昆明樓市傳統(tǒng)的特點(diǎn)是溫吞反映、穩(wěn)定增長，市場經(jīng)歷了房價在政策的調(diào)控前期不斷試探地上漲，也許在全國市場進(jìn)入冰封時期，昆明市場還在熱火朝天，價格穩(wěn)步上漲，許多外來開發(fā)商對此百思不得其解。

商業(yè)地產(chǎn)

城中村改造催熱商鋪投資

自從進(jìn)入城中村時代，昆明房地產(chǎn)項(xiàng)目同質(zhì)化顯現(xiàn)凸顯后，大家都把目光轉(zhuǎn)移到商業(yè)上，商業(yè)是地產(chǎn)項(xiàng)目附加值增長的亮點(diǎn)，也是未來價值增值的最佳附著物，順城項(xiàng)目的成功，讓更多的開發(fā)商注意到這點(diǎn)。商業(yè)運(yùn)營的困難不能夠影響大家對它趨之若鶩的熱情，商鋪價格的大幅上漲也不能阻止投資者對其的價值預(yù)期的看好。

跟寫字樓一樣的情況，調(diào)整政策主要針對對象為70年住宅產(chǎn)品，導(dǎo)致在售、可售樓盤當(dāng)前轉(zhuǎn)移營銷對象，主力推出商鋪，加之商鋪投資價值認(rèn)可度高，商家和投資者需求大規(guī)模存在，商鋪銷售受影響程度最小。

需要說明的是，6月份出現(xiàn)的價格下降情況，與成交物業(yè)性質(zhì)有關(guān)，主要為短期產(chǎn)權(quán)年限銷售，單價相對正常40年產(chǎn)權(quán)物業(yè)較低，所以導(dǎo)致銷售均價整體出現(xiàn)下降，并不能說明昆明商鋪價格下降。

寫字樓

產(chǎn)品價值逐漸顯現(xiàn)

昆明寫字樓市場在2008年前可以說是一直處于穩(wěn)固局面，每隔幾年才有少量的新產(chǎn)品供應(yīng)，市場發(fā)展水平落后，產(chǎn)品價格甚至于住宅價格持平，價值認(rèn)同度較低。隨著昆明城市發(fā)展加速，產(chǎn)業(yè)格局變化，越來越多的商務(wù)需求產(chǎn)生，寫字樓開始備受關(guān)注。

2011年4月份寫字樓價格出現(xiàn)大幅上漲，這與調(diào)控政策對市場的影響密切相關(guān)，當(dāng)70年居住性質(zhì)的產(chǎn)品需求供給都受到抑制的時候，許多開發(fā)商開始轉(zhuǎn)移特殊時期的推盤產(chǎn)品，商務(wù)性質(zhì)產(chǎn)品產(chǎn)權(quán)40年，不受政策約束，雖然整個金融政策影響了投資資金來源，但是自身具備較強(qiáng)支付能力的消費(fèi)者，仍然在繼續(xù)進(jìn)行投資，投資渠道的有限性，致使固定資產(chǎn)的投資仍然最受親睞。而城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的商務(wù)需求也使得寫字樓逐漸備受關(guān)注，產(chǎn)品價值開始逐漸顯現(xiàn)。使用者和投資者的雙重需求，奠定了寫字樓價格上漲的基礎(chǔ)。

土地

半年供應(yīng)超過2010全年

今年到6月份為止，昆明市土地市場供應(yīng)體量就已經(jīng)超過2010年全年土地供應(yīng)量。與往年相比，今天的土地市場可謂是熱鬧非凡。

昆明城中村改造已經(jīng)進(jìn)入第四個年頭，已經(jīng)持續(xù)了四年的城中村時代依然持續(xù)，原計(jì)劃五年改造完畢的城中村，此時已經(jīng)面市的項(xiàng)目屈指可數(shù)，而市場也從只有城中村改造土地供應(yīng)逐漸轉(zhuǎn)變，環(huán)湖地塊、軌道沿線地塊、舊城改造地塊……土地放量的大規(guī)模劇增帶來的是市場預(yù)期的恐懼。

昆明此前一直處于“需求大于供應(yīng)”的供需失衡的情況，房地產(chǎn)銷售價格一直穩(wěn)步上漲，當(dāng)大規(guī)模土地投放市場，這個局面勢必將改變，我們擔(dān)心出現(xiàn)另一種供需失衡的情況，那將是昆明房地產(chǎn)市場產(chǎn)生危機(jī)的時刻。

在今年1—8月份的土地供應(yīng)中，高峰出現(xiàn)在6月份，一共掛出209宗土地，而且沒有出現(xiàn)流拍現(xiàn)象，大部分土地分布在滇池保護(hù)區(qū)域范圍內(nèi)，少量土地是軌道沿線土地，從國土資源局最終公示數(shù)據(jù)來看，大部分土地屬性為政府儲備用地，此部分土地開發(fā)時間無法預(yù)測。

1—4月份限購令出臺時間較短，市場反應(yīng)尚未明顯，開發(fā)商資金鏈雖然受到金融政策收緊影響，但是仍然在進(jìn)行正常的土地儲備工作。4月份春季房交會的舉辦未能使沉寂的市場激活，反而市場越來越冷清，市場情況繼續(xù)趨冷，開始出現(xiàn)土地流拍現(xiàn)象，特別是一些起價較高，開發(fā)指標(biāo)較低的地塊，基本無人問津。

7月份土地流拍現(xiàn)象引人注目，44塊土地掛牌，22塊土地流拍，均為報(bào)名人數(shù)不滿未能進(jìn)入招拍掛競拍程序。

1—3月份掛牌土地中，房地產(chǎn)開發(fā)性質(zhì)的占比還和往常一樣，均為所有類型占比最高，但是之后的5個月，房地產(chǎn)開發(fā)性質(zhì)的占比出現(xiàn)下降情況，除了6月份外，占比都低于70%，4、5、8月甚至連一半占比都沒有到達(dá)。

趨勢研判

此次，國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控決心與力度前所未有，供需兩方也在不斷的觀望與試探中博弈。對昆明房地產(chǎn)市場而言，市場在短期內(nèi)確實(shí)會陷入觀望中，但從長期看，隨著剛性需求與其他需求的累積增加，市場將有一個爆發(fā)時期，我們期望昆明市場能夠健康穩(wěn)定的發(fā)展，即在市場有供應(yīng)的時候累積需求與之相互對應(yīng)，而不是在市場擠壓到井噴時期，在正常解禁時刻一并爆發(fā)，那將會導(dǎo)致市場畸形，很大幾率產(chǎn)生報(bào)復(fù)性價格變化，引導(dǎo)市場走向非健康路線，這是我們都不希望發(fā)生的。

市場點(diǎn)評

從2011年的土地市場來看，調(diào)控政策效果已經(jīng)十分明顯，市場的疲軟使得土地市場即使增加了供應(yīng)，開發(fā)商拿地?zé)崆橐泊鬁p，畢竟目前開發(fā)商保證正在運(yùn)作的項(xiàng)目資金流才是最重要的，而新項(xiàng)目的開發(fā)計(jì)劃可以暫緩。這也意味著，假如政府儲備用地不做開發(fā)，已經(jīng)面市的有限的城中村項(xiàng)目是不能解決市場需求的，而政策的雙面效應(yīng)影響剛性需求購買下降，市場供需兩方面都受影響，短期內(nèi)昆明市場將繼續(xù)沉寂，除非政策有變化。

昆明風(fēng)之鈴咨詢機(jī)構(gòu)·房地產(chǎn)研究中心

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