第二個發(fā)展的線索，我們要看到百貨業(yè)。當(dāng)時我想大家影響的話，特別是97年的時候，那是百貨業(yè)最興盛的時代，那時候的房地產(chǎn)地位都沒有百貨業(yè)好。在短短幾年我們出項五華大廈，天元大廈，櫻花購物等等，后來出現(xiàn)一些更多的項目比如賽倫地產(chǎn)，這些單體和綜合體的項目，不過這些項目，從商業(yè)地產(chǎn)角度看，當(dāng)時做的不是做商業(yè)地產(chǎn)項目，而是做一個純粹的商業(yè)項目，比如說當(dāng)時的櫻花，我們也可以把它歸結(jié)于商業(yè)項目。從1994年一直到2000年我們的寫字樓一哄而起。這是我們昆明地產(chǎn)商心中的痛。而兒子樓下面幾乎是千篇一律的大炒。這些不同地段的寫字樓本來有很多不處于任何商圈之內(nèi)，但我們也把它作為賣場，我覺得原因就在當(dāng)時百貨業(yè)實在是太興旺了，大家認為下面做百貨都可以很興旺，結(jié)果隨著百貨的衰落，這些不在核心商圈內(nèi)，這些寫字樓底商，很多都很難消化，有的甚至到現(xiàn)在還完全沒有消化。
再一個要回顧，從94年全后，我們開始出現(xiàn)一種新的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)形勢，特別是像新迎小區(qū)的南區(qū)、北區(qū)，我們大家都知道官房大酒店，我們蔣總在做，不知道參與了沒有。當(dāng)時新迎小區(qū)很快成為一個是集餐飲的消費區(qū)。使得我們覺得是郊區(qū)的小區(qū)，后來到95年到99年的時候又是滇池路的興起，從南亞風(fēng)情園，到98年的西貢碼頭，我們從一個單一的項目來看，應(yīng)該是一個真正的商業(yè)地產(chǎn)項目，當(dāng)時開發(fā)主要是來銷售的，而且是由地產(chǎn)公司來開發(fā)的。隨后在很多大型社區(qū)里，都形成各種各樣的商業(yè)街鋪的商業(yè)街區(qū)。隨著商業(yè)街區(qū)的興起，我們又形成地產(chǎn)的形式，我們叫做“休閑集中區(qū)”。休閑集中區(qū)最早來自不經(jīng)意間，不得已變成休閑中心區(qū)，就是昆都，原來是百貨，后來改稱家居。就使得昆都自然而然的形成的，不是我們很有計劃去招商的過程中，到現(xiàn)在仍然是最興旺，也是最年輕的休閑時尚區(qū)，我們還有翠湖、景新花鳥市場這一類年輕的休閑時尚區(qū)，我們覺得在云南，特別是云南作為旅游大省，我們不是制造中心，這種休閑中心也在不斷延伸，我們很多旅游小鎮(zhèn)，某種形式上就是這種休閑商業(yè)街區(qū)的延伸。如果再看到最新的一些表現(xiàn)形式，就跟譚總談到的主題地產(chǎn)很有關(guān)系了。比如說像旅游地產(chǎn)方面，我們在做90年代以前，我們出現(xiàn)一批渡假村，在2000年左右我們出現(xiàn)大農(nóng)家樂，也是政府大量推動的一種形式。但這兩種形式都是在衰落，我們帶之而起的就是旅游小鎮(zhèn)。我們在旅游度假區(qū)的小鎮(zhèn)，我們還有一些新的別墅，包括高爾夫地產(chǎn)，在云南，而且云南的地位在全國也是非常高的，并有在國內(nèi)很有知名的。新的旅游地產(chǎn)，工業(yè)地產(chǎn)興起得華，都是配合城市的遠郊區(qū)，甚至像太平，可以說以前是荒山野嶺的這樣一個地方，而且人口密度很小的地方去開發(fā)。在這之后，我們最近幾年值得關(guān)注的叫城市綜合體的出現(xiàn)和快速的發(fā)展。大概在2005年后，我們出現(xiàn)新亞洲體育城，星耀體育城、大商匯這些集住宅、商業(yè)、體育等等其它的寫字樓這種綜合在一起城市綜合體的項目，這種開創(chuàng)不同于傳統(tǒng)住宅和傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的新路子，而且這些項目從現(xiàn)在來看，應(yīng)該說基本上都取得成功，或者取得很大的成功。我們覺得這類項目的成功，可能預(yù)示著昆明地產(chǎn)會進入全新的一個階段。
通過歷史的回顧，我們能夠發(fā)掘什么規(guī)律呢？我覺得總結(jié)這樣的規(guī)律：
第一，我們商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)必然與商業(yè)業(yè)態(tài)的演變興衰息息相關(guān)。就像我們剛才講的百貨業(yè)業(yè)態(tài)的衰落，很多以百貨為對象的地產(chǎn)、物業(yè)的話，價值也是極具的貶值，我們怎么樣在商業(yè)地產(chǎn)找到業(yè)態(tài)的定位，成我們商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的第一要務(wù)。
