商鋪投資火爆的背后，隱藏偏離價(jià)格規(guī)律的隱患。

商鋪價(jià)格集體上行，這已成為昆明近3年來(lái)商鋪市場(chǎng)的一大特點(diǎn)。

事實(shí)上，在2009年時(shí)，一環(huán)路以內(nèi)的臨街商鋪商業(yè)平均售價(jià)尚在在75000元/平方米左右。而短短兩年時(shí)間，該地段價(jià)格就上漲了20000—30000元/平方米，就連二環(huán)路外的社區(qū)商鋪價(jià)格上漲也十分明顯。如位于北市區(qū)的云南映像社區(qū)商鋪，剛推出時(shí)價(jià)格9000元/平方米，現(xiàn)在商鋪的租金價(jià)格已上調(diào)至20000元/平方米。

確實(shí)，目前政策調(diào)控之外的商鋪火爆異常，但是，它們真的就值得投資嗎？

67年回本

“美女看商鋪嗎？看個(gè)多大面積？我們現(xiàn)在有一間在北市區(qū)沃爾瑪附近，50平方米，售價(jià)是200萬(wàn)元的旺鋪，2005年的產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)在每月的租金是2500元，房租一年一付�！毙聛喴患抑薪殚T店工作人員看到記者停留在門店外觀察鋪面價(jià)格時(shí)，熱情地走出來(lái)極力推銷著手上這套商鋪。

“2500元一個(gè)月，一年30000元，十年是30萬(wàn)元，200萬(wàn)差不多要67年才收得回來(lái)。商鋪的產(chǎn)權(quán)是40年，你2005年拿到的證，現(xiàn)在過去6年，只剩34年，刨除折舊費(fèi)、各種稅費(fèi)，這個(gè)商鋪怕不值那么多錢�！�

“哎，您不能這么算，雖然這套商鋪產(chǎn)權(quán)只有34年，但每年租金都在往上漲，今年是這個(gè)價(jià)，明年或許就不是了，通貨膨脹那么嚴(yán)重，過幾年你回過頭來(lái)看看，肯定后悔沒有出手買了這間商鋪。”經(jīng)紀(jì)人拿起筆來(lái)開始算，昆明年租金上漲幅度是10%—30%，我們按20%來(lái)算，假如今年你的年收益是3萬(wàn)元，明年收益就是3.6萬(wàn)，后年就是4.32萬(wàn)元……依此類推，二十年內(nèi)保證你資金回本。

對(duì)此，至祥置業(yè)（昆明）研究中心一位研究員在接受采訪時(shí)指出：通貨膨脹不是隨時(shí)都有，除了這些對(duì)商鋪利好的因素外還需考慮到政策、市政的變動(dòng)等，并且年租金漲幅是不可控的，有升有降，未必有10%—30%這么高�！芭卸ㄒ粋€(gè)商鋪銷售價(jià)格是否合理，首先要仔細(xì)研究鋪面周圍環(huán)境、區(qū)位價(jià)值、物業(yè)素質(zhì)、競(jìng)爭(zhēng)狀況和盈利目標(biāo)這五個(gè)核心要素。綜合評(píng)定之后，再計(jì)算商鋪回報(bào)、個(gè)人的商鋪成本和目標(biāo)收益，并對(duì)這幾個(gè)數(shù)值進(jìn)行比較�！�

據(jù)該研究員介紹，通常消費(fèi)者可用“交叉比較法”大致推算出鋪面實(shí)際應(yīng)有的價(jià)值。在計(jì)算之前，要明確普通的商業(yè)投資回報(bào)率合理的范圍是8%，零界點(diǎn)大于6%，超高回報(bào)率應(yīng)大于12%。正常的投資回報(bào)期10—15年，原則上不超過20年。

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