2025年，注定會是昆明第四代住宅元年。
去年11月，昆明主城首個第四代住宅項(xiàng)目義承·丹霞翠嶼亮相，頓時吸引了大量關(guān)注，和很多第四代住宅爆發(fā)增長的城市一樣，昆明準(zhǔn)備做四代宅的項(xiàng)目也不少，大致統(tǒng)計(jì)，今年計(jì)劃開發(fā)四代宅的項(xiàng)目數(shù)量不會少于兩位數(shù)。
義承・丹霞翠嶼——昆明首個4.0生活方式發(fā)布會
昆明第四代住宅熱潮馬上到來，意味著改善特別是高改市場的產(chǎn)品迭代近在眼前，勢必重構(gòu)昆明改善市場格局，但四代宅大量入市會對現(xiàn)有項(xiàng)目形成多大沖擊？改善市場的格局會發(fā)生什么變化？現(xiàn)在還難以斷言。不過通過對昆明首個四代宅項(xiàng)目的觀察研究，我們能夠得出一些有啟發(fā)的觀點(diǎn)。
最近，義承·丹霞翠嶼舉行了一場引人矚目的發(fā)布會，發(fā)布會主題為“昆明首個4.0生活方式”，大V盧俊在會上指出：“丹霞翠嶼不僅是昆明首個四代宅項(xiàng)目，在全國，這也應(yīng)該是首個在一環(huán)內(nèi)的四代宅項(xiàng)目”，并認(rèn)為，項(xiàng)目的四代宅概念和產(chǎn)品創(chuàng)新，背后其實(shí)指向?qū)ν恋氐臒釔邸?/p>
盧俊受邀參會，溢美之詞都屬正常，但他也道出了丹霞翠嶼的價值所在。或者我們可以更直白一些：對于丹霞翠嶼，第四代住宅只是一層包裝紙，項(xiàng)目的核心價值并不在此。
核心價值有且僅有一個——地段
既然稱為核心價值，應(yīng)該具有唯一性和不可替代性。
正如丹霞翠嶼的slogan——“把森林搬進(jìn)一環(huán)，把院子搬向天空”，森林、院子并非唯一，而一環(huán)內(nèi)的森林和院子才是真正獨(dú)有的。
義承・丹霞翠嶼“把森林搬進(jìn)一環(huán)”（效果圖）
昆明的四代宅只會越來越多，但現(xiàn)狀是一環(huán)內(nèi)的四代宅唯有丹霞翠嶼，其他計(jì)劃開發(fā)的四代宅項(xiàng)目全部都在二環(huán)外，這一格局除了凸顯出丹霞翠嶼的地段優(yōu)勢，其實(shí)也昭示出“把森林搬進(jìn)一環(huán)，把院子搬向天空”賦予的居住與情緒價值，畢竟，如果你只是想要森林和院子，有大把的遠(yuǎn)郊合院別墅產(chǎn)品可以選擇。
從趨勢角度來研判分析，主城一環(huán)內(nèi)的四代宅以后即便有，也絕對是鳳毛麟角，更何況一環(huán)內(nèi)的地段也分三六九等。
評價樓盤價值，地段條件歷來居于首位，這一鐵律在昆明也不例外。準(zhǔn)確來說，一環(huán)內(nèi)土地的價值是基于長期的供應(yīng)稀缺，由此導(dǎo)致供需關(guān)系的極度緊張。
從土地供應(yīng)角度看，據(jù)統(tǒng)計(jì)，最近十年來，昆明一環(huán)內(nèi)通過招拍掛或股權(quán)轉(zhuǎn)讓成交的商住用地僅約120畝，相較十年來的總成交量，一環(huán)內(nèi)的新增建設(shè)用地可以說微不足道。
這就導(dǎo)致了一環(huán)內(nèi)新樓盤幾乎絕跡，而市面上所謂的“一環(huán)板塊”項(xiàng)目，實(shí)際上大多處于一環(huán)和二環(huán)之間。
與此同時，在核心區(qū)購房置業(yè)的需求一直很旺盛，克而瑞近期一項(xiàng)結(jié)合新房和二手房數(shù)據(jù)的研究顯示，二環(huán)內(nèi)的所有板塊均顯示供不應(yīng)求，其中一環(huán)內(nèi)板塊尤為顯著，供求比達(dá)0.45及以下，也就是說成交量是供應(yīng)量的2—3倍。由于一環(huán)內(nèi)新房供應(yīng)缺位，需求基本是以二手房填補(bǔ)。