第二，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，必然與城市化的進程和供求密切相關(guān)。實際上我們很多地方昆明常見了北市區(qū)、南市區(qū)也好，入住的人是越來越多，商業(yè)配套是跟不上。以往的發(fā)展，這種新區(qū)或者新城區(qū)開發(fā)的話，實際上這塊一直是薄弱環(huán)節(jié)，以往的稍遠一點，專業(yè)市場的業(yè)態(tài)，怎么樣在新城區(qū)，人流量還不是很大，我們商家要搞從商圈人口容量的測算來說，是根本算不過來的情況下，我們怎么來開發(fā)城市功能配套的地產(chǎn)？這是我們要面臨的問題，但也是我們很大的機會。
第三，社區(qū)商業(yè)最容易成熟，最容易開發(fā)，但也最容易達到價值的頂點。因為這類的商業(yè)，無論租金、價格、開始增長很快，但很快就到了一個頂點，再也上不去了。因為畢竟是商業(yè)，只能輻射很小的范圍，沒有大的商家進駐，所以這類商鋪的話，從地產(chǎn)開發(fā)的角度來說，我們以后可以把住宅底商不歸為地產(chǎn)。
第四，商圈的形成需要歷史的劇變，我們現(xiàn)在很多地區(qū)也想開發(fā)商圈，我們看到昆明最大的商圈就是三市街，已經(jīng)有把西南和小西門連為一體的趨勢，其他的商圈形成還是比較困難的。所以剛才說到很多寫字樓不是在商區(qū)的時候，可能剛開始的定位就是錯誤的。我們現(xiàn)在問題是比較翠瑞的，呈貢新城同樣面臨這樣的問題，呈貢新城是沒有人啊，我們同樣也要形成，我們要把五華區(qū)政府這樣的片區(qū)，但沒有人流量的情況下，大量的項目在短短幾年同時開發(fā)，大量商業(yè)地產(chǎn)項目如何開發(fā)，弄不好就重蹈當(dāng)年寫字樓的開發(fā)。所以這是我們呈貢開發(fā)商首先要關(guān)注的問題也是最頭疼的。
第五，城市中心區(qū)的商業(yè)需要競爭，郊區(qū)型競爭需要主題。沒有城市就沒有發(fā)展，無論主題都要形成大量人去聚集的城市感，沒有城市這個商家，在座的，算算周邊，不管是一公里，三公里，你們就沒有辦法去測算你們的收益了。我覺得我們現(xiàn)在對于昆明的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來講，我們要解決的根本問題，到底是哪些呢，我做了一個總結(jié)。有三個問題：
1、如何吸引人氣？這個問題始終是我們要考慮，也是最重要的第一個問題。我們想高端的商業(yè)項目不需要人氣，我對這個意見看法不一致。只不過需要小眾的人氣。所有商業(yè)都需要不同的人氣。需要解決人氣問題、業(yè)態(tài)定位、規(guī)模等等，隨著昆明城市聚集的擴張，我們需要解決吸引人氣問題？怎么吸引呢？我感覺在這種肥城市中心的話，不是作為單一的商業(yè)體，我們要做的創(chuàng)造一個商圈。創(chuàng)造商圈就需要很多，并且要解決很多問題，比如說主題和配套，我們要打造非商業(yè)的商區(qū)等等一些模式，如何創(chuàng)造商圈，是一個重要的問題。
2、我們要解決的問題，如何來客駐留消費。晚上來不等于白天來，我們怎么讓他多消費。這個問題有很多解決的方式，現(xiàn)在各種商業(yè)規(guī)劃里邊都在解決這個問題。
3、我覺得現(xiàn)在對開發(fā)商來講是最至關(guān)重要的問題，如何克服資金門檻。剛才譚處長也說了，基本上有塊地，你找不到資金，商業(yè)地產(chǎn)很困難。我們原來主要資金回流方式是靠銷售，不高是預(yù)售，但是現(xiàn)在我們要實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的增值的目的，就要有好的規(guī)劃、好的業(yè)態(tài)定位、好的購物環(huán)境，要有這些好的東西，我們就不能全部銷售，不全部銷售我們怎么來回籠資金等等一些投資商的咨詢，雖然現(xiàn)在預(yù)售卡得嚴一些，但我們?nèi)匀皇强紤]在回籠資金。如何克服資金門檻的話，我們覺得是我們最重要的問題，但這個問題，我覺得現(xiàn)在目前在大量投資公司、基金公司，包括銀行政策沒有解決之前，地產(chǎn)商要從自身出發(fā)，要考慮地產(chǎn)商開發(fā)的模式問題。
我想和各位探討一下，要探討商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的模式，首先涉及到商業(yè)地產(chǎn)分類。怎么分類呢？傳統(tǒng)類型的分類，按照業(yè)態(tài)的，或者商業(yè)的功能來劃分，比如說商業(yè)街、批發(fā)市場或者復(fù)合地產(chǎn)，等等這樣的分類方式，但是這種分類方式，我們無法解決資金問題，無法解決商業(yè)開發(fā)模式問題。在這里我們提出一種新的分類。
