加之目前土地供應(yīng)方面，大部分地塊位置較為偏遠(yuǎn)，單宗土地面積較小，影響了開發(fā)商的積極參與性。而地段較好，配套較為齊全的地塊并不是以凈地掛牌的方式出現(xiàn)，開發(fā)商需要參與到城中村改造后方可得到土地的開發(fā)機(jī)會，因此，在土地并未形成較大供應(yīng)以滿足開發(fā)商需求的情況下，2009年昆明住宅的供應(yīng)量將出現(xiàn)一定的下滑。

2009年昆明市一級市場呈現(xiàn)特點(diǎn)總結(jié)，總體特點(diǎn)表現(xiàn)為，成交面積及上交金額雙雙上升；參與開發(fā)商特點(diǎn)表現(xiàn)為，官房地產(chǎn)回歸昆明競得目前掛牌的最大地塊、俊發(fā)地產(chǎn)競得昆明歷史以來樓面地價(jià)最高的地塊；地塊成交特點(diǎn)表現(xiàn)為，近90%的土地成交位于南市區(qū)；成交價(jià)格方面表現(xiàn)特點(diǎn)為，基本上以起價(jià)成交。

住宅市場運(yùn)行情況

2009年前三季度，昆明市房地產(chǎn)住宅市場總共有60個(gè)項(xiàng)目參與市場競爭，總體成交量51773套。（市中心區(qū)域指二環(huán)路以內(nèi)主城區(qū)，二環(huán)路外昆沙路與穿金路內(nèi)區(qū)域?yàn)楸笔袇^(qū)，穿金路與拓東路延長線區(qū)域?yàn)闁|市區(qū)，拓東路延長線與碧雞路區(qū)域?yàn)槟鲜袇^(qū)，碧雞路與昆沙路區(qū)域?yàn)槲魇袇^(qū)，近郊是指昆明市官渡區(qū)、五華區(qū)、盤龍區(qū)和西山區(qū)四區(qū)內(nèi)，距離主城區(qū)10公里以上并且沒有生活配套的地區(qū)；遠(yuǎn)郊是指昆明市下屬的郊縣范圍內(nèi)的地區(qū)，主要是呈貢、晉寧、安寧等。）

從價(jià)格方面來看：南市區(qū)、東市區(qū)、北市區(qū)進(jìn)入9月后價(jià)格增長率出現(xiàn)了一定幅度的下降，而二手房依然保持一定的增長，這與目前整個(gè)市場需求上升較快有著較為緊密的聯(lián)系，同時(shí)，新房的價(jià)格上漲對周邊二手房也起到了相應(yīng)的帶動(dòng)作用，因此，有許多新盤的開盤時(shí)的價(jià)格低于周邊二手房的現(xiàn)象也是較為普遍的。

目前因東市區(qū)項(xiàng)目推盤周期較長，在價(jià)格方面的變化并不大，而南市區(qū)因輕軌的帶動(dòng)，在3季度，位于南市區(qū)的項(xiàng)目開盤時(shí)價(jià)格調(diào)整較高，可以說南市區(qū)是進(jìn)入2009年3季度后價(jià)格上升最快的區(qū)域，北市區(qū)雖然目前項(xiàng)目開發(fā)量較低，市場供應(yīng)量較少，但房地產(chǎn)價(jià)格較為穩(wěn)定，3季度因新開項(xiàng)目的價(jià)格較高，因此影響到了該區(qū)域的市場整體價(jià)格。

緊湊型三室或成主流

在目前市場環(huán)境下，產(chǎn)品設(shè)計(jì)顯得尤為重要。在今年新增的這些項(xiàng)目中，小戶型產(chǎn)品的占比有明顯增加趨勢，消費(fèi)者購買的小戶型產(chǎn)品也比較多，但這種小戶型產(chǎn)品的選擇并不能簡單說明昆明市的消費(fèi)者喜歡小戶型的產(chǎn)品。

從歷史數(shù)據(jù)顯示，昆明市的消費(fèi)者對120平米左右的三室設(shè)計(jì)的產(chǎn)品的接受度是比較高的，而2007年至今小戶型產(chǎn)品成交量增加的主要原因是消費(fèi)者購買力的不足，在經(jīng)過市場的快速發(fā)展之后，過快上漲的房價(jià)已經(jīng)超出了消費(fèi)者的購買能力，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，昆明市的消費(fèi)者在戶型的選擇方面依然比較偏重于三室一廳和三室兩廳的戶型設(shè)計(jì)，而消費(fèi)者的總價(jià)承受能力又有局限性，因此，目前市場上緊湊型三室設(shè)計(jì)的小戶型是比較受歡迎的產(chǎn)品，這也是未來一段時(shí)間內(nèi)市場的主流產(chǎn)品方向。

購房熱情可能逐步趨緩

根據(jù)田野•昆明消費(fèi)者風(fēng)向標(biāo)的消費(fèi)者市場連續(xù)性監(jiān)測數(shù)據(jù)結(jié)果顯示，2009年全年消費(fèi)者在買房和賣房方面的信心指數(shù)出現(xiàn)較大增長，也就是說消費(fèi)者在一年觀望狀態(tài)下，在2009年開始釋放，銷售量出現(xiàn)持續(xù)增長現(xiàn)象，但值得注意的是，消費(fèi)者的觀望情緒在2008年曲曲折折中經(jīng)歷了一年的調(diào)整時(shí)間，在2009年的市場刺激及剛性需求的帶動(dòng)下，短期內(nèi)會出現(xiàn)一定的需求增長，但整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房價(jià)持續(xù)上漲的市場大背景下，這股購房熱潮在經(jīng)過短期的上升后，將逐步趨緩。

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