以一環(huán)內(nèi)翠湖板塊為例，近3年的新房供應(yīng)只有區(qū)區(qū)129套，而3年來新房和二手房的總成交量則達(dá)到1314套。
如上圖，巨大的需求缺口下，一環(huán)內(nèi)各板塊都出現(xiàn)二手房主導(dǎo)市場現(xiàn)象，且新房和二手房房價都居高不下。其中丹霞翠嶼所在的翠湖板塊更是如此，不論新房還是二手房，成交均價均是全市最高。
昆明房協(xié)的數(shù)據(jù)也有同樣結(jié)論，今年一月，一環(huán)內(nèi)中心區(qū)新房均價達(dá)19673元/平米，高居所有板塊之首。
由于前幾年開始昆明就嚴(yán)控二環(huán)內(nèi)新增建設(shè)用地，未來一環(huán)內(nèi)新增可開發(fā)土地以少數(shù)存量更新項(xiàng)目為主，所以城市核心區(qū)域的供需矛盾將會長期存在。
地段意味著一切 一環(huán)內(nèi)配套斷層式領(lǐng)先
地段意味著一切，這句話用在丹霞翠嶼上再貼切不過。
每座城市的一環(huán)內(nèi)，始終是資源最集中的區(qū)域，無論是總量還是分布密度都遠(yuǎn)高于其他區(qū)域。
這是由于城市發(fā)展都遵循從中心向周圍擴(kuò)張的路徑，使得最優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療、商業(yè)等公共資源，在城市建成之初就已落地鎖定，拿昆明來說，有人曾做過統(tǒng)計(jì)：
一環(huán)的面積僅約15平方公里，在全市建成區(qū)面積中的占比僅為3%，卻擁有超過30%的城市核心配套資源。
27%的小學(xué)名校、22%的中學(xué)名校、52%的三甲醫(yī)院、43%的大型購物中心、23%的已建在建地鐵站，都在一環(huán)內(nèi)。
義承・丹霞翠嶼的區(qū)位配套
距地鐵3號線市體育館站400米，距云大醫(yī)院200米，距春城小學(xué)350米，據(jù)篆新公園300米，距篆新農(nóng)貿(mào)市場400米……一環(huán)內(nèi)配套資源斷層式領(lǐng)先，丹霞翠嶼尤為明顯。
其實(shí)只要是一環(huán)內(nèi)，配套肯定都不弱，拉開差距的可能只在教育方面，和其他配套資源的公共開放性不同，特別在義務(wù)教育階段，現(xiàn)實(shí)情況是優(yōu)質(zhì)教育資源很難做到完全均衡覆蓋，能否配置名校教育，還要看開發(fā)商舍不舍得投入。
丹霞翠嶼配套的春城小學(xué)+昆二中，在昆明義務(wù)教育階段的名頭和實(shí)力，毫無疑問屬于頂配，而且丹霞翠嶼業(yè)主子女就讀的是學(xué)校本部，這就拉開了與大多數(shù)“書包房”的差距，一環(huán)內(nèi)樓盤的獨(dú)有配套優(yōu)勢也再次凸顯出來。
考慮到目前正值小學(xué)新生報(bào)名季，丹霞翠嶼還貼心安排了業(yè)主憑購房合同就可入學(xué)，不限制多孩家庭入學(xué)名額的政策。也就是說，雖然房子還沒交付，沒辦法人戶一致，但今年入學(xué)已有保障。
“所有的概念領(lǐng)先背后 其實(shí)是無微不至的以人為本”
如果說地段以及地段帶來的優(yōu)質(zhì)配套是丹霞翠嶼的核心價值，那么第四代住宅產(chǎn)品以及高配的軟硬件加持，就構(gòu)成了項(xiàng)目完整的價值圖譜。
丹霞翠嶼稱之為“開創(chuàng)昆明八個第一”，我們來看看其中的含金量：
