——云南遠(yuǎn)卓投資公司常務(wù)副總經(jīng)理、遠(yuǎn)卓百貨公司總經(jīng)理儂開明訪談

從事商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作十年開外，自大學(xué)畢業(yè)就進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的儂開明，談起昆明的商業(yè)就打開了話匣子，他把自己十多年商業(yè)運(yùn)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)為商業(yè)地產(chǎn)四點(diǎn)決定論，認(rèn)為商業(yè)體量、商場(chǎng)結(jié)構(gòu)、商場(chǎng)配套、人氣是決定商業(yè)運(yùn)營(yíng)成敗的關(guān)鍵。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)離不開人流。有人氣，商場(chǎng)才有活路

體量決定規(guī)格

儂開明認(rèn)為，商業(yè)首先要有一定的體量，體量大，才能容納更多的商業(yè)品類，才能有規(guī)模，上規(guī)格。比如，100平米的小門店適合開專賣店、便利店、專業(yè)服務(wù)店等；面積再大一點(diǎn)，達(dá)到1000平米的，可以開一個(gè)超市、賣場(chǎng)、綜合服務(wù)店等；一個(gè)大型超市，如沃爾瑪、家樂福的面積，至少要達(dá)到10000平米；一個(gè)購(gòu)物中心（Shoppingmall）的面積至少須在50000平米以上；而一個(gè)囊括了酒店、商場(chǎng)、寫字樓及其他配套設(shè)施的城市綜合體，沒有幾十萬平米是不夠的。所以，沒有體量，商業(yè)就上不了高規(guī)格。

在前些年，地產(chǎn)開發(fā)方向單一，政府規(guī)劃缺乏前瞻性，開發(fā)商按照“底商＋住宅”的模式開發(fā)，一個(gè)新區(qū)開發(fā)以后，往往沒有商業(yè)配套跟上，就變成典型的“睡城”。沒有商場(chǎng)、超市、影院、書城、大型停車場(chǎng)、寫字樓等，甚至沒有醫(yī)院和學(xué)校。商業(yè)規(guī)劃的缺位和商業(yè)配套的缺失就會(huì)導(dǎo)致兩個(gè)后果：一是造成前期入住人群的生活不便，減緩新區(qū)的入住速度，影響城市化進(jìn)程；另外由于商業(yè)資源、醫(yī)療資源、教育資源都集中在市區(qū)，要實(shí)現(xiàn)購(gòu)物、就醫(yī)、就學(xué)都要到市區(qū)來，從而導(dǎo)致交通擁堵。

五年前，昆明北市區(qū)就是典型的“睡城”，后來陸續(xù)有了“北辰財(cái)富中心”、“江東好世界”、沃爾瑪、麥德龍等商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)和商家的入駐，才摘掉“睡城”的帽子。后來政府在規(guī)劃上也有了認(rèn)識(shí)，在新區(qū)的開發(fā)上，硬上了商業(yè)規(guī)劃的指標(biāo)，在城市規(guī)劃上，也有商業(yè)硬性指標(biāo)。像現(xiàn)在昆明的世紀(jì)城、新亞洲體育城商業(yè)及其相關(guān)配套就比較完善了。

結(jié)構(gòu)決定業(yè)態(tài)

說到結(jié)構(gòu)，是從建筑技術(shù)角度看，主要是指層高、柱距、承載等方面。綜合體結(jié)構(gòu)，如果要保持理想的柱距和承載效果，就要在建筑材料和結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上下功夫。獨(dú)立商業(yè)體建筑結(jié)構(gòu)，根據(jù)商業(yè)的需要來建蓋，是真正的“商業(yè)前置”建筑，這樣的建筑體與商業(yè)的對(duì)接才是完美的。

“結(jié)構(gòu)決定使用功能，使用功能決定業(yè)態(tài)的分布。超市、百貨、影院、餐飲、娛樂不同的行業(yè)對(duì)結(jié)構(gòu)要求是不同的。”儂開明說，“為什么說以前的建筑很多業(yè)態(tài)無法進(jìn)入，尤其是在以開發(fā)住宅為主的商品房開發(fā)初期階段，因?yàn)樽≌蟮某兄乇容^大，以住宅為主要產(chǎn)品的建筑在柱距上都會(huì)比較密，尤其是高層住宅（除非做轉(zhuǎn)化層處理，但建筑成本比較高），而商場(chǎng)要求的柱距較寬、層高較高，住、商在結(jié)構(gòu)上存在著較大的沖突。現(xiàn)在的地產(chǎn)項(xiàng)目，商住混合的比較少，很多商業(yè)體要么是裙樓，要么是獨(dú)立商業(yè)體，所以柱距、層高很符合商業(yè)要求。很多專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)都是定制地產(chǎn)，先商業(yè)、后地產(chǎn)，先業(yè)態(tài)、后施工，因商建房，這樣的建筑結(jié)構(gòu)就非常好�！�

