重點政策解讀

步入6月，市場政策的風(fēng)向標(biāo)更多的轉(zhuǎn)向了“有效供給”問題之上，住房及土地市場的有效供給備受重視。如何促成供給多樣化及提升土地利用率，成為亟待解決的問題。

住房的供給方面，公租房的申請“進出壁壘”更為明確，投資渠道更為多樣。公租房的多方“限制”在一定程度上加強了對公租房的管理，保障了城市中低收入群體及外來就業(yè)人群的住房公平分配。在資金投資渠道方面，住建部放寬了對公租房投資方的條件，并鼓勵社會資本參與協(xié)作，為筑建可持續(xù)的和諧健康市場共同努力，為商品房的開發(fā)提供了利好條件。

土地資源的供給方面，為防止政府的“供地”成為房地產(chǎn)開發(fā)商的“囤地”，閑置土地成為重點“管治”對象。別墅、高爾夫球場、賽馬場等奢侈地塊的“限制令”出臺，在促成土地資源的合理配置及開發(fā)利用的同時，在一定程度上也抑制了投機投資需求的上漲及樓市房價“泡沫”的速增，貫徹落實了集約、節(jié)約用地的調(diào)控政策，有效地促成土地資源利用率的提升。

從目前的政策走向來看，未來的樓市政策更多的將是以抑制投資投機、鼓勵自住消費、擴大有效供給、穩(wěn)定市場動態(tài)為中心，調(diào)控層面將沿著精細化、規(guī)范化、科學(xué)化的方向發(fā)展。

（一）金融政策

《商業(yè)銀行資本管理辦法(試行)》——2012年06月12日銀監(jiān)會

政策要點：

銀監(jiān)會制定的《商業(yè)銀行資本管理辦法(試行)》日前正式公布，值得一提的是，辦法取消了此前征求意見稿中區(qū)別劃分首套房和二套房的風(fēng)險權(quán)重，而明確將個人住房抵押貸款風(fēng)險權(quán)重統(tǒng)一規(guī)定為50%�！豆芾磙k法》同時調(diào)整了融資平臺貸款的風(fēng)險權(quán)重，自2013年初資本新規(guī)正式實施。

政策評析：

《管理辦法(試行)》的公布，響應(yīng)了中央政策的號召及要求，堅持推動銀行業(yè)實施國際新監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，建立全面審慎的資本監(jiān)管和風(fēng)險管理體系。《管理辦法(試行)》的提出下調(diào)了對小微企業(yè)、個人貸款及信用卡授信的風(fēng)險權(quán)重，提高了實施內(nèi)部評級法的商業(yè)銀行超額貸款損失準(zhǔn)備計入二級資本的上限，對銀行已發(fā)行的不合格資本工具給予10年過渡期逐步退出，緩解銀行資本補充壓力。

盡管今年上半年央行已兩次下調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率并有一次減息，但是當(dāng)前整個貨幣政策的基調(diào)仍是“讓貨幣增長及信貸增長逐漸地回歸常態(tài)”。因此，從上半年的信貸增長的情況來看，市場一直認為信貸需求增長疲軟，為穩(wěn)定房地產(chǎn)調(diào)控政策，下半年貨幣政策的主旋律將則是設(shè)法讓信貸增長回歸常態(tài)。

（二）住房政策

《公共租賃住房管理辦法》——2012年06月13日住建部

政策要點：

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布《公共租賃住房管理辦法》(以下簡稱《辦法》)�！掇k法》對公共租賃住房的申請條件、運營監(jiān)管、退出機制等作出明確規(guī)定。同時明確，公共租賃住房可以通過新建、改建、收購、長期租賃等多種方式籌集，可以由政府投資，也可以由政府提供政策支持、社會力量投資。

政策評析：

保障房是社會和群眾極為關(guān)心、政府高度重視的重大民生和發(fā)展工程。今年中央財政對保障房建設(shè)補助資金繼續(xù)增加，相關(guān)部門加大了在土地、信貸、稅收、債券等方面的支持力度。然而今年保障房在建規(guī)模較大，各地進展不平衡，為進一步落實建設(shè)條件，深入推進保障性安居工程，改善民生之必需，《公共租賃房管理辦法》的公布為繼續(xù)推進保障性安居工程的建設(shè)，對抑制投機投資性需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，促進房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展具有重要意義。

公租房的建設(shè)與百姓的切身利益息息相關(guān)，《辦法》的公布為低收入、中等偏下收入的住房困難群眾，以及達到就業(yè)規(guī)定年限的外來務(wù)工人員提供了有力的住房保障。

