引言：城市綜合體具備完整的街區(qū)特點(diǎn)，是建筑的城市價(jià)值復(fù)合化、城市功能集約化發(fā)展的結(jié)果，綜合體通過(guò)街區(qū)的作用，實(shí)現(xiàn)了與外部城市空間的有機(jī)結(jié)合、交通體系的有效聯(lián)系，成為城市功能混合使用的中心，延展了城市的空間價(jià)值。

一、城市綜合體概述
定義：《美國(guó)建筑百科全書(shū)》將綜合體定義為：“在一個(gè)地塊上具有單個(gè)或多個(gè)功能的一組建筑”。
現(xiàn)代定義：城市綜合體是指在都市中居住、辦公、商務(wù)、文化娛樂(lè)、購(gòu)物、社交、休憩等各類功能的符合，相互之間價(jià)值鏈高度集約的街區(qū)建筑群體。
產(chǎn)生的條件：綜合體的出現(xiàn)是城市聚集的產(chǎn)物，當(dāng)人口聚集、用地緊張到一定程度的時(shí)候，在這個(gè)區(qū)域的核心部分就會(huì)出現(xiàn)這樣一種綜合物業(yè)。而且隨著城市聚集度的提高,土地資源的緊張,這種綜合體建筑形式會(huì)越來(lái)越多。

二、城市綜合體的模式
在城市中心區(qū)域，綜合體一般以下四種發(fā)展模式：
模式一：酒店、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式

案例：香港太古廣場(chǎng)、北京東方廣場(chǎng)、北京華貿(mào)中心
模式一發(fā)展的外因在于要有優(yōu)越的地理位置（CBD/城市中心）附近，要有便利的交通條件（主干道沿線/地鐵口），此外項(xiàng)目本身要具有較大的規(guī)模（建筑面積20萬(wàn)㎡以上）
項(xiàng)目發(fā)展的內(nèi)因要有強(qiáng)制性的視覺(jué)沖擊，一般是超高層或建筑群，要有高水準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)，項(xiàng)目的各功能共融不互擾。項(xiàng)目本身功能化體系，五星級(jí)酒店、甲級(jí)寫(xiě)字樓、高中高檔購(gòu)物中心、頂級(jí)酒店式/服務(wù)式公寓都是頂級(jí)模式，具有很強(qiáng)的相互關(guān)系。項(xiàng)目本身有專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)，物業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)管理都是區(qū)域內(nèi)最先進(jìn)模式。

模式二：以寫(xiě)字樓為核心功能的發(fā)展模式
案例：廣州中信廣場(chǎng)、深圳信興廣場(chǎng)
模式二發(fā)展的外因主要依賴客戶（產(chǎn)業(yè)）支撐，項(xiàng)目自身已形成產(chǎn)業(yè)簇群或引入核心客戶帶來(lái)相關(guān)簇群，形成未來(lái)商務(wù)核心區(qū)。
項(xiàng)目自身規(guī)劃為要有強(qiáng)制性的視覺(jué)沖擊的超高層或建筑群，寫(xiě)字樓大堂昭示性強(qiáng)，功能化體系全，寫(xiě)字樓帶動(dòng)其他功能，并定位其他功能的規(guī)模與檔次，有配套完善的商場(chǎng)、公寓等。

模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式
案例：上海商城
模式三的發(fā)展外因一地理位置不遠(yuǎn)離城市核心區(qū)，交通為主干道沿線，客戶以商務(wù)客戶為主。
項(xiàng)目?jī)?nèi)因一是要有強(qiáng)制性的視覺(jué)沖擊力，要為超高層建筑群，定位差異化，通過(guò)提供頂級(jí)差異化服務(wù)而非直面競(jìng)爭(zhēng)建立其核心地位；功能化體系，五星級(jí)（以上）酒店帶動(dòng)公寓、寫(xiě)字樓，并定位其的規(guī)模與檔次，項(xiàng)目周邊要有頂級(jí)商場(chǎng)等配套設(shè)施。

模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式
案例：深圳華潤(rùn)中心、日本福岡博多運(yùn)河城
模式四的外因依靠城市核心區(qū)地理位置，位于地鐵口/主干道沿線，區(qū)域功能的缺乏、需求旺盛，人流大及商業(yè)氣氛濃。
項(xiàng)目自身要有明確定位，一般為大規(guī)模綜合、娛樂(lè)性、觀光性、頂級(jí)商業(yè)等，自身建筑形式、業(yè)態(tài)、服務(wù)內(nèi)容獨(dú)具特色，功能化體系以商業(yè)為主，其他功能為輔，項(xiàng)目還要具備一流的規(guī)劃設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)管理等合作團(tuán)隊(duì)。

四種模式以及四種模式收益方式具體要根據(jù)項(xiàng)目自身來(lái)規(guī)劃，綜合體的價(jià)值實(shí)質(zhì)，就是通過(guò)各業(yè)態(tài)的相互作用形成最大化價(jià)值呈現(xiàn)。

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