[2006房地產(chǎn)政策解讀]90平以上住房首付變化

“央行擬推新的按揭政策以徹底打壓房?jī)r(jià)�！�5月9日，記者從一位知情人士處獲知這一消息，“這一政策的核心是將購(gòu)房首付款的比例從最低2成，提高到4至5成�！�

這將意味著政府有可能對(duì)“房地產(chǎn)熱”采取有史以來(lái)最猛的一劑“藥”。新一輪的宏觀調(diào)控已有了“山雨欲來(lái)”之勢(shì)。

5月8日，央行宣布，上調(diào)各檔次個(gè)人住房公積金貸款利率0.18個(gè)百分點(diǎn)。4月28日，央行已將金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)了0.27個(gè)百分點(diǎn)。

房?jī)r(jià)反彈

房?jī)r(jià)是新一輪宏觀調(diào)控的導(dǎo)火索

“我想買(mǎi)京都杭城的房子，但是從4月29日開(kāi)始漲價(jià)，平均漲了有400元，我想買(mǎi)的戶型漲了160元，我托熟人去拿折扣，沒(méi)有用。真的賣得有這么火嗎？我不相信！”5月9日，在某報(bào)社工作的王先生向記者坦言，由于價(jià)格問(wèn)題，他已經(jīng)開(kāi)始有放棄買(mǎi)房的念頭了。“北京房?jī)r(jià)太高了，根本買(mǎi)不起。”

然而，在北京，像京都杭城和沿�！べ惵宄沁@樣飆升房?jī)r(jià)的樓盤(pán)比比皆是。

“原來(lái)提一次價(jià)幾百塊錢(qián)的提，現(xiàn)在我們都好幾千塊錢(qián)的提，實(shí)際上這成了普遍的現(xiàn)象，目前房?jī)r(jià)的上漲已經(jīng)很不正常。”就連SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)潘石屹也承認(rèn)房?jī)r(jià)漲速過(guò)快。

有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京前四個(gè)月的房?jī)r(jià)都是在以17%的速度迅速上漲，漲勢(shì)不減。

“現(xiàn)在有個(gè)怪現(xiàn)象，樓盤(pán)越漲越好賣，越不漲，越冷落�！边@是王先生“五一”期間看房的最深感受，“被迫買(mǎi)房因素很明顯�！�

顯然，北京的房?jī)r(jià)已是高得“離譜”，然而，最令人擔(dān)憂的是，高房?jī)r(jià)已呈蔓延之勢(shì)。

“去年的宏觀調(diào)控還是讓開(kāi)發(fā)商難受了一陣子。有一個(gè)開(kāi)發(fā)商跟我說(shuō)，調(diào)控效應(yīng)要是在三個(gè)月內(nèi)無(wú)法減退的話，自己就要傾家蕩產(chǎn)了�！�4月底，本報(bào)記者在成都采訪時(shí)，成都郊縣房屋管理部門(mén)的相關(guān)人士向記者講道，宏觀調(diào)控很快過(guò)去，這位開(kāi)發(fā)商起死回生，現(xiàn)在日子過(guò)得比預(yù)想的還要滋潤(rùn)�！叭缃袼�的房子在當(dāng)?shù)貎r(jià)格是最高的，均價(jià)達(dá)到了近4000元，而當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)也就是在2000元左右�！�

這位房屋管理部門(mén)的相關(guān)人士感嘆，從去年到今年，包括這個(gè)郊縣在內(nèi)的成都整個(gè)市的房?jī)r(jià)都漲得異常地快。

除此之外，廣州、青島、深圳等地的政府部門(mén)不久前也發(fā)布統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，這些地方的房?jī)r(jià)在最近一段時(shí)間再次出現(xiàn)飆升，有的地方商品房?jī)r(jià)格上漲幅度甚至逼近20%�！吧钲诘姆课菥鶅r(jià)幾近萬(wàn)元。”

“對(duì)，房?jī)r(jià)上漲特別快，實(shí)際上我們看到的可能是上漲了10%、15%這樣一個(gè)數(shù)，實(shí)際上真正的上漲可能比這個(gè)數(shù)字還要大�！迸耸�屹說(shuō)。

