業(yè)界評價

商業(yè)價值還可再挖掘

至祥置業(yè)（昆明）研究中心分析，上東城是昆明第一個“城中村改造項(xiàng)目”，它揭開了昆明大規(guī)�！芭f城改造”序幕，是昆明舊城改造的領(lǐng)頭羊。項(xiàng)目定位為昆明城市中心超級規(guī)模景觀住宅，也徹底顛覆了昆明城市住宅小區(qū)景觀稀缺的狀況。

風(fēng)之鈴地產(chǎn)咨詢公司總經(jīng)理姜蕓也表示，上東城是城中村改造的第一盤，開發(fā)建設(shè)時連一個學(xué)習(xí)的樣板都沒有，它只要能夠平穩(wěn)過渡，實(shí)現(xiàn)順利銷售，并給其他樓盤一些借鑒，就是最大的成功。

與此同時，姜蕓分析認(rèn)為，上東城的商業(yè)價值還沒有充分發(fā)揮出來。受地形限制，它與外圍的連接口只有兩個，這導(dǎo)致項(xiàng)目對區(qū)域價值的利用難以達(dá)到最大化。

至祥置業(yè)（昆明）研究中心建議，“城中村改造項(xiàng)目”拆遷補(bǔ)償工作、道路管網(wǎng)的重新建設(shè)都需要大量啟動資金，在開發(fā)過程中需要關(guān)注的重點(diǎn)是資金運(yùn)作和各種復(fù)雜關(guān)系協(xié)調(diào)。具體來說，未來即將介入城中村改造的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從上東城模式中借鑒以下經(jīng)驗(yàn)：首先，在條件允許的情況下，積極尋求政府的支持，以推動開發(fā)商與村民之間利益一致性的快速達(dá)成；其次，需要加強(qiáng)對項(xiàng)目周邊區(qū)域的整合能力，更加合理的規(guī)劃項(xiàng)目未來的發(fā)展前景；最后，城中村改造項(xiàng)目對資金的需求量非常大，開發(fā)商要積極拓展合理的融資渠道，保證項(xiàng)目運(yùn)作的資金需求。

記者點(diǎn)評：城中村改造是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，上東城改造歷經(jīng)十年之久的時間再次驗(yàn)證了城中村改造項(xiàng)目對開發(fā)商資金實(shí)力、耐心等全方位的考量，實(shí)力一般的房企還是慎入為妙。

經(jīng)驗(yàn)之談

實(shí)現(xiàn)順利拆建多方合力才有效果

“城中村改造很有必要，只有通過城市改造，才能實(shí)現(xiàn)城市面貌的提升。與此同時，市民生活環(huán)境的改善，也依賴城市改造的完成�！碧┡d隆地產(chǎn)常務(wù)副總經(jīng)理顧剛介紹，城市拆建項(xiàng)目前期細(xì)化方案的制定很重要，越細(xì)越好。方案還要符合國家政策，兼顧被拆遷戶的利益，開發(fā)的效應(yīng)也要兼顧。與此同時，在制定了周密的方案之后，執(zhí)行過程也要一鼓作氣，以盡量縮短項(xiàng)目的運(yùn)作周期。此外，要充分估計可能出現(xiàn)的各種問題。比如，貨幣補(bǔ)償完成之后，房價上漲了，之前獲得補(bǔ)償?shù)谋徊疬w戶會有意見；回遷安置時，房源的公攤問題也容易引發(fā)問題。

實(shí)現(xiàn)拆建項(xiàng)目的順利建設(shè)，實(shí)際上需要多方面的努力。在此前接受媒體采訪時，泰興隆地產(chǎn)董事長湯秋云也介紹了以下幾點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)：首先，拆遷前做好充分的思想準(zhǔn)備；其次，與政府部門要有良好溝通合作；第三，保持開發(fā)商資金鏈的連續(xù)性。城中村的拆遷改造必須要求開發(fā)商有充足的并且可延續(xù)性的資金鏈，才能支持一個更加長的過程；第四，拆遷執(zhí)行組織結(jié)構(gòu)合理性。開發(fā)商在拆遷執(zhí)行中，要有一個合理有序的內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)、拆遷規(guī)則和管理方法；再有，拆遷分配的公正性、改造的科學(xué)性。拆遷要詳細(xì)了解國家和地方拆遷改造的法律、法規(guī)及有關(guān)文件精神，實(shí)現(xiàn)在貫徹執(zhí)行過程中與拆遷戶的充分溝通，達(dá)到多一分理解，融入人性化的工作方法。

后來者

產(chǎn)品附加值將是城中村改造項(xiàng)目的提升點(diǎn)

有消息顯示，截至今年年初，昆明336個城中村已有80個進(jìn)入全面拆遷。

目前，已經(jīng)正式進(jìn)入推售環(huán)節(jié)的城中村改造項(xiàng)目并不多，由本土房企經(jīng)典地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)典雙城、匯都國際二期以及外來房地產(chǎn)海倫堡地產(chǎn)、國福地產(chǎn)等開發(fā)的城中村改造項(xiàng)目均在為加快項(xiàng)目進(jìn)展、挖掘項(xiàng)目特色、提升項(xiàng)目價值等方面進(jìn)行積極探索。以推進(jìn)速度較快的經(jīng)典雙城為例，項(xiàng)目謀劃用千畝大盤的氣度打造西市區(qū)最大的商業(yè)綜合體，通過全面涵蓋金融系統(tǒng)、高端寫字樓、國際級購物中心、大型休閑娛樂中心，并有“矩陣商業(yè)公園”、優(yōu)質(zhì)醫(yī)院、幼兒園、學(xué)校等完備的市政配套，用一站式開創(chuàng)西市區(qū)“城中之城”時代。即將開放ArtDeco售樓部以及開放精裝樣板房的濱江俊園則致力于打造低碳大盤。

面對眾多城中村改造項(xiàng)目進(jìn)行的各種探索，風(fēng)之鈴地產(chǎn)咨詢公司總經(jīng)理姜蕓分析，第一個城中村改造項(xiàng)目，即使它是中規(guī)中矩的操作，但它受市場的關(guān)注度也會很高，成功運(yùn)作的概率相對高。而之后同樣類型項(xiàng)目的操作壓力就會大很多，如果沒有特色，很容易走上同質(zhì)化的路線，市場的關(guān)注度會大打折扣。目前，由于在建筑的層數(shù)、只能建塔樓等方面已經(jīng)有了嚴(yán)格的規(guī)劃限制，城中村項(xiàng)目要在建筑、戶型等方面有大的創(chuàng)新已經(jīng)很難了，更多的只能往景觀、產(chǎn)品細(xì)節(jié)以及附加值等方面下功夫。

如何提升項(xiàng)目價值是城中村改造項(xiàng)目面臨的一大難題。新都昌地產(chǎn)市場發(fā)展部策劃經(jīng)理王政福分析，這樣的點(diǎn)很多，可以采取總體規(guī)劃、價值點(diǎn)的挖掘、新技術(shù)新材料的引進(jìn)和利用、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的控制、總體成本的把控和營銷手法等方式上進(jìn)行突破。

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