前幾天，住建部部長(zhǎng)倪虹在“兩會(huì)”記者招待會(huì)上說(shuō)，要把2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入城市更新改造范圍，因地制宜實(shí)施改造，也鼓勵(lì)地方探索居民自主更新改造老舊住宅。

住建部長(zhǎng)這番表態(tài)，被有些自媒體視為重大新聞，解讀為“重磅利好”。云南房網(wǎng)這幾天看了好幾篇這種一驚一乍的文章，感覺有些自媒體誤讀太多，對(duì)政策也缺乏了解，其實(shí)對(duì)2000年前的老舊小區(qū)進(jìn)行更新改造，并不是什么新提法，也不是什么新政策，因?yàn)樵缭?020年7月，國(guó)務(wù)院辦公廳就發(fā)布了《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》，要求“在十四五期間到“十四五”期末，結(jié)合各地實(shí)際，力爭(zhēng)基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。”

這也就是說(shuō)，差不多在5年前，國(guó)家就提出要對(duì)2000年底前建成的老舊小區(qū)進(jìn)行改造�；诖耍珖�(guó)各地都頒布相關(guān)地方文件，展開了分批改造老舊小區(qū)的工作，比如云南省和昆明市就先后發(fā)布了《云南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、云南省發(fā)展改革委、云南省財(cái)政廳轉(zhuǎn)發(fā)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳、國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳、財(cái)政部辦公廳關(guān)于進(jìn)一步明確城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作要求的通知》（云建更〔2022〕19號(hào)），《昆明市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、昆明市發(fā)展和改革委員會(huì)、昆明市財(cái)政局關(guān)于印發(fā)<昆明市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造實(shí)施方案>的通知》（昆建通〔2020〕183號(hào)）。

在具體執(zhí)行改造的各個(gè)區(qū)，也有相應(yīng)的政策文件，比如五華區(qū)就發(fā)布了《昆明市五華區(qū)人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)五華區(qū)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作方案(行)的通知》（五政辦通〔2020〕54號(hào)），并根據(jù)上述政策文件開始推動(dòng)老舊小區(qū)改造，五華區(qū)2023年前就對(duì)227個(gè)老舊小區(qū)的814棟樓進(jìn)行了改造。去年昆明納入改造的老舊小區(qū)有982個(gè)，改造面積1204萬(wàn)平米，涵蓋13個(gè)區(qū)縣。

昆明老舊校區(qū)數(shù)量龐大，改造資金需求量極大

既然對(duì)2000年前的老舊小區(qū)進(jìn)行改造是早就制訂的政策，為什么住建部長(zhǎng)在“兩會(huì)”上又再次強(qiáng)調(diào)呢？區(qū)別在于2020年的政策表述是對(duì)“需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)”進(jìn)行改造，沒有說(shuō)全部改造。3月9日住建部長(zhǎng)的說(shuō)法則是“把2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入城市更新改造范圍”，意思是全部改造。當(dāng)然這也談不上政策力度更大，因?yàn)?020年首次提出改造老舊小區(qū)到現(xiàn)在又是5年過(guò)去了，即便5年前不需要改造的如今也需要改造了，而且改造是個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，前兩年也許不需要改造，過(guò)幾年多半也需要了。

因此，對(duì)2000年前建成的城市老舊小區(qū)改造算不上新提法，各地也早就在進(jìn)行，昆明市各區(qū)都進(jìn)行了好幾批，按住建部長(zhǎng)最新的表態(tài)，尚未改造的早晚都會(huì)改造。

昆明已經(jīng)分批改造了數(shù)百個(gè)老舊小區(qū)

其實(shí)，比起政策提法上的微妙區(qū)別，更值得關(guān)注的是改造老舊小區(qū)的資金從哪里來(lái)？這才是決定改造進(jìn)度、改造范圍的關(guān)鍵因素。換句話來(lái)說(shuō)，如果資金沒著落，即便制訂了全部改造的計(jì)劃，實(shí)際上也改造不了。

目前昆明市老舊小區(qū)的改造資金主要來(lái)源是地方專項(xiàng)債權(quán)資金，其次是中央轉(zhuǎn)移支付資金，然后是地方財(cái)政資金及部分社會(huì)投資等。比如五華區(qū)2023年老舊小區(qū)及周邊配套基礎(chǔ)設(shè)施提升改造工程，地方專項(xiàng)債權(quán)資金就有3.3億，占絕對(duì)大頭；中央轉(zhuǎn)移支付資金有3900萬(wàn)元；區(qū)級(jí)財(cái)政資金只有50萬(wàn)元；還有少量是社會(huì)投資人資金。可見，老舊小區(qū)改造的主要資金來(lái)源其實(shí)是專項(xiàng)債。

可是專項(xiàng)債并不是無(wú)窮無(wú)盡的，是有額度的，更重要的是需要償還的。由于地方債務(wù)負(fù)擔(dān)越來(lái)越重，發(fā)債越來(lái)越難，資金申請(qǐng)不易，有些州市的老舊小區(qū)改造工作已經(jīng)大幅度縮小。另外，專項(xiàng)債如何償還也是個(gè)大問題，因?yàn)樵瓉?lái)設(shè)計(jì)的償還模式有些根本走不通。

昆明各區(qū)利用地方專項(xiàng)債改造老舊小區(qū)時(shí)，原來(lái)的收益測(cè)算中曾包括停車費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、廣告位出租、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地出租、新能源充電服務(wù)、商業(yè)攤點(diǎn)占位費(fèi)、快遞柜占用費(fèi)等收入，但實(shí)際上除了路邊停車費(fèi)外，其余幾乎無(wú)法兌現(xiàn)或兌現(xiàn)很少，導(dǎo)致專項(xiàng)債償債能力不足，這勢(shì)必影響到后續(xù)老舊小區(qū)的改造資金申請(qǐng)。

老舊小區(qū)改造資金的主要來(lái)源是專項(xiàng)債

本來(lái)，按照住建部的政策，老舊小區(qū)改造應(yīng)該是“誰(shuí)受益，誰(shuí)出資”，小區(qū)居民和水電產(chǎn)權(quán)單位如自來(lái)水公司、電力公司都應(yīng)該承擔(dān)部分費(fèi)用，但實(shí)際上在昆明市老舊小區(qū)改造中，小區(qū)居民和水電單位都沒有出資，社會(huì)投資人也僅對(duì)充電樁等盈利性設(shè)施的建設(shè)感興趣，投入資金非常少。

正因?yàn)槿绱耍〗ú坎块L(zhǎng)在前幾天答記者問時(shí)，除了表態(tài)將2000年前的老舊小區(qū)都納入城市更新改造范圍，更重要的是后一句話：“鼓勵(lì)地方探索居民自主更新改造老舊住宅”。這句話有兩個(gè)關(guān)鍵詞，一是“鼓勵(lì)”，說(shuō)明不是強(qiáng)制，是自愿；二是“居民自主”，也即老舊小區(qū)居民自己掏錢，政府頂多給些補(bǔ)貼。

自己掏錢改造小區(qū)這事有多難，想必住過(guò)老舊小區(qū)的人都知道。

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