重點政策解讀

一、廉租住房政策
《關(guān)于改善進城務(wù)工人員和新就業(yè)者居住條件的指導(dǎo)意見》——2010年4月2日昆明市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

政策要點：在用工單位連續(xù)工作滿5年、并持有昆明市暫住證5年的務(wù)工人員，只要在此期間無違反國家法律法規(guī)和政策記錄的均可申請保障性住房，租期為2年~3年。采用政府統(tǒng)建、政企共建的務(wù)工人員住房戶型設(shè)計，分單元式和公寓式，單套房屋建筑面積原則上控制在50平方米以內(nèi)。配備水、電、有線電視等配套設(shè)施，單元式房屋設(shè)獨立廚房和衛(wèi)生間。
政策評析：針對房價對勞動力的制約，政府計劃年內(nèi)建設(shè)約1000套廉租房建設(shè)。如果效果顯著后期將繼續(xù)擴大建設(shè)力度，昆明市準(zhǔn)備用3～5年時間，改善務(wù)工人員的居住條件，力爭到“十二五”期末，使務(wù)工人員居住條件得到較大改善。這樣對房屋租賃市場將產(chǎn)生影響，從而影響到房屋的投資性需求。從而一定程度上減輕昆明市的投資性購房。

但從文件中規(guī)定的條件來看，要求在用工單位連續(xù)工作5年的限制，將制約該政策的影響面和影響力度。對于大多數(shù)租房的外來務(wù)工人員并不具有實際的意義。

二、信貸政策
二套房貸款利率及首付比率提高——2010年4月14日國務(wù)院常務(wù)會議

政策要求：對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

政策評析：今年銀行的貸款額度既定，貸款市場上銀行占主導(dǎo)，放貸向高收益類資產(chǎn)傾斜。受益政策性上調(diào)“二套房”政策，存貸利差將提升4-6個基點，凈息差將提升3-4個基點。此次政策非但不影響按揭貸款投放，甚至?xí)岣咩y行對按揭類貸款的支持力度（假設(shè)新增按揭貸款中，首套房和二首套房各半，忽略二套房以上）。

一季度按揭貸款增勢明顯，增長趨勢將延續(xù)全年。按揭貸款增長仍明顯，預(yù)計今年新增8萬億元本外幣貸款，其中5萬億元支持項目貸款后續(xù)投放，3萬億元投向流動資金貸款及個人貸款等其他類，全年按揭貸款增量約為2萬億元，占新增貸款25%。

個人貸款中新增按揭貸款首套房優(yōu)惠利率也讓以零售轉(zhuǎn)型為戰(zhàn)略重點的銀行適度減緩了按揭貸款新投力度。今年額度普遍緊張，部分銀行已經(jīng)開始戰(zhàn)略性地將個人新增貸款的重點轉(zhuǎn)向經(jīng)營性貸款。本次國務(wù)院常務(wù)會議對二套房貸款利率提高下限的決定，將明顯提升按揭貸款平均利率水平，從而提高按揭貸款對銀行的吸引力。

《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》——2010年4月17日國務(wù)院

政策要點：通知中規(guī)定商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款；調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，并優(yōu)先保證供應(yīng)，等。

政策評析：我們認(rèn)為該二套房政策只將遏制房價過快上漲，但難以改變房價上漲的趨勢。由于社會資金充裕全額付款的比重越來越大，因此該政策的作用有限。

歷史經(jīng)驗表明總體寬松的貨幣政策是房價上漲的根本原因。08年底中國整個人民幣信貸才30多萬億，每年人民幣新增信貸為3-4億。為度過全球性金融危機09年突然增加9.5萬億，2010年依然有7.5萬億。而中國目前城鎮(zhèn)住房的總市值才50-60萬億。老百姓的投資渠道又窄，這就逼得大家在瘋狂地買房。

中國人民銀行貨幣政策委員會2010年第一季度例會提出要繼續(xù)實施適度寬松的貨幣政策，因此只要整個社會流動性寬裕，房價就還會上漲，該政策只會遏制那些依賴銀行信貸的投資者。從目前購房者來看，全額付款的比重越來越大，因此該政策的作用有限。與07年二套房政策效果會有根本的不同，也許有投資者會認(rèn)為07年二套房政策就導(dǎo)致了房價的下跌，我們認(rèn)為這種看法是片面的。07年房價的下跌既有國際的因素，也有房地產(chǎn)自身周期的影響。就當(dāng)時情況來看，導(dǎo)致房價下跌的政策是07年最后2個月信貸的零增長，當(dāng)時二套房政策只是表面原因，所以這次的二套房政策效果與07年效果會有根本性不同。

對于房地產(chǎn)價格走勢的影響表現(xiàn)在：1、該政策在市場的預(yù)期之中，對價格調(diào)整的影響不大；2、該政策的出臺，管理層會需要一段時間去觀察效果，因此短期內(nèi)類似于房產(chǎn)稅的政策出臺的可能性很小。這點對于房價市場預(yù)期走勢是利好的。

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