1月15日，二環(huán)內(nèi)項目金尚俊園以7600元/平米的均價火爆開盤后，昆明樓市僵局進一步加劇，隨后二環(huán)邊的項目江東禧瑞都，又推出精裝房均價6600元的勁爆消息。此舉一出，一些樓盤要么從容不迫要么忐忑不安。降還是不降，成為2012年昆明樓市最大的選擇題。作為北市區(qū)的大體量城中村改造項目，國�，F(xiàn)代城對俊發(fā)、江東的降價事件作何感想？國福會不會考慮降價？今年適合購房置業(yè)嗎？——國福集團營銷總監(jiān)楊程榮與云南房網(wǎng)面對面，對近期昆明樓市的系列敏感問題一一進行了解答。

國福集團營銷總監(jiān)楊程榮

——專訪國福集團營銷總監(jiān)楊程榮

云南房網(wǎng)：楊總監(jiān)你好，國家一再重申調(diào)控政策不會變，也要求地方政府不得擅自調(diào)整調(diào)控政策，包括云南省也提出要繼續(xù)用四項措施抑制房價，這是否意味著房地產(chǎn)市場的大環(huán)境，今年不會有大的改觀？

楊程榮：今年房地產(chǎn)市場環(huán)境會不會改觀，應(yīng)該會以春交會為一個分水嶺，我覺得政策上應(yīng)該不會有太大的改變。因為昆明算是旅游類城市，而且只能算是三線城市，不是人口高密度型的，不像北京、上海，限購令對他的影響遠遠沒有大城市那么大。包括俊發(fā)、廣基、江東幾個項目雖然跳水了，但其他項目都還沒動。所以我覺得年內(nèi)昆明的調(diào)控政策要松動還是比較難。

云南房網(wǎng)：您剛剛提到了金尚俊園、廣基錦悅四季和江東禧瑞都這三個樓盤帶頭跳水，您覺得昆明未來樓市的走向會如何？會形成一種連鎖降價反應(yīng)嗎？

楊程榮：我覺得整個市場明目張膽地降價不太可能，更多的會表現(xiàn)在，部分開發(fā)商選擇變相優(yōu)惠，比如從原來的一次性優(yōu)惠3個點變成優(yōu)惠8個點，不可能整個昆明樓市都大幅降價。

為什么呢？首先第一個，昆明目前的供盤量大頭還是屬于城中村改造項目。既然是城中村改造項目，就會有一個成本——土地成本。也就是說國家招拍掛這個沒變，土地價格始終沒降。第二個，回遷安置費沒有減少。隨著城中村改造的推進，村民們對整個回遷安置的流程、賠償標準等方面是越來越精明，這就意味著現(xiàn)在的賠償費用比前些年有所增加。第三，整個國家的物價都在增加，不管鋼筋、水泥、人工還是其他，也就是說建安成本在增加。這三個因素決定房產(chǎn)公司的開發(fā)成本在增加。這還是顯性的成本，還有隱性的成本。比如說稅收啊、宣傳費用啊、廣告投入啊等等，所以從成本上來說價格不可能低。

現(xiàn)在昆明的城中村改造是沒有什么泡沫的。拿國�，F(xiàn)代城來說，土地成本加上建安成本、安置費用，稅收等，目前的售價基本是微利。我們是這樣，相信其他城中村項目也是如此。金尚俊園也好，禧瑞都也好，錦悅四季也好，包括歡樂城，他們降價肯定有他們自己的原因。

拿江東禧瑞都來說，他當時拿地相當便宜，成本上就勝過了我們，所以我覺得他降價只是一個個案，不會成為昆明樓市的一個范例，不會成為共性。

云南房網(wǎng)：您的意思就是說，如果昆明樓市大范圍降價，樓市會亂對嗎？

楊程榮：如果大范圍降價，延續(xù)這種趨勢，國家肯定會出新的政策，要么限購令取消，要么限購令放松。從08年我們就能看出來，國家對整個房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度是該打壓的打壓一下，一旦有崩盤的端倪出現(xiàn)，國家往往會救市。也就是說國家出臺調(diào)控政策是想讓樓市回歸理性，良性發(fā)展，而不是想讓房地產(chǎn)這個行業(yè)崩盤。

云南房網(wǎng)：那么請問楊總監(jiān)，在這個降價風潮下，國�，F(xiàn)代城會考慮降價嗎？

楊程榮：國�，F(xiàn)代城的預售證還沒辦下來，因為現(xiàn)在都是一房一價，并且要在網(wǎng)上進行公示，預售證沒拿到，所以公示的價格還沒出來。但內(nèi)部的一房一價已經(jīng)制定出來，只是目前暫時不能透露。

云南房網(wǎng)：為什么呢？我們主要是很好奇國福會如何定價？

楊程榮：你想啊，如果未來幾個月限購令解除了，國福的均價肯定會上調(diào)，因為開發(fā)企業(yè)都是以追求利潤為目的的。如果未來昆明真的出現(xiàn)了大家都不愿意看到的情況，全部樓盤都在跳水，那我們價格可能也會有調(diào)整，所以現(xiàn)在定的價格不便透露——我們不想步禧瑞都的后塵。

但有一點是肯定的，目前國�，F(xiàn)代城肯定不會考慮降價。原因很簡單，第一，金尚俊園雖然價格有所降低，但等到國�，F(xiàn)代城開盤時它可能已經(jīng)全部賣化完。也就是說我們和金尚俊園沒有真正的競爭，所以它不在我們的考慮范圍之內(nèi)。

第二，禧瑞都，它已經(jīng)被工商局叫停——停止所有報媒廣告。因為它還沒有拿到預售許可證，所以這個我也不擔心。而且從工期或者營銷節(jié)點上來說，禧瑞都應(yīng)該比國福現(xiàn)代城的進度更慢，它現(xiàn)在連售樓部都沒有，對不對？

第三，歡樂城，它距離咱們這個項目還是挺遠的，在彩云北路那邊，從區(qū)域上來說，屬于不同的范圍。而且歡樂城降價都是噱頭，沒有實質(zhì)性地降價。我們?nèi)ガF(xiàn)場踩過盤，他那個5906元/平米的價格雖然低，但基本都沒有房源。他這種操作方式和幾年前的特價房是一樣的，就是說，他的特價房可能只有一套或兩套，你被價格吸引了去看，他就說這個特價房已經(jīng)賣完了。其實歡樂城真正的價格大概在7600、7800元/平米左右。

所以說這三個項目目前還沒有對國�，F(xiàn)代城形成威脅，整個市場所謂的“跳水”對我們影響還不是很大。

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