當(dāng)今昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)上，新項(xiàng)目如果不說自己是第四代住宅，都不好意思出來打招呼。
根據(jù)云南房網(wǎng)前段時(shí)間的統(tǒng)計(jì)，目前昆明計(jì)劃上市的第四代住宅項(xiàng)目已經(jīng)有10多個(gè)，隨著樓市復(fù)蘇，新項(xiàng)目增多，第四代住宅還會(huì)進(jìn)一步增加。
國(guó)內(nèi)已經(jīng)有第四代住宅交付入住
第四代住宅這么火，原因也很容易理解，首先作為新的住宅建筑形式，肯定在許多方面都比上一代產(chǎn)品有超越，所謂“買新不買舊”。而且第四代住宅的最大賣點(diǎn)是贈(zèng)送多，得房率高，相當(dāng)于提高了性價(jià)比，當(dāng)然也就有了更大競(jìng)爭(zhēng)力。
其次，第四代住宅的大陽臺(tái)、大露臺(tái)在一定程度上模擬了院落功能，實(shí)現(xiàn)了空中綠化，相當(dāng)于普通住宅有了低配的別墅體驗(yàn)，再加上開發(fā)商給第四代住宅做的效果圖看上去花團(tuán)錦簇、美輪美奐，確實(shí)很難讓人不動(dòng)心。
但由于目前國(guó)內(nèi)已經(jīng)交付入住的第四代住宅還很少，絕大多數(shù)人都還沒有實(shí)際居住體驗(yàn)，所以目前只能看到開發(fā)商宣傳的第四代住宅各種優(yōu)點(diǎn)，對(duì)缺點(diǎn)卻知之不多。
第四代住宅有沒有缺點(diǎn)呢？當(dāng)然是有的，網(wǎng)上也有不少此類文章，但其中不少屬于以訛傳訛，片面夸大，什么十大缺點(diǎn)之類，明顯有拼湊之嫌。實(shí)際上第四代住宅真正有可能出現(xiàn)的痛點(diǎn)，主要有三個(gè)。
首先是采光痛點(diǎn)。第四代住宅因?yàn)槭谴箨柵_(tái)設(shè)計(jì)，陽臺(tái)進(jìn)深很大，三四米是常態(tài)，比一般陽臺(tái)最多1.8米的外挑寬度大得多，帶來的問題是陽臺(tái)上雖然陽光燦爛，可是和陽臺(tái)連通的室內(nèi)卻很難曬到太陽。
已經(jīng)交付的成都第四代住宅——七一森林花園，可以看出室內(nèi)采光不是很好
大部分第四代住宅為了解決這個(gè)問題，陽臺(tái)基本上采取錯(cuò)層設(shè)計(jì)，增加陽臺(tái)挑高，但這在多大程度上能增加室內(nèi)采光，現(xiàn)在還沒有看到這方面的日照分析。而且錯(cuò)層陽臺(tái)和露臺(tái)帶來的問題是隱私較差，不過這個(gè)問題可以通過設(shè)計(jì)解決，可是高挑空陽臺(tái)還帶來另一個(gè)痛點(diǎn)，就是不太好封閉。
昆明絕大多數(shù)人買房后都會(huì)封陽臺(tái)，以至于如今有些開發(fā)商將統(tǒng)一封陽臺(tái)作為賣點(diǎn)，高挑空陽臺(tái)如果不封閉，很難遮擋風(fēng)雨，但如果進(jìn)行封閉，第四代住宅宣傳的空中綠化就大打折扣不說，而且這種陽臺(tái)封閉的難度比較大，安全性也不好。假如有人封、有人不封，整體外觀就遠(yuǎn)比第三代住宅難看。
如果統(tǒng)一不封，倒是可以保持第四代住宅的設(shè)計(jì)初衷，但對(duì)后期物業(yè)管理就帶來了很大挑戰(zhàn)。這就說到第四代住宅的第三個(gè)痛點(diǎn)：長(zhǎng)期維護(hù)管理難題。
第四代住宅的陽臺(tái)不宜封閉，也很難封閉
第四代住宅如果要達(dá)到設(shè)計(jì)效果，最好所有住戶都不要封陽臺(tái)，可是有過買房經(jīng)歷的人都知道，封陽臺(tái)一向是物業(yè)管理的難題，有些小區(qū)即便最開始能堅(jiān)持統(tǒng)一不封，后期也會(huì)越來越難以管理。而第四代住宅如果任由住戶各行其是自行封閉陽臺(tái)，對(duì)建筑外立面整體性的破壞遠(yuǎn)超過前幾代住宅，安全隱患也遠(yuǎn)大于普通住宅。
那么，是不是只要物業(yè)負(fù)責(zé)任，堅(jiān)持統(tǒng)一不封陽臺(tái)就好了呢？其實(shí)看過第四代住宅效果圖就能明白，要達(dá)到設(shè)計(jì)效果，需要家家戶戶精心做陽臺(tái)和露臺(tái)綠化，長(zhǎng)期認(rèn)真養(yǎng)護(hù)才行，也就是說，第四代住宅的陽臺(tái)裝飾美化具有非常大的外部性，不像傳統(tǒng)住宅的陽臺(tái)，養(yǎng)花種草完全是自己的事，但問題是一棟樓幾百戶人家，怎么可能每一家都長(zhǎng)期堅(jiān)持認(rèn)認(rèn)真真蒔花弄草呢？
第四代住宅空中花園需要業(yè)主長(zhǎng)期精心維護(hù)
說實(shí)話，當(dāng)代中國(guó)人擁有自己的私宅其實(shí)也還沒有多少年，許多人對(duì)私域和公域關(guān)系還很隨意。據(jù)說在美國(guó)的一些住宅區(qū)，家家門前都有草坪花園，這就有點(diǎn)像咱們第四代住宅的大陽臺(tái)、大露臺(tái)，但美國(guó)的這種社區(qū)有幾條規(guī)則，一是不允許修墻把草坪圍起來，頂多用低矮木柵欄，這就類似于第四代住宅的陽臺(tái)不允許封閉。其次，門前花園草坪要定期修剪，不能荒廢。如果做不到，社區(qū)會(huì)有些處罰之類的措施。
按理說，美國(guó)連土地都是私有，花園草坪都是自家的，但卻不能為所欲為，房主有義務(wù)維護(hù)并至少視覺開放，體現(xiàn)外部性。大家都默認(rèn)并遵守，是因?yàn)檫@樣做對(duì)整個(gè)社區(qū)的物業(yè)價(jià)值維護(hù)有好處。
國(guó)內(nèi)正在轟轟烈烈開發(fā)的第四代住宅能做到這樣嗎？
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