文/黃鯤圖/賈翔

產(chǎn)品類型：高層住宅、商業(yè)

占地面積：82.96畝

總建筑面積：24.47平米

綠化率：40%

容積率：4.32

總戶數(shù)：2017戶

車位數(shù)量：969個(gè)

商業(yè)部分面積：約3.6萬平米

商業(yè)部分層高：3.6-4.2米、部分6米

物管：卓順物業(yè)

開發(fā)商：泰興隆地產(chǎn)、云錫地產(chǎn)

項(xiàng)目地址：人民東路延安醫(yī)院旁

2008年沒有買上東城住宅的人，現(xiàn)在都很后悔，因?yàn)樯蠔|城住宅均價(jià)已到9500元/平米，而且只余下40套左右的大戶型房源，而今年6月13日開盤的上東大街，經(jīng)過5個(gè)月的銷售，目前僅余商鋪20多個(gè)。隨著工期的加快，上東城整體外立面已經(jīng)呈現(xiàn)，一個(gè)輻射東城的中心即將出現(xiàn)。

產(chǎn)品特點(diǎn)

一環(huán)內(nèi)開放式商業(yè)街區(qū)，尚無雷同。

上東大街的開發(fā)式布局呈線形網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)，大部分商鋪由一樓一底兩層臨街商鋪組成，設(shè)計(jì)保證鋪鋪臨街，且主要商鋪的交通連接城市三條主要干道——北通人民東路、南連東風(fēng)東路、東接環(huán)城東路，項(xiàng)目外圍的交通便利，車輛及人流引入性很強(qiáng)。

從國際商業(yè)街區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)參數(shù)來看，根據(jù)商業(yè)街的吸引力和顧客體能兩個(gè)因素，人們在街區(qū)輕松步行，逗留兩個(gè)小時(shí)是最佳時(shí)間，而兩個(gè)小時(shí)可以逛10000平米的商業(yè)。上東大街內(nèi)部“三縱一橫”的4條道路全長約1500米，寬度分為12米和15米（含人行道），從空間尺度和建筑體量上看，都是符合科學(xué)和人性化的設(shè)計(jì)，利于后期經(jīng)營業(yè)態(tài)優(yōu)化組合與商業(yè)氛圍的快速形成。

戶型面積上看，上東大街面積區(qū)間從10多平米到上千平米不等，大部分商鋪可進(jìn)行靈活分割和組合，主要商鋪面積區(qū)間集中在50-100平米左右；銷售也較為靈活，大部分商鋪可1層或2層獨(dú)立購買和經(jīng)營，也可以進(jìn)行1帶2層購買和經(jīng)營。

投資前景

上東大街按照昆明中端休閑產(chǎn)業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，共分為咖吧坊、生活坊、創(chuàng)意坊三大主題商業(yè)區(qū)域，囊括了百余種業(yè)態(tài)。它除了具備購物、餐飲、休閑等傳統(tǒng)商業(yè)功能外，還能滿足人們商務(wù)、辦公、居住的需求。而以休閑為主導(dǎo)的業(yè)態(tài)規(guī)劃，使上東大街必將成為今后這個(gè)商圈中“鬧中取靜”的最佳去處。

從區(qū)域上來說，上東大街位于昆明CBD規(guī)劃范疇內(nèi)，是目前昆明一環(huán)內(nèi)唯一一個(gè)CBD開放街區(qū)。其周邊有沃爾瑪、好又多、星耀手機(jī)城、五星電器、新知圖書城等各種配套，具備堅(jiān)實(shí)的商業(yè)基礎(chǔ)，人流量、商業(yè)氛圍、商圈成熟度等皆是上東大街的現(xiàn)成資源。另外，上東城本身擁有的近萬名住戶，也將構(gòu)成上東大街投資回報(bào)的又一大支撐。

從售價(jià)上來講，目前呈貢新城的商鋪均價(jià)已經(jīng)在15000-20000元/平米間，上東大街均價(jià)僅18000元/平米，比較而言，仍然是性價(jià)比較高的投資機(jī)會。

在經(jīng)營管理上，上東大街遵循“統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營”的原則。今年6月6日的全國招商啟動會上，招商公司昆明聚鋒商業(yè)管理公司的相關(guān)負(fù)責(zé)人也承諾：兩年內(nèi)每年將拿出200萬營銷推廣費(fèi)打造上東大街的品牌，推動街區(qū)早日成熟。

區(qū)域預(yù)測

上東大街本身地處一環(huán)內(nèi)，立志于打造輻射整個(gè)東城片區(qū)的商業(yè)核心，而該區(qū)域在昆明市55片區(qū)控制性詳規(guī)中定位就是主城次級商務(wù)中心區(qū)，隨著白塔路CBD區(qū)的建設(shè)，新工人文化宮的建設(shè)，還有匯都國際2期、拓東體育館改造等建設(shè)，整個(gè)片區(qū)將形成昆明首屈一指的高品質(zhì)商務(wù)休閑辦公區(qū)。

綜合點(diǎn)評

投資商業(yè)地產(chǎn)，最關(guān)鍵的就是看地段，這是每一個(gè)投資者都深知的基本投資常識。而上東大街的地利是毋庸置疑的。

作為一環(huán)路內(nèi)首條新型商業(yè)街區(qū)，具備鋪鋪臨街、實(shí)景準(zhǔn)現(xiàn)鋪的上東大街，在周邊成熟社區(qū)云集、配套完善的支撐下，發(fā)展?jié)摿薮蟆?/P>

當(dāng)然，對于商業(yè)來說，一定存在一個(gè)培育期，購買上東大街的客戶可能需要耐心等待3-5年，待業(yè)主入住、新工人文化宮建成，拓東體育館改造完成，加上匯都國際2期建成，這里的商業(yè)氛圍會越來越濃，而商鋪的價(jià)值也將大幅提升。

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