完產(chǎn)品直呼：“大幅提升得房率”的風(fēng)終于吹到了昆明。
萬科會(huì)展“雙子星”，實(shí)得約94-145%再次震撼昆明樓市
總體來看，萬科桂語東方、萬科都會(huì)半島兩個(gè)項(xiàng)目本次所推出的戶型，實(shí)得約94%，只是基本操作；實(shí)得約100%，是常態(tài)；實(shí)得可高達(dá)145%，才是萬科給昆明樓市帶來濃墨重彩的一次震撼。
具體來看，萬科桂語東方位于萬科500里北側(cè)，可以說是萬科500里走向超級(jí)社區(qū)的關(guān)鍵一步，其價(jià)值意義不只是升級(jí)那么簡(jiǎn)單。
項(xiàng)目總計(jì)規(guī)劃8棟住宅，其中包括15-20層純板式小高層，1梯2戶或2梯2戶設(shè)計(jì)，戶型面積約116-178㎡，偏向改善性客群。
萬科桂語東方實(shí)景鳥瞰效果圖
其中，建面約144㎡戶型，實(shí)際可使用面積達(dá)149㎡，實(shí)得超100%，為104%。
4房2衛(wèi)3陽臺(tái)設(shè)計(jì)的戶型，十分方正，三面采光，所有房間都是全明設(shè)計(jì)，4開間朝南，做到了真正的南北通透。
結(jié)構(gòu)外置的設(shè)計(jì)下，在四個(gè)臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間，都有面積可觀的內(nèi)部改造空間，可塑性很強(qiáng)。交房后，業(yè)主可隨意對(duì)內(nèi)部進(jìn)行空間改造，靈活、多變。
綜合計(jì)算下來，實(shí)際落地全贈(zèng)送面積達(dá)到了36.2㎡，完全抵銷了公攤面積，將更多的實(shí)用空間，還給購房者。
闊綽客廳寬度可達(dá)7米的大橫廳，進(jìn)深近7米，實(shí)際使用面積約50多㎡，可容納下十余人的小型聚會(huì)。
客廳、陽臺(tái)均采用可拆梁設(shè)計(jì)，能夠最大程度的擴(kuò)大采光面，空間結(jié)構(gòu)更多變靈活。打通，就是面積尺度超的大橫廳；也可以拓展至5房，滿足多人口家庭的居住需求。
144㎡戶型圖
豪華主臥的面寬達(dá)4.7米，進(jìn)深約5米，可擁有一個(gè)面積約10㎡的獨(dú)立衣帽，這樣的配置在市面上同面積產(chǎn)品中都是罕見的。
可以說，如此大的尺度和空間，足夠秒殺市場(chǎng)上的約180㎡大平層產(chǎn)品。
建面約178㎡的頂躍戶型，大5房3衛(wèi)4露臺(tái)。一層自帶一個(gè)約12㎡的露臺(tái)；二層還有單層約80㎡自由無承重墻空間可盡情改造，后期可改造出一個(gè)約40㎡的客廳和一個(gè)面積超大的臥室，兩側(cè)還有兩個(gè)近30㎡的大露臺(tái)。
相當(dāng)于業(yè)主可以同時(shí)擁有4個(gè)花園，面積超80㎡，家庭成員人人都可以有小天地，獨(dú)立且私密。
178㎡戶型圖
最終落地全贈(zèng)送面積為140㎡，實(shí)得可高達(dá)約145%，，業(yè)主的實(shí)際使用面積可達(dá)約258㎡。
作為一梯一戶小高層產(chǎn)品，獨(dú)立電梯廳入戶，直連約8㎡的私享花園，三面采光，南北通透，四面朝南。
客廳面寬7 米，一側(cè)連著約50㎡空中花園露臺(tái)，市面罕見的空中墅。尺度和空間，堪比市面上約260㎡的豪宅產(chǎn)品。雙面采光，270°景觀，無敵的視野，俯瞰滇池，別有一番滋味。
萬科會(huì)展“雙子星”的另一個(gè)項(xiàng)目，也不遑多讓。
按照規(guī)劃，萬科都會(huì)半島擬建10棟高層住宅，含商業(yè)配套裙房，一層地下室及1棟門衛(wèi)，共有82㎡、89㎡、99㎡、126㎡四個(gè)面積段的戶型。
與傳統(tǒng)改善型產(chǎn)品不同，此次推出的新型改善產(chǎn)品并不是以面積為基準(zhǔn)來定義產(chǎn)品的屬性，而是強(qiáng)調(diào)居住的舒適度，實(shí)得尺度等。做到了在有限的面積內(nèi)，提供更開闊的尺度和空間，帶來更加寬綽的居住體驗(yàn)。
其中，建面約89㎡戶型，3房2廳2衛(wèi)2陽臺(tái)，實(shí)得率約95%，贈(zèng)送面積14㎡，實(shí)際可使用面積85㎡。
約89㎡戶型圖
三面朝南雙陽臺(tái)可擴(kuò)容，通透且更實(shí)用。再充分利用可改造墻體設(shè)計(jì)，將3房改成2房，擁有一個(gè)面寬近9米的超級(jí)大橫廳，自帶270°環(huán)幕視野，變身一個(gè)尺度堪比城市豪宅的舒居改善小戶型，打敗市場(chǎng)98%戶型。
創(chuàng)新“S”墻的嵌入式墻體設(shè)計(jì)，后期可改造成隱形收納空間，可以是U型互動(dòng)廚房+多操作臺(tái)，也可以放一個(gè)雙開門的冰箱。
