[熱點] 2006年房地產(chǎn)調(diào)控政策回顧（下）

云南房網(wǎng)2006年12月11日 16:40

國家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知
國稅發(fā)[2006]108號

各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務(wù)局，河北、黑龍江、江蘇、浙江、山東、安徽、福建、江西、河南、湖南、廣東、廣西、重慶、貴州、青海、寧夏、新疆、甘肅省（自治區(qū)、直轄市）財政廳（局），青島、寧波、廈門市財政局：?
《中華人民共和國個人所得稅法》及其實施條例規(guī)定，個人轉(zhuǎn)讓住房，以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目繳納個人所得稅。之后，根據(jù)我國經(jīng)濟形勢發(fā)展需要，《財政部國家稅務(wù)總局建設(shè)部關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（財稅字〔1999〕278號）對個人轉(zhuǎn)讓住房的個人所得稅應(yīng)納稅所得額計算和換購住房的個人所得稅有關(guān)問題做了具體規(guī)定。目前，在征收個人轉(zhuǎn)讓住房的個人所得稅中，各地又反映出一些需要進一步明確的問題。為完善制度，加強征管，根據(jù)個人所得稅法和稅收征收管理法的有關(guān)規(guī)定精神，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：
一、對住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅時，以實際成交價格為轉(zhuǎn)讓收入。納稅人申報的住房成交價格明顯低于市場價格且無正當(dāng)理由的，征收機關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入，但必須保證各稅種計稅價格一致。?
二、對轉(zhuǎn)讓住房收入計算個人所得稅應(yīng)納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用。?
（一）房屋原值具體為：?
1.商品房：購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關(guān)稅費。?
2.自建住房：實際發(fā)生的建造費用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時實際交納的相關(guān)稅費。?
3.經(jīng)濟適用房（含集資合作建房、安居工程住房）：原購房人實際支付的房價款及相關(guān)稅費，以及按規(guī)定交納的土地出讓金。?
4.已購公有住房：原購公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積按當(dāng)?shù)亟?jīng)濟適用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超標(biāo)準(zhǔn)面積實際支付的房價款以及按規(guī)定向財政部門（或原產(chǎn)權(quán)單位）交納的所得收益及相關(guān)稅費。?
已購公有住房是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級（含縣級）以上人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價（或標(biāo)準(zhǔn)價）購買的公有住房。?
經(jīng)濟適用房價格按縣級(含縣級)以上地方人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定。?
5.城鎮(zhèn)拆遷安置住房：根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》（國務(wù)院令第305號）和《建設(shè)部關(guān)于印發(fā)〈城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見〉的通知》（建住房〔2003〕234號）等有關(guān)規(guī)定，其原值分別為：?
（1）房屋拆遷取得貨幣補償后購置房屋的，為購置該房屋實際支付的房價款及交納的相關(guān)稅費；?
（2）房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款及交納的相關(guān)稅費；?
（3）房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人除取得所調(diào)換房屋，又取得部分貨幣補償?shù)�，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款和交納的相關(guān)稅費，減去貨幣補償后的余額；?
（4）房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人取得所調(diào)換房屋，又支付部分貨幣的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款，加上所支付的貨幣及交納的相關(guān)稅費。?
（二）轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。?
（三）合理費用是指：納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。?
1.支付的住房裝修費用。納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核，其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前實際發(fā)生的裝修費用，可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除：?
（1）已購公有住房、經(jīng)濟適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%；?
（2）商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%。
納稅人原購房為裝修房，即合同注明房價款中含有裝修費（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的,不得再重復(fù)扣除裝修費用。?
2.支付的住房貸款利息。納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實扣除。?
3.納稅人按照有關(guān)規(guī)定實際支付的手續(xù)費、公證費等，憑有關(guān)部門出具的有效證明據(jù)實扣除。?
本條規(guī)定自2006年8月1日起執(zhí)行。?
三、納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機關(guān)可根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定，對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個人所得稅額。具體比例由省級地方稅務(wù)局或者省級地方稅務(wù)局授權(quán)的地市級地方稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1%-3%的幅度內(nèi)確定。?
四、各級稅務(wù)機關(guān)要嚴(yán)格執(zhí)行《國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)〔2005〕82號）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于實施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干具體問題的通知》（國稅發(fā)〔2005〕156號）的規(guī)定。為方便出售住房的個人依法履行納稅義務(wù)，加強稅收征管，主管稅務(wù)機關(guān)要在房地產(chǎn)交易場所設(shè)置稅收征收窗口，個人轉(zhuǎn)讓住房應(yīng)繳納的個人所得稅，應(yīng)與轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)繳納的營業(yè)稅、契稅、土地增值稅等稅收一并辦理；地方稅務(wù)機關(guān)暫沒有條件在房地產(chǎn)交易場所設(shè)置稅收征收窗口的，應(yīng)委托契稅征收部門一并征收個人所得稅等稅收。?
五、各級稅務(wù)機關(guān)要認(rèn)真落實有關(guān)住房轉(zhuǎn)讓個人所得稅優(yōu)惠政策。按照《財政部國家稅務(wù)總局建設(shè)部關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（財稅字〔1999〕278號）的規(guī)定，對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金；對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。要不折不扣地執(zhí)行上述優(yōu)惠政策，確保維護納稅人的合法權(quán)益。?
六、各級稅務(wù)機關(guān)要做好住房轉(zhuǎn)讓的個人所得稅納稅保證金收取、退還和有關(guān)管理工作。要按照《財政部國家稅務(wù)總局建設(shè)部關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（財稅字〔1999〕278號）和《國家稅務(wù)總局財政部中國人民銀行關(guān)于印發(fā)〈稅務(wù)代保管資金賬戶管理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2005〕181號）要求，按規(guī)定建立個人所得稅納稅保證金專戶，為繳納納稅保證金的納稅人建立檔案，加強對納稅保證金信息的采集、比對、審核；向納稅人宣傳解釋納稅保證金的征收、退還政策及程序；認(rèn)真做好納稅保證金退還事宜,符合條件的確保及時辦理。?