高空置率與房?jī)r(jià)悖論

“房?jī)r(jià)持續(xù)高漲反而導(dǎo)致市場(chǎng)供需的不平衡�！敝袊�(guó)社科院金融研究室博士尹中立指出，房?jī)r(jià)快速上漲，就意味著空置現(xiàn)象也會(huì)隨之加重，房地產(chǎn)泡沫就會(huì)越吹越大。

“從高房?jī)r(jià)和高空置率來(lái)看，房地產(chǎn)的確或多或少地有一些泡沫成分�！敝袊�(guó)人民大學(xué)土地管理系教授嚴(yán)金明與之觀點(diǎn)接近。

實(shí)際上，從國(guó)家權(quán)威部門(mén)近期發(fā)布的數(shù)據(jù)已經(jīng)可以看出，由高房?jī)r(jià)所導(dǎo)致的高空置率已顯現(xiàn)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，截至3月底，全國(guó)商品房空置面積為1.23億平方米，同比增長(zhǎng)23.8%。其中，空置商品住宅6983萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)19.7%。北京市房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)最新統(tǒng)計(jì)顯示，截止到今年4月30日，北京市可售的期房項(xiàng)目共計(jì)1512個(gè)，其中未售住宅109106套、面積為1541.39萬(wàn)平方米；已取得房屋所有權(quán)證的正進(jìn)行現(xiàn)房銷售項(xiàng)目855個(gè)，其中未簽約住宅17815套，面積為289.14萬(wàn)平方米。

而記者在成都郊區(qū)華陽(yáng)鎮(zhèn)的看樓感受也特別深刻，經(jīng)�？梢钥吹劫即蟮囊粋�(gè)樓盤(pán)，門(mén)庭冷落，“我們這里的房?jī)r(jià)普遍都是3000以上，稍微高檔的樓盤(pán)已經(jīng)接近6000了，還有過(guò)萬(wàn)元的別墅項(xiàng)目，銷售情況還可以，但是入住率并不高，有的樓盤(pán)的空置率達(dá)到80%之多。”一位當(dāng)?shù)氐拈_(kāi)發(fā)商向記者介紹說(shuō)，這里面除了成都市政府即將南遷和新疆、西藏等邊遠(yuǎn)地區(qū)等待退休人員所帶來(lái)的提前購(gòu)房需求外，也不排除部分空置率是因投資和投機(jī)所導(dǎo)致的。

然而，是一股什么樣的力量在扭曲著房地產(chǎn)市場(chǎng)呢？

“4月，我在廈門(mén)開(kāi)會(huì)了解到，在廈門(mén)那個(gè)地方，有一塊地的樓面價(jià)格已經(jīng)拍到7000塊錢(qián)�！�21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中國(guó)區(qū)域副董事長(zhǎng)盧航在接受本報(bào)記者采訪時(shí)說(shuō)，地價(jià)的上漲在一定程度上影響到了房?jī)r(jià)的上漲。

而在北京，順馳和華潤(rùn)天價(jià)拿地的結(jié)果就是其樓盤(pán)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出同區(qū)域樓盤(pán)均價(jià)，而4月18日，北京海淀溫泉鎮(zhèn)中心區(qū)11.5億元的拍賣價(jià)再度讓業(yè)界經(jīng)歷了一次“天價(jià)拿地”的激烈感，而之后的擔(dān)憂也油然而生：這樣的地價(jià)，房?jī)r(jià)要多高開(kāi)發(fā)商才能有利潤(rùn)？

“由于該地塊土地價(jià)格成本已達(dá)4863元/平方米，其售價(jià)至少要達(dá)到10000元/平方米以上才有一定的利潤(rùn)。”中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰稱。

而據(jù)記者了解，目前，同地段住宅產(chǎn)品的銷售價(jià)格在5200元/平方米至6500元/平方米左右之間，其差距一目了然。

“大環(huán)境是低利率，大家很習(xí)慣這個(gè)利率水平，美國(guó)市場(chǎng)在7%-8%的利率，中國(guó)現(xiàn)在利率一直是低利率市場(chǎng)，這是讓老百姓投資沖動(dòng)強(qiáng)烈，按揭是5點(diǎn)多，存在銀行的利率幾乎等于沒(méi)有�！北R航從金融的角度分析了高房?jī)r(jià)背后的原因，“投資渠道單一，除了股票就是房產(chǎn)，而股票低迷已是事實(shí)，房產(chǎn)更多時(shí)候是投資者沒(méi)有選擇的選擇�！�

