——專訪昆明風之鈴市場調(diào)查與研究咨詢機構(gòu)的總經(jīng)理石遠

昆明風之鈴市場調(diào)查與研究咨詢機構(gòu)的總經(jīng)理石遠

金尚俊園低價逆勢開盤，重現(xiàn)了二環(huán)內(nèi)“7字頭”房源，一時間開發(fā)商、代理公司、置業(yè)者奔走相告，樓市眾生百態(tài)頻出，或垂頭頓足、或長吁短嘆、或喜笑顏開。購房者終于舒展眉頭，守得云開見月明，昆明的樓市僵局被打破，出現(xiàn)了旗幟鮮明的降價樓盤�？“l(fā)“跌了”，江東也不甘落后，情人節(jié)一聲怒吼，打出二環(huán)外“6字頭”房源，不亞于讓房價重回08年水平。攪局？搗亂？唯一肯定的就是新推樓盤項目價格須將以二者為基準。

俊發(fā)、江東讓昆明房價進入“拼跌”時期，業(yè)內(nèi)人士對此怎么看？昆明樓市未來將如何發(fā)展，云南房網(wǎng)對昆明風之鈴市場調(diào)查與研究咨詢機構(gòu)的總經(jīng)理石遠進行專訪。

昆明樓市降價，有的拍手稱快，也有捶胸頓足，風之鈴的態(tài)度是什么？石遠說：“俊發(fā)、江東大打價格戰(zhàn)，昆明開始降價以來，市場喜憂參半。觀望中的剛需消費者拍手稱快，在高點置業(yè)的消費者就比較尷尬了。風之鈴對這次降價，持一個樂觀的態(tài)度，這是市場的一次自我梳理，是逐漸成熟的必經(jīng)之路。”

首先從地產(chǎn)的宏觀調(diào)控說起。

石遠認為：調(diào)控，一是調(diào)不規(guī)范的市場現(xiàn)象——比如一些開發(fā)商帶著一種暴發(fā)戶的心態(tài)去搞開發(fā)，市場上行的時候高舉高打，市場低迷的時候就低價拋售。這在一個成熟的市場中，是不科學的做法，科學就代表著有產(chǎn)品梯度，有價格梯度，針對不同的人群、需求，做不同的產(chǎn)品和定價，利用精準的營銷方式投放市場。（譬如，大型耐用家電市場已經(jīng)趨于成熟，廠家和商家是通過對產(chǎn)品的不斷升級研發(fā)來提升價值，并且降低成本來產(chǎn)出利潤，價格能維持在一個理性的范疇內(nèi)。）

二是調(diào)整市場整體的價格。好的市場，良性的市場，不代表就是一個價格高的市場。由于房產(chǎn)具備投資屬性，買賣雙方都希望價格能穩(wěn)中上揚，但是任何一個商品在市場經(jīng)濟的作用下，都會根據(jù)供需關(guān)系出現(xiàn)價格波動。價格可以是一個風向標，但是產(chǎn)品的研發(fā)和生產(chǎn)不能單純以價格為導向，否則很容易本末倒置從而陷入市場的囹圄。

一系列的調(diào)控政策對房價產(chǎn)生怎樣的影響？石遠認為，調(diào)控的重點和效果是嚴重打壓了投資性需求，但是對剛需而言，居民購買力沒有提升的前提下，CPI導致的生活成本上升，也極大壓縮了家庭對購房的資金支出。所以，我們可以看到，需求由于不同的原因都在萎縮。而市場供應(yīng)，由于城中村的大量改造累積上升。市場經(jīng)濟就是由供需關(guān)系決定的，價格競爭市場就成為了必然。

對于目前昆明樓市價格下調(diào)，石遠認為，現(xiàn)在的降價是市場價格向產(chǎn)品價值回歸的一個現(xiàn)象。昆明的地產(chǎn)雖然歷經(jīng)了十余年的發(fā)展，但是就住宅而言，精品項目不算多，較之廣深兩地，差距還很大。比起成都，價格差距不大，產(chǎn)品層級差了幾個梯度。在江東和俊發(fā)的降價風潮背后，其實引發(fā)的是消費者對于產(chǎn)品價值和價格的思考。在市場上行過程中，對利潤的追求可以通過價格來實現(xiàn)，但是在市場下行的過程中，就需要轉(zhuǎn)換方式，將關(guān)注轉(zhuǎn)回到產(chǎn)品營造和成本控制上。

江東和俊發(fā)都降了，昆明其他開發(fā)商是不是也應(yīng)該跟著降？石遠說：“維持市場穩(wěn)定，單純選擇降價不是最好的選擇。隨著江東事件和俊發(fā)事件，每一次降價對項目所在的區(qū)域板塊都有影響，區(qū)域供需都是有限的，低價截流算是一個策略，對單個項目而言，可能促進銷售，但是對區(qū)域市場而言，反而會引發(fā)更多的觀望。昆明的各類項目，由于用地性質(zhì)、規(guī)劃指標各異，項目定位的不同，導致市場、客戶和價格的不同，不能靠比價一概而論。但我們可以這樣認為，在目前的背景下，降價可能是促進銷售、項目回款最直接的手段。”

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