（三）土地政策

1、《限制用地項目目錄（2012年本）》和《禁止用地項目目錄（2012年本）》——2012年06月19日國土局、發(fā)改委

政策要點：

根據(jù)國土資源部、國家發(fā)展改革委日前聯(lián)合印發(fā)的通知，《限制用地項目目錄（2012年本）》和《禁止用地項目目錄（2012年本）》即日頒布實施。新的限制、禁止用地項目目錄增加了住宅項目容積率不得低于1.0（含1.0）的限定。首次列出住宅項目容積率不得低于1.0的標(biāo)準(zhǔn)。

政策評析：

據(jù)國土部相關(guān)負責(zé)人介紹，發(fā)布實施新的限制、禁止用地項目目錄，是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)政策和宏觀調(diào)控政策在土地供應(yīng)政策上的體現(xiàn)，有利于推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化升級，促進經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。

與2006年的目錄和2009年的增補目錄相比，《限制目錄》中增加了住宅項目容積率不得低于1.0（含1.0）的限定�！督鼓夸洝芬搽S之提高了用地門檻。值得注意的是，為貫徹落實節(jié)約、集約用地及中央房地產(chǎn)調(diào)控政策，別墅類房地產(chǎn)項目首次列入最新頒布實施的限制、禁止用地項目目錄，從操作層面進一步將別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目擋在“閘門”外，加大商品房的置業(yè)力度。

2、《閑置土地處置辦法》——2012年06月21日國土局

政策要點：

國土部將于7月1日開始實施《閑置土地處置辦法》，對未動工開發(fā)滿一年的土地，按出讓價20%繳納土地閑置費，未動工開發(fā)滿兩年的，無償收回。在重點打擊囤地的同時，相關(guān)部門還全力推進保障房建設(shè)工作，形成涵蓋各種不同收入層次人群的住房保障體系。

政策評析：

中國城市科學(xué)研究會表示，中國城鎮(zhèn)人口已經(jīng)由2000年的4.6億人，增加到2011年的6.9億人。中國城鎮(zhèn)化率也相應(yīng)由36.22%上升到51.27%。城鎮(zhèn)人口的劇增、土地資源的稀缺成為各地州政府部門首要解決的問題，土地資源的有效利用、合理的規(guī)劃配置以及對閑置土地的預(yù)防控制和監(jiān)管極為重要。

在國家土地督察系統(tǒng)2011年的例行督察中發(fā)現(xiàn)，43個城市918個項目存在土地閑置，涉及面積8.84萬畝�！掇k法》的公布，加強了對閑置土地的預(yù)防和監(jiān)管，強化了閑置土地資源的規(guī)劃、計劃、審批和供地等監(jiān)管措施，控制了地方新增加閑置土地，并有效地促進了土地及時開發(fā)利用。同時，該《辦法》對于涉嫌土地閑置、炒地及囤地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也是一有力監(jiān)管和打擊。

（四）2012年6月重點事件：

1、6月8日，中國人民銀行決定，自2012年6月8日起下調(diào)金融機構(gòu)人民存貸款基準(zhǔn)利率。金融機構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點，一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點；5年期公積金利率為4.2%。

2、6月15日，市規(guī)局李亮專題會上表示，昆明住宅層高不得高于3.6米，宣告復(fù)式戶型的終結(jié)。該戶型能增加產(chǎn)品附加值，增加賣點，增加使用面積，降低單位價格。此前不少開發(fā)商做出的青春復(fù)式戶型很受歡迎。而政府提出層高上限，目的是避免出讓金及其他以建筑面積為基數(shù)的稅費流失。

3、6月19日，昆明市委常委、常務(wù)副市長黃云波在接聽12345市長熱線時表示。昆明市正在制訂公租房的管理政策，在昆明居住的中低收入無房戶可以申請租用，進城務(wù)工人員更應(yīng)該獲得保障。

4、6月26日，昆明市地稅局房產(chǎn)交易稅收評估征管系統(tǒng)在全市各縣（市）區(qū)范圍內(nèi)全面上線運行。依托標(biāo)準(zhǔn)房價數(shù)據(jù)庫，二手房交易再難逃稅。目前，全市已劃分了56個評稅片區(qū)，5846個評稅小區(qū)，6種物業(yè)類型，已建立9837套標(biāo)準(zhǔn)房數(shù)據(jù)。

來源：至祥置業(yè)

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