“舉例說(shuō)，去年宏觀調(diào)控，要穩(wěn)定房?jī)r(jià)、降低房?jī)r(jià)，但是我們的調(diào)控措施，一個(gè)是緊縮信貸，一個(gè)是減少土地供給。緊縮信貸就意味著放貸減少；減少土地供給，就把土地供給減少了。需求不變的情況下，供給減少，必然使價(jià)格上漲。銀行信貸減少了，土地供應(yīng)減少了，市場(chǎng)上的房子減少了，房?jī)r(jià)必然降不下來(lái)。”4月25日上午，在2006年中國(guó)房地產(chǎn)國(guó)際研討暨《2006年房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》發(fā)布會(huì)上，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)原會(huì)長(zhǎng)楊慎也指出了高房?jī)r(jià)在土地和金融環(huán)節(jié)上的癥結(jié)所在。

調(diào)控前奏

開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者的市場(chǎng)博弈正在加劇

“這樣快的上漲速度，確實(shí)是一個(gè)特別危險(xiǎn)的信號(hào)，應(yīng)該反思一下，前面出臺(tái)的政策有效沒(méi)有效，下一步應(yīng)該怎么樣去調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，讓它能夠平穩(wěn)地發(fā)展�！迸耸�屹說(shuō)。

“近期各大職能部門(mén)的一系列動(dòng)作實(shí)際上只是新一輪宏觀調(diào)控的一個(gè)信號(hào)，一個(gè)前奏，真正大規(guī)模的宏觀調(diào)控在我看來(lái)還沒(méi)有開(kāi)始�！�5月9日，北京華貿(mào)中心開(kāi)發(fā)商國(guó)華置業(yè)總經(jīng)理房超向記者這樣預(yù)測(cè)，“新一輪的宏觀調(diào)控手段主要還會(huì)是在利率和稅收。”

“我們調(diào)控的目標(biāo)和調(diào)控的措施不能從主觀愿望出發(fā)。行政手段和市場(chǎng)價(jià)值是相輔相成的，有形的手和無(wú)形的手兩者之間是相互補(bǔ)充的關(guān)系，不是說(shuō)現(xiàn)代宏觀調(diào)控就是用有形的手來(lái)打壓無(wú)形的手，這樣就容易出現(xiàn)用行政手段的辦法，最后房?jī)r(jià)降不下來(lái)，調(diào)控的預(yù)期目標(biāo)難以達(dá)到或者收效甚微。”楊慎指出。

潘石屹認(rèn)為：“目前要把房?jī)r(jià)穩(wěn)定下來(lái)，有三方面的途徑：第一方面就是土地部門(mén)，每一年供應(yīng)的土地，能夠跟房屋的需求平衡，市場(chǎng)上面，只有供應(yīng)量和需求量平衡了，才會(huì)穩(wěn)定下來(lái)，這個(gè)市場(chǎng)才是一個(gè)和諧的市場(chǎng)；第二方面，就是人民銀行，人民銀行就是原來(lái)的那些鼓勵(lì)政策，例如說(shuō)住房的按揭成數(shù)、年限、利率上面應(yīng)該把門(mén)檻提高；第三個(gè)部門(mén)就是稅收，兩年前國(guó)家稅務(wù)總局就提出來(lái)，應(yīng)該增加持有物業(yè)的稅�！�。

據(jù)記者得到的消息，提高首付款比例的確有可能成為宏觀調(diào)控的最后“殺手锏”。但業(yè)內(nèi)人士直指，五成按揭政策的影響可能會(huì)造成整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“滅頂之災(zāi)”。

據(jù)悉，央行正在擬推的五成按揭政策在必要時(shí)就會(huì)出臺(tái)，目前各大商業(yè)銀行還沒(méi)有收到執(zhí)行這一政策的具體時(shí)間表。但是一邊嚴(yán)密監(jiān)控中國(guó)各大城市房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)，一邊暗中緊急聯(lián)絡(luò)主要地產(chǎn)商客戶，提前催收即將應(yīng)收貸款，并停止給開(kāi)發(fā)商做任何開(kāi)發(fā)貸款，已然成為各大商業(yè)銀行當(dāng)下的主要工作。