二、2010年12月房地產(chǎn)政策分析

在國家政策調(diào)控頻出的情況下，昆明房地產(chǎn)市場2010年12月出現(xiàn)了銷售和租賃價格雙雙大幅上漲的局面。同時由于開工時間的限制2011年上半年昆明市場供應(yīng)體量上市依舊不大，供需狀況短期不會改變，但是兩三年后樓盤將集中上市，屆時市場將出現(xiàn)一定變數(shù)。目前政府的財政收入仍舊依賴土地，所以土地財政結(jié)構(gòu)一天沒調(diào)整，地價就不會低，進(jìn)而商品房的價格也很難出現(xiàn)調(diào)整。

在昆明市本月出臺的一系列政策調(diào)控中我們發(fā)現(xiàn)，規(guī)范市場行為，建立建全市場機(jī)制依舊是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要手段，為此吸引了眾多企業(yè)在昆積極拿地。加大了未來兩三年后的市場供給。

重點(diǎn)政策解讀

(一)宏觀經(jīng)濟(jì)政策

1、貨幣政策“適度寬松”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)健”——2010年12月3日中共中央政治局會議

政策要點(diǎn)：每年中央經(jīng)濟(jì)工作會議于12月召開。有關(guān)部門已經(jīng)就中央經(jīng)濟(jì)工作會議的議題進(jìn)行調(diào)研討論，將對“積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策”進(jìn)行重新評估。這一政策組合在2011年很有可能被調(diào)整為“積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策”。這一調(diào)整意味著貨幣政策繼續(xù)趨緊。中國央行在10月中旬啟動了三年來的第一次加息。

政策評析：2011年——經(jīng)濟(jì)增速回穩(wěn)、通脹上升。2010年CPI創(chuàng)出新高，2011年整體是經(jīng)濟(jì)增速回穩(wěn)、物價上升的狀態(tài)。實際上，由于歐美經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇低于預(yù)期，中國經(jīng)濟(jì)明年的外部環(huán)境并不好，2011年出口對中國經(jīng)濟(jì)的拉動作用，已經(jīng)被明顯看低。但美聯(lián)儲力推的第二輪定量寬松政策，則將推高全球大宗商品價格，并傳導(dǎo)到中國。中國的通脹將是“成本推動”和流動性過剩推動的復(fù)合。百姓的通脹預(yù)期是一個大問題，政策上可能并不會旗幟鮮明地提高通脹目標(biāo)。

中國2008年底至2009年累計放出了10萬億元人民幣的信貸。在經(jīng)濟(jì)形勢上，中國與西方發(fā)達(dá)國家的一個明顯不同是就業(yè)形勢。目前美歐都在擔(dān)憂其高失業(yè)率，而中國到第三季度就已經(jīng)完成了2010年全年的就業(yè)目標(biāo)，實現(xiàn)新增就業(yè)超過900萬人，全年有可能達(dá)到1100萬人，就業(yè)形勢非常好。國家統(tǒng)計局內(nèi)部監(jiān)測的城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率，也從危機(jī)最嚴(yán)重時期大幅下降。這個就業(yè)形勢的背景，決定了中國可以采取更符合政策需求的緊縮政策，國家不用擔(dān)心失業(yè)率問題。此外還有一個不同，美、歐、日面臨的通縮壓力，而中國是物價有較高的上漲壓力，這決定了中國在宏觀政策取向、宏觀政策退出戰(zhàn)略上選擇和發(fā)達(dá)國家應(yīng)該不同。
國外寬松的貨幣政策，中國怎么應(yīng)對？是跟著寬松還是緊？如果跟著寬松的話，肯定是會造成更大的通脹壓力，更大的資產(chǎn)價格泡沫；但是緊的話，匯率升值壓力會很大。為此政治局會議明確了現(xiàn)在中國應(yīng)該尋求比較穩(wěn)健的貨幣政策，而不是和去年一樣寬松的貨幣政策。

2010年央行制定的M2增速為17%，但截至9月末M2增速達(dá)到19%，全年實現(xiàn)目標(biāo)幾無可能。在信貸目標(biāo)上，年初厘定的7.5萬億元人民幣信貸目標(biāo)也非常有可能被突破，截至9月末已經(jīng)實現(xiàn)6.3萬億元，而且這一目標(biāo)只是表內(nèi)信貸規(guī)模目標(biāo)。

價格政策和數(shù)量政策的結(jié)合點(diǎn)，是被市場廣泛討論的熱錢問題，即加息或升值會引來熱錢，放大流動性總量。但熱錢進(jìn)入中國絕對不是奔人民幣美元利差來的，而是看好中國經(jīng)濟(jì)的成長，以及中國資產(chǎn)市場的泡沫化。如果利率水平有所提高，導(dǎo)致資產(chǎn)價格不急劇上升，反而熱錢不會流入。因此2011年中國實行“穩(wěn)健”的貨幣政策，回收過量市場資金是既定的事實。加息將在2011年根據(jù)國家的經(jīng)濟(jì)情況適度展開。綜合來說，貨幣政策回歸中性偏緊的定位，再考慮到明年還要維持一定的投資和在建規(guī)模，財政政策應(yīng)維持寬松的基調(diào)。

(二)信貸政策

1、《關(guān)于規(guī)范住房公積金個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》——2010年12月21日昆明市人民政府

政策要點(diǎn)：一、住房公積金個人住房貸款只能用于繳存職工購買、建造、翻建、大修普通自住房，以支持基本住房需求。嚴(yán)禁使用住房公積金個人住房貸款進(jìn)行投機(jī)性購房。二、保持繳存職工家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）使用住房公積金個人住房貸款購買首套普通自住房政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。使用住房公積金個人住房貸款購買首套普通自住房，套型建筑面積在90平方米（含）以下的，貸款首付款比例不得低于20%，套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%。三、第二套住房公積金個人住房貸款的用途僅限于購買改善居住條件的普通自住房。第二套住房公積金個人住房貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍。第二套住房的認(rèn)定以人民銀行征信系統(tǒng)的住房貸款記錄為依據(jù)。四、停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個人住房貸款。五、本規(guī)定自2011年1月1日起執(zhí)行。

政策評析：此次公積金新政中較大的變化是對公積金二套房客戶設(shè)定了較高門檻。停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個人住房貸款。對公積金貸款購房首付的調(diào)整對樓市的影響不大。這一政策實際上是對新政的進(jìn)一步收緊與加強(qiáng)，用以彌補(bǔ)前期新政執(zhí)行效果不好、落實不力等情況�，F(xiàn)在公積金貸款政策與商貸的政策并無二致。此次再次發(fā)文，只是中央表明抑制房地產(chǎn)過熱發(fā)展的決心，旨在起到“敲山震虎”的作用。

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