七、各級稅務(wù)機關(guān)要認(rèn)真宣傳和落實有關(guān)稅收政策，維護納稅人的各項合法權(quán)益。一是要持續(xù)、廣泛地宣傳個人所得稅法及有關(guān)稅收政策，加強對納稅人和征收人員如何繳納住房交易所得個人所得稅的納稅輔導(dǎo)；二是要加強與房地產(chǎn)管理部門、中介機構(gòu)的協(xié)調(diào)、溝通，充分發(fā)揮中介機構(gòu)協(xié)稅護稅作用，促使其協(xié)助納稅人準(zhǔn)確計算稅款；三是嚴(yán)格執(zhí)行住房交易所得的減免稅條件和審批程序，明確納稅人應(yīng)報送的有關(guān)資料，做好涉稅資料審查鑒定工作；四是對于符合減免稅政策的個人住房交易所得，要及時辦理減免稅審批手續(xù)。

國家稅務(wù)總局
二○○六年七月十八日 國家外匯管理局建設(shè)部關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知 2006年9月1日國家外匯管理局各省、自治區(qū)、直轄市分局、外匯管理部，深圳、大連、青島、廈門、寧波市分局；各省、自治區(qū)建設(shè)廳，直轄市房地局（建委）；各中資外匯指定銀行總行：?
為落實建設(shè)部等六部委發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》（建住房［2006］171號），促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，現(xiàn)就規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理所涉及的外匯管理事宜通知如下：?
一、境外機構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機構(gòu)（以下簡稱“境內(nèi)分支、代表機構(gòu)”）在注冊登記地購買符合實際需要的自用商品房應(yīng)按以下規(guī)定辦理：?
（一）從境外匯入購房款的，應(yīng)持以下文件向外匯指定銀行申請，外匯指定銀行進行真實性審核確認(rèn)后，將購房外匯資金結(jié)匯后直接劃入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人民幣賬戶：?
1、商品房銷售合同或預(yù)售合同；?
2、境內(nèi)分支、代表機構(gòu)獲準(zhǔn)設(shè)立的批準(zhǔn)文件和有效登記證明；
3、房地產(chǎn)主管部門出具的該境內(nèi)分支、代表機構(gòu)在注冊登記地購房的商品房預(yù)售合同登記備案等相關(guān)證明；?
4、所購商品房符合實需自用原則的書面承諾。?
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)常項目外匯賬戶不得保留境內(nèi)分支、代表機構(gòu)境外匯入的購房款。?
（二）從境內(nèi)外匯賬戶支付購房款的，應(yīng)持本條第（一）款規(guī)定的各項文件向外匯指定銀行申請，外匯指定銀行進行真實性審核確認(rèn)后，將購房結(jié)匯資金直接劃入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人民幣賬戶。境內(nèi)代表機構(gòu)經(jīng)常項目賬戶資金不得結(jié)匯購買境內(nèi)商品房。?
二、在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時間超過一年的境外個人，可購買符合實際需要的自住商品房，并按以下規(guī)定辦理：?
（一）從境外匯入購房款的，應(yīng)持以下文件向外匯指定銀行申請，外匯指定銀行進行真實性審核確認(rèn)后，將購房外匯資金結(jié)匯后劃入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人民幣賬戶：?
1、商品房銷售合同或預(yù)售合同；?
2、有效護照等身份證明；?
3、一年期以上的境內(nèi)有效勞動雇傭合同或?qū)W籍證明；?
4、房地產(chǎn)主管部門出具的該境外個人在所在城市購房的商品房預(yù)售合同登記備案等相關(guān)證明。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)常項目外匯賬戶不得保留境外個人境外匯入的購房款。
（二）從境內(nèi)外匯賬戶支付購房款的，應(yīng)持本條第（一）款規(guī)定的各項文件向外匯指定銀行申請，外匯指定銀行進行真實性審核確認(rèn)后，將購房結(jié)匯資金直接劃入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人民幣賬戶。
三、港澳臺居民和華僑因生活需要，可在境內(nèi)購買一定面積的自住商品房，并按以下規(guī)定辦理：
（一）從境外匯入購房款的，應(yīng)持以下文件向外匯指定銀行申請，外匯指定銀行進行真實性審核確認(rèn)后，將購房外匯資金結(jié)匯后劃入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人民幣賬戶：
1、商品房銷售合同或預(yù)售合同；
2、《港澳居民往來內(nèi)地通行證》等有效身份證明；
3、房地產(chǎn)主管部門出具的該境外個人在所在城市購房的商品房預(yù)售合同登記備案等相關(guān)證明。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)常項目外匯賬戶不得保留港澳臺居民和華僑境外匯入的購房款。
（二）從境內(nèi)外匯賬戶支付購房款的，應(yīng)持本條第（一）款規(guī)定的各項文件向外匯指定銀行申請，外匯指定銀行進行真實性審核確認(rèn)后，將購房結(jié)匯資金直接劃入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人民幣賬戶。
四、境內(nèi)分支、代表機構(gòu)和境外個人因故不能完成商品房交易的，需將退回的人民幣購房款購匯匯出的，應(yīng)持以下文件向原結(jié)匯外匯指定銀行申請，外匯指定銀行進行真實性審核確認(rèn)后，可將人民幣購房款及利息購匯劃回境外機構(gòu)或個人外匯賬戶：
1、申請書（包括沒有完成商品房交易的原因說明）；
2、原結(jié)匯憑證；
3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與境內(nèi)分支、代表機構(gòu)或境外個人解除商品房買賣合同的證明文件；
4、房地產(chǎn)主管部門出具的境內(nèi)分支、代表機構(gòu)或境外個人取消購買商品房的相關(guān)證明。
五、境內(nèi)分支、代表機構(gòu)和境外個人轉(zhuǎn)讓所購境內(nèi)商品房取得的人民幣資金，經(jīng)商品房所在地國家外匯管理局分支局、外匯管理部（以下簡稱“外匯局”）審核確認(rèn)以下文件后，方可購匯匯出：
（一）購匯申請書；
（二）商品房轉(zhuǎn)讓合同；
（三）房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的完稅證明文件。
六、外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本未全部繳付的，或未取得《國有土地使用證》的，或開發(fā)項目資本金未達到項目投資總額的35%的，不得向境外借用外債，外匯局不予辦理外債登記和外債結(jié)匯核準(zhǔn)。