第一個第四代建筑社區(qū)，準(zhǔn)確來說是昆明主城區(qū)的首例，其外顯意義在于昆明首次看到“把院子搬向天空”的代際新品，而對于居住者，客餐廳連通空中花園的設(shè)計(jì)，本質(zhì)上是一場關(guān)于居住模式與生活方式的變革，尤具標(biāo)桿意義。
第一個五岳布局社區(qū)，既關(guān)乎生活日常，更呼應(yīng)對人文精神的追求，既是社區(qū)布局設(shè)計(jì)創(chuàng)意，也是對庸常生活的超越。同時五岳高山的設(shè)計(jì)立意與四代宅的外顯形態(tài)十分契合。
第一個無雨歸家社區(qū)，社區(qū)內(nèi)的風(fēng)雨連廊已有一些樓盤在嘗試，但大多是部分路段設(shè)置，并非全覆蓋，而丹霞翠嶼的全景式一體風(fēng)雨連廊連通全部樓棟，真正的無雨歸家體驗(yàn)。
丹霞翠嶼的風(fēng)雨連廊（效果圖）
第一個華為全域智能化社區(qū)，昆明號稱智能社區(qū)的樓盤不少，丹霞翠嶼的華為全域智能化最大不同是體系化和定制化，以華為鴻蒙智家為核心，智能主機(jī)與軟硬件核心交互構(gòu)成智能化底座，每戶子系統(tǒng)可根據(jù)需求個性化定制，更加高效便捷。
第一個直飲水入戶社區(qū)，直飲水入戶，難點(diǎn)在于新建管道，而且管網(wǎng)的材質(zhì)和成本比較高，新建小區(qū)相對來說就比較有條件。我們注意到，昆明自來水公司去年11月曾發(fā)過消息，承接了觀樾府（義承·丹霞翠嶼）管道直飲水設(shè)計(jì)工作，將是首個由昆水集團(tuán)設(shè)計(jì)、建造、管理的小區(qū)管道直飲水項(xiàng)目。
第一個品牌聯(lián)名泛會所，以往的小區(qū)會所大多是物業(yè)公司運(yùn)營，或者干脆外租外包出去，服務(wù)品質(zhì)難以保證，丹霞翠嶼泛會所則是與知名瑜伽、教育、茶道機(jī)構(gòu)聯(lián)名合作，將業(yè)主的生活品質(zhì)與豐富度拉滿。
丹霞翠嶼泛會所中的瑜伽盒子（效果圖）
第一個零公攤社區(qū)，項(xiàng)目143、175、217平米三個戶型，得房率在101%—104%，整個小區(qū)都是零公攤，而且17.5—32平米空中庭院尺度超大，體驗(yàn)感遠(yuǎn)超其他“偷面積”的零公攤戶型。
第一個不賺錢物業(yè)，最近義承金川府的物業(yè)給業(yè)主分紅約38萬元的新聞上了熱搜，有權(quán)威媒體評論，義承此舉不僅踐行了國家相關(guān)法律法規(guī)，并以透明化運(yùn)營和利益共享的理念，為昆明乃至全國的物業(yè)公司打了個樣。繼金川府之后，丹霞翠嶼繼續(xù)物業(yè)分紅常態(tài)化，誠意滿滿，而服務(wù)品質(zhì)與物業(yè)價值也更有保障。
義承金川府物業(yè)分紅公示
丹霞翠嶼的價值圖譜完整展現(xiàn)后，我們不難發(fā)現(xiàn)，第四代住宅從一個人居新概念，到落地成為各方面均衡優(yōu)質(zhì)的“好房子”，實(shí)在有太多細(xì)節(jié)要去扣，而丹霞翠嶼之所以做到了極致，正如盧俊所說：所有的概念領(lǐng)先背后，其實(shí)是無微不至的以人為本。
觀察與思考：
昆明四代宅熱潮來襲，重構(gòu)昆明改善市場格局、開辟新藍(lán)海的同時，值得思考的問題有很多，通過丹霞翠嶼的案例可以得出結(jié)論，這并不是只憑一個概念就能通吃的新市場，而其高成本高溢價的特性也決定了，也不是所有項(xiàng)目都能碰瓷四代宅，清醒研判地段配套、目標(biāo)客群，永遠(yuǎn)是做出正確的項(xiàng)目與產(chǎn)品定位的前提。
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