首先看一種是叫純獨立鋪面。這種我剛才說到，可以歸結(jié)為住宅底商，簡單來說是可以銷售的，我們不需要統(tǒng)一的招商、統(tǒng)一的管理，可以銷售的，我們都覺得都可以把它叫做住宅地產(chǎn)，而不是商業(yè)地產(chǎn)。第二，單體綜合體，比如說原來的寫字，這種分類越來越少，功能有很多時候是相互沖突的，這種我們也把它排出。第三，是單一的商業(yè)體。這種單一商業(yè)體的話，我們以前在計劃經(jīng)濟時期，那時候地價是很低的，不光當(dāng)時的天源、五華、櫻花，但現(xiàn)在很難成功的。
這三種形式我們就排除，下面我們考慮下面三種：一是和商業(yè)復(fù)合體，比如說吃喝玩樂的購物中心。第二是城市中心體。第三種可以叫做主題地產(chǎn)，包括旅游工業(yè)教育文化體育，泛商業(yè)地產(chǎn)。跟剛才譚處長說的有點相反，商業(yè)地產(chǎn)是主題地產(chǎn)，也可以反過來看，從地產(chǎn)開發(fā)的角度看，可以把旅游教育等等可以看作商業(yè)的一種主題。
所以我們現(xiàn)在要探討三種模式，針對下面的三種。首先看商業(yè)復(fù)合體，我們首先覺得，難度太大了。到什么程度的話，我們設(shè)置限制條件，除非資金實力特別強，特別有通暢的融資渠道，并且位于核心商圈。首先你考慮不能銷售，要靠前期的融資，或者后期的資本運營，跟基金等等公司的對接，來實現(xiàn)商業(yè)資產(chǎn)的升值。要實現(xiàn)這樣的話，你的資金實力就特別強，比如像百大新天地這樣的類型。說到不能銷售的話，它的資金回籠靠什么呢？一個是產(chǎn)權(quán)持有，租金回籠或者資本運營，這樣的話就是中長期的一種收益模式，而不是短期的�，F(xiàn)在也有人提出這樣的思路，能否提出一種三、三制的模式。就是三分之一低租金，三分之一以高租金吸引散戶的商家，還有三分之一銷售并且自行讓業(yè)主來招租。能夠讓你統(tǒng)一經(jīng)營的底線，這可能在經(jīng)營當(dāng)中也會出現(xiàn)一些問題，這也是在資金困難的情況下，不得已采取的模式。作為項目、物業(yè)本身就是全心全意為商家服務(wù)，通過商家的運營和賺錢，帶動資產(chǎn)的增值。第二種是城市綜合體的開發(fā)模式，城市綜合體我們覺得剛才提到，現(xiàn)在在昆明有一個新的發(fā)展勢頭，可能會成為未來幾年內(nèi)新的主流模式，為什么呢？因為這種模式比較容易處理資金回籠問題，而且又不影響商業(yè)的統(tǒng)一招商和運營管理，得到可以增值的收益。
另外說道單純的商業(yè)地產(chǎn)來講，還是借鑒業(yè)界可能已經(jīng)是通行的規(guī)則，商業(yè)地產(chǎn)一定是先商業(yè)后地產(chǎn)，而不能是先地產(chǎn)后商業(yè)，雖然我跟劉總也是朋友，但我們看到金碧輝煌也給了我們慘痛的教訓(xùn)。我們可以看看這個流程，一般的住宅開發(fā)，大體就是先拿地—報批—定位—推廣—購房入住，物業(yè)管理，但商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)流程，拿地差不多，接下來應(yīng)該與預(yù)定位，特別強調(diào)“預(yù)”字，我們還有與預(yù)規(guī)劃，所以都要在招商確定以后，你的“預(yù)”才能真正變成招商和規(guī)劃。在去再定位再規(guī)劃，我們再進行正式的招商和銷售，整個過程當(dāng)中，先商業(yè)后地產(chǎn)，我們始終要以商家始終不斷溝通，交流或作，不是單純開發(fā)商自己的事情，這也是商業(yè)定制的過程。在這當(dāng)中，對主力店也提一點，我們覺得以往招主力店，開發(fā)商比較傳統(tǒng)的模式就是招超市和快餐店，我覺得這個模式已經(jīng)要過去了。因為現(xiàn)在商業(yè)競爭會越來越激烈，吸引人氣的要求會越來越高。以后新的模式會成為一個“人氣中心”，接下來是品牌商家加非主力店，這種項目都會有高的租金，就是因為吸引了人氣，比如說小吃廣場、甚至客運站，這些都不可能收到高租金的。但是我們在將來要作為重點來考慮的。其次是我們采取的百貨。盡管有那么多的困難，商業(yè)地產(chǎn)還是前景無限的，因為單純的開發(fā)會越來越少，城市綜合體開發(fā)會越來越多。
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