七、境外機構(gòu)和個人通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，或收購合資企業(yè)中方股權(quán)，未能以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓款的，外匯局不予辦理轉(zhuǎn)股收匯外資外匯登記。
外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的中外投資各方，在合同、章程、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議以及其他文件中，訂立保證任何一方固定回報或變相固定回報條款的，外匯局不予辦理外商投資企業(yè)外匯登記或登記變更。
八、境外機構(gòu)和個人在境內(nèi)銀行開立的外國投資者專用外匯賬戶內(nèi)的資金，不得用于房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營。
九、外匯指定銀行應(yīng)當(dāng)按照本通知的規(guī)定，嚴(yán)格審核和辦理境內(nèi)分支、代表機構(gòu)和境外個人買賣境內(nèi)商品房的外匯收支和匯兌業(yè)務(wù)。
外匯指定銀行應(yīng)按月匯總境內(nèi)分支、代表機構(gòu)和境外個人購買境內(nèi)商品房的外匯收支和匯兌情況，并于每月10日前，將上月情況按照附表一格式報送所在地外匯局。
十、外匯局應(yīng)加強對境內(nèi)分支、代表機構(gòu)和境外個人買賣商品房外匯收支以及匯兌的統(tǒng)計監(jiān)測和監(jiān)督管理，并加強與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門的聯(lián)系和溝通。每月15日前，將轄區(qū)內(nèi)上月有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)按照附表二的格式匯總后，上報國家外匯管理局。如發(fā)現(xiàn)異常、違規(guī)情況，應(yīng)及時進行調(diào)查并報告。
房地產(chǎn)主管部門應(yīng)嚴(yán)格商品房預(yù)售合同登記備案制度。同時，要加強部門間的協(xié)作配合，建立健全房地產(chǎn)外資交易信息共享、情況通報機制。
十一、外匯指定銀行、境內(nèi)分支、代表機構(gòu)和境外個人違反本通知規(guī)定的，外匯局應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國外匯管理條例》及相關(guān)規(guī)定進行處罰。
房地產(chǎn)主管部門要認(rèn)真貫徹執(zhí)行有關(guān)法律、法規(guī)和政策，建立健全對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違紀(jì)行為的監(jiān)督和懲戒機制，嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的違法違紀(jì)行為。
十二、本通知自發(fā)布之日起實施。其他以前規(guī)定與本通知相抵觸的，以本通知為準(zhǔn)。本《通知》生效前，境內(nèi)分支、代表機構(gòu)和境外個人已簽訂商品房買賣合同的，轉(zhuǎn)讓商品房涉及的匯兌事宜仍按原規(guī)定辦理。
各分局、外匯管理部收到本通知后，應(yīng)及時轉(zhuǎn)發(fā)所轄中心支局和外資銀行；各省、自治區(qū)建設(shè)廳，直轄市房地局（建委）收到本通知后，應(yīng)及時轉(zhuǎn)發(fā)所轄房地產(chǎn)主管部門;各外匯指定銀行收到本通知后，應(yīng)盡快轉(zhuǎn)發(fā)所屬分支機構(gòu)。 國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知
國發(fā)〔2006〕31號各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國務(wù)院各部委、各直屬機構(gòu)：
黨中央、國務(wù)院高度重視土地管理和調(diào)控。2004年印發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號），在嚴(yán)格土地執(zhí)法、加強規(guī)劃管理、保障農(nóng)民權(quán)益、促進集約用地、健全責(zé)任制度等方面，作出了全面系統(tǒng)的規(guī)定。各地區(qū)、各部門采取措施，積極落實，取得了初步成效。但是，當(dāng)前土地管理特別是土地調(diào)控中出現(xiàn)了一些新動向、新問題，建設(shè)用地總量增長過快，低成本工業(yè)用地過度擴張，違法違規(guī)用地、濫占耕地現(xiàn)象屢禁不止，嚴(yán)把土地“閘門”任務(wù)仍然十分艱巨。為進一步貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，保證經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展，必須采取更嚴(yán)格的管理措施，切實加強土地調(diào)控�，F(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：
一、進一步明確土地管理和耕地保護的責(zé)任
地方各級人民政府主要負(fù)責(zé)人應(yīng)對本行政區(qū)域內(nèi)耕地保有量和基本農(nóng)田保護面積、土地利用總體規(guī)劃和年度計劃執(zhí)行情況負(fù)總責(zé)。將新增建設(shè)用地控制指標(biāo)（包括占用農(nóng)用地和未利用地）納入土地利用年度計劃，以實際耕地保有量和新增建設(shè)用地面積，作為土地利用年度計劃考核、土地管理和耕地保護責(zé)任目標(biāo)考核的依據(jù)；實際用地超過計劃的，扣減下一年度相應(yīng)的計劃指標(biāo)。國土資源部要加強對各地實際建設(shè)用地和土地征收情況的核查。
按照權(quán)責(zé)一致的原則，調(diào)整城市建設(shè)用地審批方式。在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)，依法由國務(wù)院分批次審批的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收，調(diào)整為每年由省級人民政府匯總后一次申報，經(jīng)國土資源部審核，報國務(wù)院批準(zhǔn)后由省級人民政府具體組織實施，實施方案報國土資源部備案。
嚴(yán)格實行問責(zé)制。對本行政區(qū)域內(nèi)發(fā)生土地違法違規(guī)案件造成嚴(yán)重后果的，對土地違法違規(guī)行為不制止、不組織查處的，對土地違法違規(guī)問題隱瞞不報、壓案不查的，應(yīng)當(dāng)追究有關(guān)地方人民政府負(fù)責(zé)人的領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。監(jiān)察部、國土資源部要抓緊完善土地違法違規(guī)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任追究辦法。
二、切實保障被征地農(nóng)民的長遠生計
