前幾天，住建部部長倪虹在“兩會”記者招待會上說，要把2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入城市更新改造范圍，因地制宜實施改造，也鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅。

住建部長這番表態(tài)，被有些自媒體視為重大新聞，解讀為“重磅利好”。云南房網(wǎng)這幾天看了好幾篇這種一驚一乍的文章，感覺有些自媒體誤讀太多，對政策也缺乏了解，其實對2000年前的老舊小區(qū)進行更新改造，并不是什么新提法，也不是什么新政策，因為早在2020年7月，國務院辦公廳就發(fā)布了《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》，要求“在十四五期間到“十四五”期末，結(jié)合各地實際，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務�！�

這也就是說，差不多在5年前，國家就提出要對2000年底前建成的老舊小區(qū)進行改造�；诖耍珖鞯囟碱C布相關(guān)地方文件，展開了分批改造老舊小區(qū)的工作，比如云南省和昆明市就先后發(fā)布了《云南省住房和城鄉(xiāng)建設廳、云南省發(fā)展改革委、云南省財政廳轉(zhuǎn)發(fā)住房和城鄉(xiāng)建設部辦公廳、國家發(fā)展改革委辦公廳、財政部辦公廳關(guān)于進一步明確城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作要求的通知》（云建更〔2022〕19號），《昆明市住房和城鄉(xiāng)建設局、昆明市發(fā)展和改革委員會、昆明市財政局關(guān)于印發(fā)<昆明市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造實施方案>的通知》（昆建通〔2020〕183號）。

在具體執(zhí)行改造的各個區(qū)，也有相應的政策文件，比如五華區(qū)就發(fā)布了《昆明市五華區(qū)人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)五華區(qū)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作方案(行)的通知》（五政辦通〔2020〕54號），并根據(jù)上述政策文件開始推動老舊小區(qū)改造，五華區(qū)2023年前就對227個老舊小區(qū)的814棟樓進行了改造。去年昆明納入改造的老舊小區(qū)有982個，改造面積1204萬平米，涵蓋13個區(qū)縣。

昆明老舊校區(qū)數(shù)量龐大，改造資金需求量極大

既然對2000年前的老舊小區(qū)進行改造是早就制訂的政策，為什么住建部長在“兩會”上又再次強調(diào)呢？區(qū)別在于2020年的政策表述是對“需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)”進行改造，沒有說全部改造。3月9日住建部長的說法則是“把2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入城市更新改造范圍”，意思是全部改造。當然這也談不上政策力度更大，因為2020年首次提出改造老舊小區(qū)到現(xiàn)在又是5年過去了，即便5年前不需要改造的如今也需要改造了，而且改造是個漫長的過程，前兩年也許不需要改造，過幾年多半也需要了。

因此，對2000年前建成的城市老舊小區(qū)改造算不上新提法，各地也早就在進行，昆明市各區(qū)都進行了好幾批，按住建部長最新的表態(tài)，尚未改造的早晚都會改造。

昆明已經(jīng)分批改造了數(shù)百個老舊小區(qū)

其實，比起政策提法上的微妙區(qū)別，更值得關(guān)注的是改造老舊小區(qū)的資金從哪里來？這才是決定改造進度、改造范圍的關(guān)鍵因素。換句話來說，如果資金沒著落，即便制訂了全部改造的計劃，實際上也改造不了。

目前昆明市老舊小區(qū)的改造資金主要來源是地方專項債權(quán)資金，其次是中央轉(zhuǎn)移支付資金，然后是地方財政資金及部分社會投資等。比如五華區(qū)2023年老舊小區(qū)及周邊配套基礎設施提升改造工程，地方專項債權(quán)資金就有3.3億，占絕對大頭；中央轉(zhuǎn)移支付資金有3900萬元；區(qū)級財政資金只有50萬元；還有少量是社會投資人資金�？梢�，老舊小區(qū)改造的主要資金來源其實是專項債。

可是專項債并不是無窮無盡的，是有額度的，更重要的是需要償還的。由于地方債務負擔越來越重，發(fā)債越來越難，資金申請不易，有些州市的老舊小區(qū)改造工作已經(jīng)大幅度縮小。另外，專項債如何償還也是個大問題，因為原來設計的償還模式有些根本走不通。

昆明各區(qū)利用地方專項債改造老舊小區(qū)時，原來的收益測算中曾包括停車費、物業(yè)費、廣告位出租、經(jīng)營場地出租、新能源充電服務、商業(yè)攤點占位費、快遞柜占用費等收入，但實際上除了路邊停車費外，其余幾乎無法兌現(xiàn)或兌現(xiàn)很少，導致專項債償債能力不足，這勢必影響到后續(xù)老舊小區(qū)的改造資金申請。

老舊小區(qū)改造資金的主要來源是專項債

本來，按照住建部的政策，老舊小區(qū)改造應該是“誰受益，誰出資”，小區(qū)居民和水電產(chǎn)權(quán)單位如自來水公司、電力公司都應該承擔部分費用，但實際上在昆明市老舊小區(qū)改造中，小區(qū)居民和水電單位都沒有出資，社會投資人也僅對充電樁等盈利性設施的建設感興趣，投入資金非常少。

正因為如此，住建部部長在前幾天答記者問時，除了表態(tài)將2000年前的老舊小區(qū)都納入城市更新改造范圍，更重要的是后一句話：“鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅”。這句話有兩個關(guān)鍵詞，一是“鼓勵”，說明不是強制，是自愿；二是“居民自主”，也即老舊小區(qū)居民自己掏錢，政府頂多給些補貼。

自己掏錢改造小區(qū)這事有多難，想必住過老舊小區(qū)的人都知道。

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