——專訪昆明風之鈴市場調查與研究咨詢機構的總經理石遠

昆明風之鈴市場調查與研究咨詢機構的總經理石遠

金尚俊園低價逆勢開盤，重現了二環(huán)內“7字頭”房源，一時間開發(fā)商、代理公司、置業(yè)者奔走相告，樓市眾生百態(tài)頻出，或垂頭頓足、或長吁短嘆、或喜笑顏開。購房者終于舒展眉頭，守得云開見月明，昆明的樓市僵局被打破，出現了旗幟鮮明的降價樓盤�？“l(fā)“跌了”，江東也不甘落后，情人節(jié)一聲怒吼，打出二環(huán)外“6字頭”房源，不亞于讓房價重回08年水平。攪局？搗亂？唯一肯定的就是新推樓盤項目價格須將以二者為基準。

俊發(fā)、江東讓昆明房價進入“拼跌”時期，業(yè)內人士對此怎么看？昆明樓市未來將如何發(fā)展，云南房網對昆明風之鈴市場調查與研究咨詢機構的總經理石遠進行專訪。

昆明樓市降價，有的拍手稱快，也有捶胸頓足，風之鈴的態(tài)度是什么？石遠說：“俊發(fā)、江東大打價格戰(zhàn)，昆明開始降價以來，市場喜憂參半。觀望中的剛需消費者拍手稱快，在高點置業(yè)的消費者就比較尷尬了。風之鈴對這次降價，持一個樂觀的態(tài)度，這是市場的一次自我梳理，是逐漸成熟的必經之路�！�

首先從地產的宏觀調控說起。

石遠認為：調控，一是調不規(guī)范的市場現象——比如一些開發(fā)商帶著一種暴發(fā)戶的心態(tài)去搞開發(fā)，市場上行的時候高舉高打，市場低迷的時候就低價拋售。這在一個成熟的市場中，是不科學的做法，科學就代表著有產品梯度，有價格梯度，針對不同的人群、需求，做不同的產品和定價，利用精準的營銷方式投放市場。（譬如，大型耐用家電市場已經趨于成熟，廠家和商家是通過對產品的不斷升級研發(fā)來提升價值，并且降低成本來產出利潤，價格能維持在一個理性的范疇內。）

二是調整市場整體的價格。好的市場，良性的市場，不代表就是一個價格高的市場。由于房產具備投資屬性，買賣雙方都希望價格能穩(wěn)中上揚，但是任何一個商品在市場經濟的作用下，都會根據供需關系出現價格波動。價格可以是一個風向標，但是產品的研發(fā)和生產不能單純以價格為導向，否則很容易本末倒置從而陷入市場的囹圄。

一系列的調控政策對房價產生怎樣的影響？石遠認為，調控的重點和效果是嚴重打壓了投資性需求，但是對剛需而言，居民購買力沒有提升的前提下，CPI導致的生活成本上升，也極大壓縮了家庭對購房的資金支出。所以，我們可以看到，需求由于不同的原因都在萎縮。而市場供應，由于城中村的大量改造累積上升。市場經濟就是由供需關系決定的，價格競爭市場就成為了必然。

對于目前昆明樓市價格下調，石遠認為，現在的降價是市場價格向產品價值回歸的一個現象。昆明的地產雖然歷經了十余年的發(fā)展，但是就住宅而言，精品項目不算多，較之廣深兩地，差距還很大。比起成都，價格差距不大，產品層級差了幾個梯度。在江東和俊發(fā)的降價風潮背后，其實引發(fā)的是消費者對于產品價值和價格的思考。在市場上行過程中，對利潤的追求可以通過價格來實現，但是在市場下行的過程中，就需要轉換方式，將關注轉回到產品營造和成本控制上。

江東和俊發(fā)都降了，昆明其他開發(fā)商是不是也應該跟著降？石遠說：“維持市場穩(wěn)定，單純選擇降價不是最好的選擇。隨著江東事件和俊發(fā)事件，每一次降價對項目所在的區(qū)域板塊都有影響，區(qū)域供需都是有限的，低價截流算是一個策略，對單個項目而言，可能促進銷售，但是對區(qū)域市場而言，反而會引發(fā)更多的觀望。昆明的各類項目，由于用地性質、規(guī)劃指標各異，項目定位的不同，導致市場、客戶和價格的不同，不能靠比價一概而論。但我們可以這樣認為，在目前的背景下，降價可能是促進銷售、項目回款最直接的手段�！�

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