征地補償安置必須以確保被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠生計有保障為原則。各地要認(rèn)真落實國辦發(fā)〔2006〕29號文件的規(guī)定，做好被征地農(nóng)民就業(yè)培訓(xùn)和社會保障工作。被征地農(nóng)民的社會保障費用，按有關(guān)規(guī)定納入征地補償安置費用，不足部分由當(dāng)?shù)卣畯膰型恋赜袃斒褂檬杖胫薪鉀Q。社會保障費用不落實的不得批準(zhǔn)征地。
三、規(guī)范土地出讓收支管理
國有土地使用權(quán)出讓總價款全額納入地方預(yù)算，繳入地方國庫，實行“收支兩條線”管理。土地出讓總價款必須首先按規(guī)定足額安排支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費以及補助被征地農(nóng)民社會保障所需資金的不足，其余資金應(yīng)逐步提高用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的比重，以及用于廉租住房建設(shè)和完善國有土地使用功能的配套設(shè)施建設(shè)。
四、調(diào)整建設(shè)用地有關(guān)稅費政策
提高新增建設(shè)用地土地有償使用費繳納標(biāo)準(zhǔn)。新增建設(shè)用地土地有償使用費繳納范圍，以當(dāng)?shù)貙嶋H新增建設(shè)用地面積為準(zhǔn)。新增建設(shè)用地土地有償使用費專項用于基本農(nóng)田建設(shè)和保護、土地整理、耕地開發(fā)。對違規(guī)減免和欠繳的新增建設(shè)用地土地有償使用費，要進行清理，限期追繳。其中，國發(fā)〔2004〕28號文件下發(fā)后減免和欠繳的，要在今年年底前全額清繳；逾期未繳的，暫不辦理用地審批。財政部會同國土資源部要抓緊制訂新增建設(shè)用地土地有償使用費繳納標(biāo)準(zhǔn)和適時調(diào)整的具體辦法，并進一步改進和完善新增建設(shè)用地土地有償使用費的分配使用管理。
提高城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅征收標(biāo)準(zhǔn)，財政部、稅務(wù)總局會同國土資源部、法制辦要抓緊制訂具體辦法。財稅部門要加強稅收征管，嚴(yán)格控制減免稅。
五、建立工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度
國家根據(jù)土地等級、區(qū)域土地利用政策等，統(tǒng)一制訂并公布各地工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)。工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)不得低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費用之和。工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，其出讓價格不得低于公布的最低價標(biāo)準(zhǔn)。低于最低價標(biāo)準(zhǔn)出讓土地，或以各種形式給予補貼或返還的，屬非法低價出讓國有土地使用權(quán)的行為，要依法追究有關(guān)人員的法律責(zé)任。
六、禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地
農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，納入年度土地利用計劃，并依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。禁止通過“以租代征”等方式使用農(nóng)民集體所有農(nóng)用地進行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，擅自擴大建設(shè)用地規(guī)模。農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，必須符合規(guī)劃并嚴(yán)格限定在依法取得的建設(shè)用地范圍內(nèi)。未依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，國家機關(guān)工作人員批準(zhǔn)通過“以租代征”等方式占地建設(shè)的，屬非法批地行為；單位和個人擅自通過“以租代征”等方式占地建設(shè)的，屬非法占地行為，要依法追究有關(guān)人員的法律責(zé)任。
七、強化對土地管理行為的監(jiān)督檢查
國家土地督察機構(gòu)要認(rèn)真履行國務(wù)院賦予的職責(zé)，加強對地方人民政府土地管理行為的監(jiān)督檢查。對監(jiān)督檢查中發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)問題，要及時提出糾正或整改意見。對糾正整改不力的，依照有關(guān)規(guī)定責(zé)令限期糾正整改。糾正整改期間，暫停該地區(qū)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收。
國土資源管理部門及其工作人員要嚴(yán)格執(zhí)行國家土地管理的法律法規(guī)和方針政策，依法行政，對土地利用情況的真實性和合法性負(fù)責(zé)。凡玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊、不執(zhí)行和不遵守土地管理法律法規(guī)的，依照有關(guān)法律法規(guī)追究有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和人員的責(zé)任。
八、嚴(yán)肅懲處土地違法違規(guī)行為
國家機關(guān)工作人員非法批準(zhǔn)征收、占用土地，或者非法低價出讓國有土地使用權(quán)，觸犯刑律的，依法追究刑事責(zé)任。對不執(zhí)行國家土地調(diào)控政策、超計劃批地用地、未按期繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費及其他規(guī)定稅費、未按期足額支付征地補償安置費而征占土地，以及通過調(diào)整土地利用總體規(guī)劃擅自改變基本農(nóng)田位置，以規(guī)避建設(shè)占用基本農(nóng)田應(yīng)依法上報國務(wù)院審批的，要追究有關(guān)人員的行政責(zé)任。
完善土地違法案件的查處協(xié)調(diào)機制，加大對土地違法違規(guī)行為的查處力度。監(jiān)察部要會同國土資源部等有關(guān)部門，在近期集中開展一次以查處非法批地、未批先用、批少用多、非法低價出讓國有土地使用權(quán)等行為為重點的專項行動。對重大土地違法違規(guī)案件要公開處理，涉嫌犯罪的，要移送司法機關(guān)依法追究刑事責(zé)任。