配套決定品質(zhì)

“說起配套，鴻城廣場(chǎng)最大的硬傷就是車位，新西南的問題則在于空間布局、人流引導(dǎo)�！眱z開明表示，商場(chǎng)是人群密集的地方，外部的停車場(chǎng)、內(nèi)部的扶梯、電梯都關(guān)乎商場(chǎng)成敗，而廣場(chǎng)、中庭一般作為集中促銷、產(chǎn)品展示區(qū)，其大小，裝修檔次都很重要。所以一個(gè)商場(chǎng)，停車場(chǎng)、扶梯、電梯等是必不可少的配套，如果沒有這些配套，就不能稱其為商場(chǎng)，只能稱之為老百貨大樓。中庭、促銷臺(tái)、廣場(chǎng)是商場(chǎng)的輔助配套，如果沒有相應(yīng)的這些配套，商場(chǎng)的檔次就會(huì)降低。

隨著時(shí)間的推移，商場(chǎng)的升級(jí)換代，使輔助配套也慢慢變?yōu)楸貍渑涮�，這是對(duì)硬件的要求。當(dāng)商場(chǎng)在地段、體量都相當(dāng)?shù)臅r(shí)候，大家拼的就是硬件，商場(chǎng)的硬件配套越完善，生命力就越強(qiáng)，也越不容易被淘汰。

西苑茶城欠缺的正是人流量

人氣決定生命力

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)離不開人流。有人氣，商場(chǎng)才有活路。

儂開明說：“對(duì)于城市人口，首先看城市絕對(duì)人口，然后再看城市商圈輻射人口。商場(chǎng)選址第一要?jiǎng)?wù)就是人流量、人口密度。作為百貨商場(chǎng)的選址，一定要處于城市中心區(qū)�！�

儂開明認(rèn)為，20—30萬人是基本的商業(yè)單位，在城市人口不足20萬的城市，是很難有知名的大型商場(chǎng)入駐的，但會(huì)有多個(gè)品牌的專賣店。10萬人口的小縣城，充其量有專賣店，且絕大多數(shù)經(jīng)營(yíng)的是二線以下的品牌。

“人口100萬的城市在中國(guó)稱之為大城市，具備了一切商業(yè)發(fā)展的基本要素，而大城市就要看商圈劃分。物以類聚，頂級(jí)品牌進(jìn)頂級(jí)商圈或頂級(jí)商場(chǎng)，就是我們通常說的核心商圈，步行街是該商圈的標(biāo)志，而高端商場(chǎng)也集中扎堆在該商圈內(nèi)。在核心商圈外的，稱為次級(jí)商圈，次級(jí)商圈集中大量的二線品牌或部分一線品牌。至于人流量少、居住密度低的城市郊區(qū)，則主要做主題商業(yè)專業(yè)市場(chǎng)�！�

再上一個(gè)檔次，儂開明談到，人為制造的大型商業(yè)mall，對(duì)城市人口要求達(dá)到100萬以上�！吧虾�、北京、廣州、深圳人口超過1000萬的一線城市，其商業(yè)不是分圈，而是分塊。人口超過1000萬的城市，商業(yè)的生存能力很強(qiáng)，只要具備輻射30萬人口的區(qū)域，就具備商業(yè)生存的生命條件，只要具備合適的區(qū)位、硬件，配套就可以支撐一個(gè)20000平米的商場(chǎng)，當(dāng)然，這樣的商場(chǎng)必須做精準(zhǔn)的定位。”

“話說回來，影響商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的還有很多因素，但萬變不離其宗，只要這幾個(gè)問題解決了，再有統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，一般來說問題不大，遠(yuǎn)卓就是以這樣的標(biāo)準(zhǔn)來甄選商業(yè)項(xiàng)目，到目前為止比較成功”，對(duì)于商業(yè)運(yùn)營(yíng)，儂開明顯得自信滿滿，“很快我們?cè)趥€(gè)舊的商業(yè)中心就開業(yè)了，接下來還有好幾個(gè)項(xiàng)目要做呢！”（文/白雪圖/賈翔）

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