建面約99㎡戶型，實(shí)得約100%，實(shí)際可使用面高達(dá)99㎡，等同于建筑面積本身，公攤面積在這里“名存實(shí)亡”。
難得的是，雖然戶型面積小于100㎡，卻擁有一個(gè)4.7米寬的大客廳，輕松容下8個(gè)人的餐廳，直接秒殺市面上的一眾同面積段產(chǎn)品。
99㎡戶型圖
還擁有面積將近20㎡的超大主臥，開間尺度可達(dá)4.7米。這樣的尺度和空間大小，足以媲美市面上約120㎡的改善型產(chǎn)品。
要知道，很多公攤較大的130㎡戶型，其主臥的面寬也就在3米左右。
建面約125㎡的戶型，實(shí)得高達(dá)約101%，實(shí)得面積126㎡，寬綽4房的設(shè)計(jì)，三世同堂的天倫之樂輕松拿捏。
125㎡戶型圖
還配置有270°環(huán)幕視野，6.8米面寬的大客廳，以及一個(gè)開間達(dá)4.1米的超級(jí)主臥，實(shí)際可使用空間尺度，堪比約140㎡左右的高端改善型產(chǎn)品。
得益于結(jié)構(gòu)外置的設(shè)計(jì)，比同面積產(chǎn)品多了一個(gè)約30㎡的拓展面積，相當(dāng)于一個(gè)大客廳的空間，市面難尋。
從目前披露出的信息，萬科都會(huì)半島不論是顏值、功能以及產(chǎn)品力等多方面考量，都遠(yuǎn)超與市面上一般的改善型項(xiàng)目。
萬科將極具前瞻性的“未來城市理想單元”率先落地到萬科都會(huì)半島，取消底商，打造超級(jí)十字路口，把商業(yè)布局集中在八個(gè)地塊的中央。相當(dāng)于未來業(yè)主下樓就是生活濃度爆棚的商業(yè)生活，帶來全新局面的昆明改善人居新模式。
同時(shí)，因擇址于昆明維三低密片區(qū)的寶豐半島，背靠珥季路，向北鏈接廣福路世紀(jì)城各大成熟繁華商圈，生態(tài)屬性更優(yōu)越，自帶無敵觀滇視野，完美鏈接城市繁華與滇池生態(tài)在10分鐘生活圈內(nèi)。
3房、橫廳4+1房的戶型規(guī)劃，82-126㎡的面積段，妥妥的置業(yè)滇池邊優(yōu)選項(xiàng)。
還能通過S墻隱形空間設(shè)計(jì)，可改造墻體占比提升等，將實(shí)際可使用面積再擴(kuò)展至少20㎡，實(shí)現(xiàn)低門檻就能入住滇池邊，享高品質(zhì)的改善生活。
另據(jù)介紹，本次萬科會(huì)展“雙子星”推出的所有面積段戶型，每個(gè)臥室的面寬都在3米以上，是很多同面積段產(chǎn)品難以做到的空間尺度，足以媲美市面上高端改善產(chǎn)品。
且電梯廳、私享入戶花園等標(biāo)配入戶空間，都是業(yè)主可以獨(dú)享的空間，可自由設(shè)計(jì)空間的功能使用安排。
不得不說，萬科還是那個(gè)熟悉的萬科，帶來的每一次沖擊，都是引領(lǐng)市場(chǎng)變革的開端。
據(jù)了解，如此大的產(chǎn)品維度升級(jí)，承襲與萬科在成都、重慶的優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)。能將隔壁都卷瘋了的超優(yōu)基因帶來昆明，足見萬科對(duì)昆明的誠(chéng)意。
昆明南市區(qū)“湖居好房子”，烽煙再起
如今，會(huì)展片區(qū)已建待建的會(huì)展中心、公園學(xué)校等配套設(shè)施和樓盤開發(fā)用掉的土地已超過一半，相關(guān)的城市配套正逐漸完善中。
擁有已開通的2號(hào)線、5號(hào)線的雙地鐵線，三橫六縱一斜的交通體系直通昆明各個(gè)區(qū)域。擁有非常優(yōu)秀的生態(tài)資源，周邊2公里內(nèi)覆蓋五甲塘、海洪、星海寶島等多個(gè)濕地公園。包含艾爾西幼兒園、上海師范大學(xué)附屬官渡實(shí)驗(yàn)學(xué)校（小學(xué)、初中、高中）等在內(nèi)的已建成學(xué)校約10所。以及已開業(yè)的云南萬科首個(gè)社區(qū)商業(yè)品牌——小篆街，社區(qū)商業(yè)正蒸蒸日上。
萬科的南市區(qū)之戰(zhàn)，剛過半程。
隨著革新性產(chǎn)品的萬科都會(huì)半島和萬科桂語東方無縫接棒，也將掀開七彩國(guó)際社區(qū)開發(fā)的全新格局。
這種進(jìn)階的改善產(chǎn)品，不光在整個(gè)會(huì)展片區(qū)罕見，在當(dāng)下的昆明市場(chǎng)中極為少見的存在，恐怕也是接下來新房市場(chǎng)的發(fā)展方向。
應(yīng)對(duì)趨勢(shì)，昆明樓市的“湖居好房子”，烽煙再起。
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