各地區(qū)、各部門要以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，全面落實科學(xué)發(fā)展觀，充分認(rèn)識實行最嚴(yán)格土地管理制度的重要性，認(rèn)真貫徹、堅決執(zhí)行中央關(guān)于加強土地調(diào)控的各項措施。各地區(qū)要結(jié)合執(zhí)行本通知，對國發(fā)〔2004〕28號文件實施以來的土地管理和利用情況進行全面自查，對清查出的土地違法違規(guī)行為必須嚴(yán)肅處理。發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財政部、勞動保障部、國土資源部、建設(shè)部、農(nóng)業(yè)部、人民銀行、稅務(wù)總局、統(tǒng)計局、法制辦等部門要各司其職、密切配合，盡快制定本通知實施的配套文件，共同做好加強土地調(diào)控的各項工作。國土資源部要會同監(jiān)察部等有關(guān)部門做好對本通知貫徹執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查。各地區(qū)、各部門要在2006年年底前將貫徹執(zhí)行本通知的情況向國務(wù)院報告。

國務(wù)院
二○○六年八月三十一日 國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知解讀
黨中央、國務(wù)院高度重視土地管理工作。黨的十六屆五中全會關(guān)于“十一五”規(guī)劃的建議、國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要，都對加強土地管理工作提出了明確要求。中央把國土資源部門作為宏觀管理部門，強調(diào)要積極運用土地政策參與宏觀調(diào)控，管住管好“地根”，并作出了改革省以下國土資源管理體制的重大決策。國務(wù)院在部署開展土地市場治理整頓的基礎(chǔ)上，于２００４年１０月作出了《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》，今年又下發(fā)了《關(guān)于建立國家土地督察制度有關(guān)問題的通知》。針對當(dāng)前經(jīng)濟運行和土地管理中存在的突出矛盾和問題，國務(wù)院專門召開會議，研究加強土地調(diào)控工作，最近下發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》，以下簡稱《通知》）。《通知》是新時期加強土地管理和調(diào)控工作的又一個重要文件，為土地管理工作進一步指明了方向。近年來，在黨中央、國務(wù)院的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在有關(guān)部門和地方黨委、政府的大力支持下，國土資源系統(tǒng)堅持以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，按照“保護資源、保障發(fā)展、維護權(quán)益、服務(wù)社會”的總體思路，堅持“依法依規(guī)、從嚴(yán)從緊、有保有壓、節(jié)約集約”的基本原則，土地管理各項工作取得了顯著成效。運用土地政策積極參與宏觀調(diào)控，促進了國民經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展；強化土地規(guī)劃計劃管理，耕地保護特別是基本農(nóng)田保護工作取得了新的成效；重視解決農(nóng)村征地中的突出問題，有效維護了群眾的合法權(quán)益；深化土地有償使用制度改革，市場配置資源的基礎(chǔ)性作用進一步發(fā)揮；大力推進節(jié)約集約用地，土地利用水平得到提高；全面推進依法行政，治理整頓土地市場成效明顯；實施“金土工程”和“科技興地”戰(zhàn)略，基礎(chǔ)業(yè)務(wù)建設(shè)進一步加強；深入開展“完善體制、提高素質(zhì)”活動，深化國土資源管理體制改革，干部隊伍素質(zhì)得到提升。國土資源管理工作的形勢很好，國土資源部門面臨新的發(fā)展機遇。但我們也清醒地看到，在前進的道路上還有不少困難和問題，并且土地管理面臨的矛盾和問題，具有長期性、艱巨性和復(fù)雜性。當(dāng)前，在宏觀層面表現(xiàn)突出的許多現(xiàn)實問題，如固定資產(chǎn)投資增長過快，經(jīng)濟增長中的資源過度消耗等問題，正在給整個經(jīng)濟社會發(fā)展帶來深刻影響。就土地管理工作而言，中央提出的嚴(yán)而又嚴(yán)的土地管理制度還沒有得到真正落實，土地在宏觀調(diào)控中的“閘門”作用在一些地方未能充分發(fā)揮。治理整頓取得的成效還是初步的、階段性的。建設(shè)用地過度擴張的動因依然存在，違法違規(guī)用地、濫占耕地的現(xiàn)象今年又凸現(xiàn)出來。具體表現(xiàn)在：一是一些地方違法用地嚴(yán)重，在規(guī)劃計劃之外擴大建設(shè)用地規(guī)模。主要方式是“以租代征”或以“農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)”為名，擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，影響了調(diào)控的實際效果。二是，競相壓低地價甚至以零地價出讓工業(yè)用地，造成工業(yè)用地過度擴張、重復(fù)建設(shè)，影響了區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。三是，保證被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠生計有保障的原則，在有些地方未能有效落實，加上土地出讓收支不夠透明，使用不盡合理，影響了社會穩(wěn)定。四是，土地執(zhí)法難的問題仍然比較突出，“因公”違法調(diào)查難、處理難、處理人更難的局面沒有明顯改觀，影響了土地法律法規(guī)的有效實施。產(chǎn)生上述問題的原因是多方面的，有認(rèn)識不到位的問題，有機制不健全、執(zhí)法不嚴(yán)格的問題，但最主要的還是利益驅(qū)動的結(jié)果，歸根結(jié)底是科學(xué)發(fā)展觀還沒有得到真正貫徹落實。對土地管理工作，我們必須要有清醒的認(rèn)識，既要看到成就，認(rèn)清越來越好的形勢，進一步堅定信心做好工作；又要看到問題，認(rèn)清面臨的嚴(yán)峻形勢，進一步采取措施切實加以解決。在我們這樣一個人多地少的大國，加強土地管理，嚴(yán)格保護耕地，推進土地節(jié)約集約利用，始終是現(xiàn)代化建設(shè)中的一個全局性、長遠性、戰(zhàn)略性的問題。我們必須本著對人民負(fù)責(zé)、對民族負(fù)責(zé)、對歷史負(fù)責(zé)的精神，站在現(xiàn)代化建設(shè)全局的高度，充分認(rèn)識加強土地管理和調(diào)控工作的重要性和緊迫性，增強責(zé)任感和使命感，堅持實行最嚴(yán)格的土地管理制度，努力走出一條適合我國國情的節(jié)地型發(fā)展道路。《通知》起草的指導(dǎo)原則是什么？針對當(dāng)前土地管理和調(diào)控中存在的突出問題，國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)同志高度重視，要求國土資源部抓緊商有關(guān)部委提出政策意見，并親自進行多次專題調(diào)研，多次召集會議，專題研究文件起草工作。據(jù)此，國土資源部進行了認(rèn)真研究，商有關(guān)部門起草了《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》。《通知》起草堅持以全面落實科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，按照促進經(jīng)濟增長方式轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)優(yōu)化的要求，保證中央宏觀調(diào)控政策的有效實施，著重從利益機制和法制方面解決當(dāng)前土地調(diào)控中的突出問題。