昆明樓市傳統(tǒng)的特點是溫吞反映、穩(wěn)定增長，市場經歷了房價在政策的調控前期不斷試探地上漲，也許在全國市場進入冰封時期，昆明市場還在熱火朝天，價格穩(wěn)步上漲，許多外來開發(fā)商對此百思不得其解。

商業(yè)地產

城中村改造催熱商鋪投資

自從進入城中村時代，昆明房地產項目同質化顯現(xiàn)凸顯后，大家都把目光轉移到商業(yè)上，商業(yè)是地產項目附加值增長的亮點，也是未來價值增值的最佳附著物，順城項目的成功，讓更多的開發(fā)商注意到這點。商業(yè)運營的困難不能夠影響大家對它趨之若鶩的熱情，商鋪價格的大幅上漲也不能阻止投資者對其的價值預期的看好。

跟寫字樓一樣的情況，調整政策主要針對對象為70年住宅產品，導致在售、可售樓盤當前轉移營銷對象，主力推出商鋪，加之商鋪投資價值認可度高，商家和投資者需求大規(guī)模存在，商鋪銷售受影響程度最小。

需要說明的是，6月份出現(xiàn)的價格下降情況，與成交物業(yè)性質有關，主要為短期產權年限銷售，單價相對正常40年產權物業(yè)較低，所以導致銷售均價整體出現(xiàn)下降，并不能說明昆明商鋪價格下降。

寫字樓

產品價值逐漸顯現(xiàn)

昆明寫字樓市場在2008年前可以說是一直處于穩(wěn)固局面，每隔幾年才有少量的新產品供應，市場發(fā)展水平落后，產品價格甚至于住宅價格持平，價值認同度較低。隨著昆明城市發(fā)展加速，產業(yè)格局變化，越來越多的商務需求產生，寫字樓開始備受關注。

2011年4月份寫字樓價格出現(xiàn)大幅上漲，這與調控政策對市場的影響密切相關，當70年居住性質的產品需求供給都受到抑制的時候，許多開發(fā)商開始轉移特殊時期的推盤產品，商務性質產品產權40年，不受政策約束，雖然整個金融政策影響了投資資金來源，但是自身具備較強支付能力的消費者，仍然在繼續(xù)進行投資，投資渠道的有限性，致使固定資產的投資仍然最受親睞。而城市經濟發(fā)展帶來的商務需求也使得寫字樓逐漸備受關注，產品價值開始逐漸顯現(xiàn)。使用者和投資者的雙重需求，奠定了寫字樓價格上漲的基礎。

土地

半年供應超過2010全年

今年到6月份為止，昆明市土地市場供應體量就已經超過2010年全年土地供應量。與往年相比，今天的土地市場可謂是熱鬧非凡。

昆明城中村改造已經進入第四個年頭，已經持續(xù)了四年的城中村時代依然持續(xù)，原計劃五年改造完畢的城中村，此時已經面市的項目屈指可數(shù)，而市場也從只有城中村改造土地供應逐漸轉變，環(huán)湖地塊、軌道沿線地塊、舊城改造地塊……土地放量的大規(guī)模劇增帶來的是市場預期的恐懼。

昆明此前一直處于“需求大于供應”的供需失衡的情況，房地產銷售價格一直穩(wěn)步上漲，當大規(guī)模土地投放市場，這個局面勢必將改變，我們擔心出現(xiàn)另一種供需失衡的情況，那將是昆明房地產市場產生危機的時刻。

在今年1—8月份的土地供應中，高峰出現(xiàn)在6月份，一共掛出209宗土地，而且沒有出現(xiàn)流拍現(xiàn)象，大部分土地分布在滇池保護區(qū)域范圍內，少量土地是軌道沿線土地，從國土資源局最終公示數(shù)據來看，大部分土地屬性為政府儲備用地，此部分土地開發(fā)時間無法預測。

1—4月份限購令出臺時間較短，市場反應尚未明顯，開發(fā)商資金鏈雖然受到金融政策收緊影響，但是仍然在進行正常的土地儲備工作。4月份春季房交會的舉辦未能使沉寂的市場激活，反而市場越來越冷清，市場情況繼續(xù)趨冷，開始出現(xiàn)土地流拍現(xiàn)象，特別是一些起價較高，開發(fā)指標較低的地塊，基本無人問津。

7月份土地流拍現(xiàn)象引人注目，44塊土地掛牌，22塊土地流拍，均為報名人數(shù)不滿未能進入招拍掛競拍程序。

1—3月份掛牌土地中，房地產開發(fā)性質的占比還和往常一樣，均為所有類型占比最高，但是之后的5個月，房地產開發(fā)性質的占比出現(xiàn)下降情況，除了6月份外，占比都低于70%，4、5、8月甚至連一半占比都沒有到達。

趨勢研判

此次，國家對房地產市場的調控決心與力度前所未有，供需兩方也在不斷的觀望與試探中博弈。對昆明房地產市場而言，市場在短期內確實會陷入觀望中，但從長期看，隨著剛性需求與其他需求的累積增加，市場將有一個爆發(fā)時期，我們期望昆明市場能夠健康穩(wěn)定的發(fā)展，即在市場有供應的時候累積需求與之相互對應，而不是在市場擠壓到井噴時期，在正常解禁時刻一并爆發(fā)，那將會導致市場畸形，很大幾率產生報復性價格變化，引導市場走向非健康路線，這是我們都不希望發(fā)生的。

市場點評

從2011年的土地市場來看，調控政策效果已經十分明顯，市場的疲軟使得土地市場即使增加了供應，開發(fā)商拿地熱情也大減，畢竟目前開發(fā)商保證正在運作的項目資金流才是最重要的，而新項目的開發(fā)計劃可以暫緩。這也意味著，假如政府儲備用地不做開發(fā)，已經面市的有限的城中村項目是不能解決市場需求的，而政策的雙面效應影響剛性需求購買下降，市場供需兩方面都受影響，短期內昆明市場將繼續(xù)沉寂，除非政策有變化。

昆明風之鈴咨詢機構·房地產研究中心

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