起草過程中把握了以下兩條原則：一是，注重措施的及時有效。從當(dāng)前宏觀調(diào)控的實際需要出發(fā)，《通知》提出的措施必須是馬上可以實施的，既要體現(xiàn)未來改革的方向，更要突出強調(diào)迅即有效，具有可操作性。二是，突出措施的針對性。《通知》在《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》的基礎(chǔ)上，針對土地調(diào)控中的突出問題，提出進一步深化改革的具體措施，力求消除建設(shè)用地過度擴張的經(jīng)濟動因，堅決懲處土地違法行為。按照上述原則，《通知》著重從調(diào)整利益機制、完善責(zé)任制度和健全法律機制方面，提出了針對性措施。７月２４日，胡錦濤總書記主持召開中央政治局會議研究當(dāng)前的經(jīng)濟形勢，明確了加強土地調(diào)控的原則和措施。７月２５日，溫家寶總理主持召開國務(wù)院第１４５次常務(wù)會議，審議并原則通過了《通知》。８月１３日至１４日，國務(wù)院還專門召開全國土地調(diào)控工作座談會，研究完善和貫徹落實加強土地調(diào)控的政策措施，曾培炎副總理到會并作重要講話，對落實《通知》精神提出了明確具體的要求。如何進一步強化地方政府土地管理的責(zé)任？建立和完善耕地保護和土地管理的責(zé)任制度，是《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》的一項重要內(nèi)容，文件明確規(guī)定，保護和合理利用土地的責(zé)任在地方各級人民政府，省、自治區(qū)、直轄市人民政府應(yīng)負(fù)主要責(zé)任。地方各級人民政府要以土地利用總體規(guī)劃確定的本行政區(qū)域內(nèi)的耕地保有量和基本農(nóng)田保護面積負(fù)責(zé)，政府主要領(lǐng)導(dǎo)是第一責(zé)任人。要建立耕地保護責(zé)任的考核體系，嚴(yán)格土地管理責(zé)任追究制。為了貫徹落實《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》，建立省級政府耕地保護目標(biāo)責(zé)任制度，切實加強耕地保護工作，依據(jù)《土地管理法》和《基本農(nóng)田保護條例》的規(guī)定，國務(wù)院辦公廳于２００５年印發(fā)了《省級政府耕地保護責(zé)任目標(biāo)考核辦法》，進一步明確各省、自治區(qū)、直轄市人民政府應(yīng)對《全國土地利用總體規(guī)劃綱要》確定的本行政區(qū)域內(nèi)的耕地保有量和基本農(nóng)田保護面積負(fù)責(zé)，省長、主席、市長為第一責(zé)任人。在此基礎(chǔ)上，《通知》按照責(zé)權(quán)一致的原則，進一步完善了責(zé)任制度，強化了地方政府土地管理的責(zé)任。一是，完善了責(zé)任內(nèi)容。地方各級政府主要負(fù)責(zé)人要對本行政區(qū)域內(nèi)的土地管理和耕地保護負(fù)總責(zé)，不僅要對審批的用地負(fù)責(zé)，而且要對所有實際發(fā)生的用地負(fù)責(zé)。二是，嚴(yán)格實行問責(zé)制。對于轄區(qū)內(nèi)發(fā)生土地違法案件造成嚴(yán)重后果等情形的，要追究有關(guān)地方政府負(fù)責(zé)人的領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。三是，明確了考核依據(jù)。將新增建設(shè)用地控制指標(biāo)（包括占用農(nóng)用地和未利用地）納入土地利用年度計劃。土地利用年度計劃考核、土地管理和耕地保護責(zé)任目標(biāo)考核，以實際耕地保有量和新增建設(shè)用地面積為依據(jù)。實際用地超過計劃的，扣減下一年度相應(yīng)的計劃指標(biāo)。同時，按照權(quán)責(zé)一致的原則，調(diào)整了審批方式，簡化了審批程序，也強化了地方的責(zé)任。 土地利用計劃管理上有哪些變化？ 為進一步落實土地管理和耕地保護的責(zé)任制，《通知》明確“將新增建設(shè)用地控制指標(biāo)（包括占用農(nóng)用地和未利用地）納入土地利用年度計劃，以實際耕地保有量和新增建設(shè)用地面積，作為土地利用年度計劃考核、土地管理和耕地保護責(zé)任目標(biāo)考核的依據(jù)”。同時，強調(diào)“實際用地超過計劃的，扣減下一年度相應(yīng)的計劃指標(biāo)�！边@是土地利用計劃管理的又一重大改革，具體體現(xiàn)在以下幾個方面：一是，計劃管理的思路和觀念發(fā)生了轉(zhuǎn)變。土地利用計劃指標(biāo)已經(jīng)作為所有實際發(fā)生用地的控制指標(biāo)，而不只是作為控制用地審批的依據(jù)，從而實現(xiàn)對所有用地的計劃控制，以扭轉(zhuǎn)只管住審批“閘門”，而審批以外的超計劃用地大量存在的局面。二是，土地利用計劃指標(biāo)體系逐步完善。土地利用計劃的職能從單一服務(wù)于土地資源特別是耕地的保護，逐步轉(zhuǎn)向同時服務(wù)于綜合的宏觀調(diào)控，為此，在現(xiàn)有計劃指標(biāo)基礎(chǔ)上，補充了“新增建設(shè)用地控制指標(biāo)”，除農(nóng)用地（包括耕地、林地等）轉(zhuǎn)用外，將非農(nóng)建設(shè)占用未利用地，統(tǒng)一納入計劃管理，以實現(xiàn)對各地年度新增建設(shè)用地的總量控制，增強土地計劃的整體調(diào)控作用。三是，計劃執(zhí)行的監(jiān)管和考核得到進一步強化。一方面，要加強土地統(tǒng)計監(jiān)測，采用現(xiàn)代技術(shù)手段加強對土地規(guī)劃和土地計劃執(zhí)行情況的監(jiān)管，及時、準(zhǔn)確掌握實際耕地保有量和新增建設(shè)用地面積；另一方面，將各地新增建設(shè)用地面積，作為土地利用年度計劃考核的依據(jù)。對實際用地超過計劃的，扣減下一年度相應(yīng)的計劃指標(biāo)。下一步，將根據(jù)《通知》要求，進一步明確計劃管理改革的具體操作措施，抓緊修訂《土地利用計劃管理辦法》，確保加強土地調(diào)控政策的有效實施。如何理解城市建設(shè)用地分批次審批方式的調(diào)整？《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》明確規(guī)定，保護和合理利用土地的責(zé)任在地方各級人民政府，省、自治區(qū)、直轄市人民政府應(yīng)負(fù)主要責(zé)任。在確保嚴(yán)格實施土地利用總體規(guī)劃，不突破土地利用年度計劃的前提下，省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以統(tǒng)籌本行政區(qū)域內(nèi)的用地安排。為此，《通知》調(diào)整了原來由國務(wù)院分批次批準(zhǔn)的城市農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收的審批方式，將過去的分批次報國務(wù)院審批改為每年由省級人民政府匯總后一次申報，經(jīng)國土資源部審核，報國務(wù)院批準(zhǔn)后由省級人民政府具體組織實施，實施方案報國土資源部備案。但城市建設(shè)涉及占用基本農(nóng)田的，仍需報國務(wù)院批準(zhǔn)。對于城市建設(shè)用地規(guī)模范圍外的單獨選址項目，仍按原有規(guī)定執(zhí)行。作這樣的調(diào)整，主要考慮：一是有利于省級人民政府統(tǒng)籌本行政區(qū)域內(nèi)的用地安排，使省級人民政府能真正對本行政區(qū)域內(nèi)的耕地保有量、基本農(nóng)田保護面積、土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計劃執(zhí)行情況負(fù)起責(zé)任來，有利于明確省級人民政府的責(zé)任。二是按照權(quán)責(zé)一致原則，在明確省級人民政府責(zé)任的同時，賦予其相應(yīng)的權(quán)力，有利于發(fā)揮省級人民政府在省域范圍內(nèi)，調(diào)劑、統(tǒng)籌土地利用的職能。三是可以簡化審批環(huán)節(jié)，提高行政效率。四是有利于轉(zhuǎn)變政府職能，使中央部門能夠投入更多的精力到事后監(jiān)管上，加強和改善對建設(shè)用地的宏觀調(diào)控。下一步，國土資源部將根據(jù)《通知》的要求，對建設(shè)用地審批辦法進行相應(yīng)修改。為什么要嚴(yán)格實行問責(zé)制？多年來，土地違法量大面廣的問題，特別是地方政府土地違法的問題一直未能有效解決。其中一個重要原因，就是現(xiàn)行的責(zé)任追究制度中缺少有效的政府領(lǐng)導(dǎo)問責(zé)制度。由于土地違法多為“因公違法”，政府領(lǐng)導(dǎo)往往主觀上狠不起來，管理上“松”，查處上“軟”，一定程度上縱容了土地違法違規(guī)行為的發(fā)生。由于多方面的原因，在具體執(zhí)法實踐中往往難以追究到政府領(lǐng)導(dǎo)，特別是政府主要領(lǐng)導(dǎo)的法律責(zé)任。為此，《通知》明確要求，要“嚴(yán)格實行問責(zé)制”。對政府土地管理工作實行問責(zé)制是國家加強土地管理的重要舉措，其目的在于通過建立有效的責(zé)任約束機制，限制和規(guī)范政府權(quán)力和政府工作人員行為，將政府土地管理和耕地保護的責(zé)任落到實處，保證經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展�！锻ㄖ愤€對哪些問題需要向政府問責(zé)進行了明確。根據(jù)《通知》精神，問責(zé)主要是對地方政府負(fù)責(zé)人的土地違法違規(guī)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任進行追究�！锻ㄖ访鞔_了三種需要追究政府領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任的情形：一是對轄區(qū)內(nèi)發(fā)生土地違法違規(guī)案件造成嚴(yán)重后果的；二是對土地違法違規(guī)行為不制止、不組織查處的；三是對土地違法違規(guī)問題隱瞞不報、壓案不查的。為保證把國家關(guān)于實行問責(zé)制的要求落到實處，《通知》要求監(jiān)察部、國土資源部要抓緊完善土地違法違規(guī)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任追究辦法。 國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)發(fā)展改革委等部門關(guān)于加強固定資產(chǎn)投資調(diào)控從嚴(yán)控制新開工項目意見的通知
國辦發(fā)〔2006〕44號各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國務(wù)院各部委、各直屬機構(gòu)：
發(fā)展改革委、國土資源部、銀監(jiān)會《關(guān)于加強固定資產(chǎn)投資調(diào)控從嚴(yán)控制新開工項目的意見》已經(jīng)國務(wù)院同意，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

國務(wù)院辦公廳
二○○六年六月十三日 關(guān)于加強固定資產(chǎn)投資調(diào)控從嚴(yán)控制新開工項目的意見

發(fā)展改革委國土資源部銀監(jiān)會今年以來，國民經(jīng)濟繼續(xù)保持平穩(wěn)較快增長，經(jīng)濟效益進一步提高，總體形勢良好。但是，當(dāng)前經(jīng)濟運行中的一些矛盾和問題還比較突出，必須引起高度重視。特別是新開工項目數(shù)量多、規(guī)模大，固定資產(chǎn)投資增長過快，投資反彈壓力加大。1-5月，全國新開工項目6.7萬個，同比增加1.1萬個；新開工項目計劃總投資2.6萬億元，同比增長23.6%；城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資2.5萬億元，同比增長30.3%，增幅提高3.9個百分點。這種狀況任其發(fā)展下去，勢必加劇相關(guān)行業(yè)的產(chǎn)能過剩，加大金融風(fēng)險，增加資源環(huán)境承載壓力，影響經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和增長方式轉(zhuǎn)變。為保持經(jīng)濟持續(xù)平穩(wěn)增長，提高經(jīng)濟運行的質(zhì)量和效益，必須采取有力措施，加強固定資產(chǎn)投資調(diào)控，從嚴(yán)控制新開工項目，遏制固定資產(chǎn)投資過快增長的勢頭。為此，提出如下意見：
一、全面清理新開工項目
各地區(qū)要從是否符合國家行業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策、項目審核程序、用地政策、用地標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境保護、安全生產(chǎn)等方面，對今年以來的新開工項目在自查基礎(chǔ)上進行全面清理。對不符合上述市場準(zhǔn)入條件以及有關(guān)法律和政策規(guī)定的新開工項目，要認(rèn)真進行整改，該停止建設(shè)的要停止建設(shè)。對清理工作搞形式、走過場的地方，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，追究領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)人員責(zé)任。發(fā)展改革委要會同有關(guān)部門做好組織實施工作，加強對各地區(qū)清理工作的跟蹤指導(dǎo)。
二、嚴(yán)格審查各類擬建項目
對各類擬建項目，各級發(fā)展改革部門要按照國家產(chǎn)業(yè)政策、發(fā)展建設(shè)規(guī)劃和市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格審查，嚴(yán)格執(zhí)行項目審批、核準(zhǔn)、備案等程序；國土資源、環(huán)境保護等部門要按照土地管理、環(huán)境影響評價等規(guī)定從嚴(yán)把關(guān)。對不符合產(chǎn)業(yè)政策、發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)和要求等市場準(zhǔn)入條件及建設(shè)程序的擬建項目，土地管理部門不得批準(zhǔn)用地，銀行不得提供貸款，發(fā)展改革、城市規(guī)劃、建設(shè)、環(huán)保和安全監(jiān)管等部門不得辦理相關(guān)手續(xù)。不符合法律和政策規(guī)定、未履行完必要程序的項目，一律不得開工建設(shè)。國務(wù)院有關(guān)部門要加強對各地區(qū)執(zhí)行產(chǎn)業(yè)政策、發(fā)展規(guī)劃、市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和建設(shè)程序的監(jiān)督檢查，對執(zhí)行不力的地區(qū)要予以通報批評。
三、進一步改進和完善土地管理
嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和年度計劃，嚴(yán)格新增建設(shè)用地審批管理，控制好供地總量，掌握好供地節(jié)奏，優(yōu)先保證重點建設(shè)項目以及加強經(jīng)濟和社會發(fā)展薄弱環(huán)節(jié)建設(shè)項目用地。對投資和新開工項目增長過快的地區(qū)，要適度控制土地審批進度。地方各級土地管理部門要加強對利用灘涂、鹽場、荒地等進行投資建設(shè)的管理，防止過度、無序開發(fā)。國土資源部要加強土地督察，堅決查處違法和違規(guī)用地，嚴(yán)禁建設(shè)用地“以租代征”；抓緊研究制訂開發(fā)利用灘涂、廢棄曬鹽場、荒地、宅基地等土地的管理辦法。對超額使用農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地年度計劃的地區(qū)，要采取必要措施予以糾正，并相應(yīng)扣減下年度農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃。
四、從嚴(yán)控制基本建設(shè)貸款投放
各地區(qū)、各有關(guān)部門要按照發(fā)展改革委、財政部、建設(shè)部、人民銀行、銀監(jiān)會《關(guān)于加強宏觀調(diào)控整頓和規(guī)范各類打捆貸款的通知》（銀監(jiān)發(fā)〔2006〕27號）要求，抓緊做好對銀行各類打捆貸款的整頓和規(guī)范工作。商業(yè)銀行和政策性銀行審查和發(fā)放項目貸款要依法從嚴(yán)審核，注意防范風(fēng)險。人民銀行和銀監(jiān)會要加強指導(dǎo)，督促有關(guān)銀行控制中長期貸款總量和投放節(jié)奏，著力調(diào)整貸款結(jié)構(gòu)。銀監(jiān)會要加強風(fēng)險提示，嚴(yán)肅查處各類違法和違規(guī)發(fā)放貸款的行為，同時督促商業(yè)銀行和政策性銀行加強貸后管理，防止貸款企業(yè)擅自變更貸款用途以及“短債長用”。
五、嚴(yán)格限制產(chǎn)能過剩行業(yè)新上項目
各地區(qū)、各部門要認(rèn)真貫徹落實《國務(wù)院關(guān)于加快推進產(chǎn)能過剩行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的通知》（國發(fā)〔2006〕11號），從嚴(yán)控制鋼鐵、電解鋁、電石、鐵合金、焦炭、汽車、水泥、煤炭、電力、紡織等行業(yè)新上項目，提高環(huán)保、土地、安全、能耗、水耗、質(zhì)量、技術(shù)、規(guī)模等方面準(zhǔn)入門檻，淘汰落后生產(chǎn)能力，加快推進產(chǎn)能過剩行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。國務(wù)院有關(guān)部門要完善統(tǒng)計、監(jiān)測制度，做好對產(chǎn)能過剩行業(yè)運行動態(tài)的跟蹤分析，建立定期向社會披露產(chǎn)品供求、產(chǎn)能規(guī)模、價格變化等相關(guān)信息的制度，引導(dǎo)市場投資。
六、切實規(guī)范各類招商引資活動
各地區(qū)要采取切實措施，進一步規(guī)范各類招商引資活動，不得在投資增長等指標(biāo)上相互攀比、層層加碼，不得層層分解考核招商引資任務(wù)，嚴(yán)禁采取或變相采取壓低土地價格、實行不符合規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策、降低環(huán)保和安全標(biāo)準(zhǔn)等方式招商引資。
各地區(qū)、各部門要把科學(xué)發(fā)展觀真正落實到實際工作中，牢固樹立正確的政績觀，充分認(rèn)識到加強固定資產(chǎn)投資調(diào)控、從嚴(yán)控制新上投資項目對于促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展，實現(xiàn)“十一五”開好局、起好步的重要意義，切實把工作的著力點轉(zhuǎn)到推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和增長方式轉(zhuǎn)變上來。地方主要負(fù)責(zé)同志要把加強固定資產(chǎn)投資調(diào)控、從嚴(yán)控制新開工項目作為當(dāng)前一項重要工作親自過問，明確責(zé)任，抓好各項政策措施的落實。發(fā)展改革委要會同有關(guān)部門加強督促檢查，對新上項目和投資增幅排在前幾位的地區(qū)、行業(yè)認(rèn)真分析原因，加大檢查力度，有關(guān)工作情況及時報國務(wù)院。 國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知
國辦發(fā)〔2006〕37號各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國務(wù)院各部委、各直屬機構(gòu)：
建設(shè)部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、統(tǒng)計局、銀監(jiān)會《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》已經(jīng)國務(wù)院同意，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。
房地產(chǎn)業(yè)是我國新的發(fā)展階段的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)。引導(dǎo)和促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，有利于保持國民經(jīng)濟的平穩(wěn)較快增長，有利于滿足廣大群眾的基本住房消費需求，有利于實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的目標(biāo)。當(dāng)前，要針對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問題，進一步加強市場引導(dǎo)和調(diào)控。要按照科學(xué)發(fā)展觀的要求，堅持落實和完善政策，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)合理消費；堅持深化改革，標(biāo)本兼治，加強法治，規(guī)范秩序；堅持突出重點，分類指導(dǎo)，區(qū)別對待。各地區(qū)、特別是城市人民政府要切實負(fù)起責(zé)任，把調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、控制住房價格過快上漲納入經(jīng)濟社會發(fā)展工作的目標(biāo)責(zé)任制，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。國務(wù)院有關(guān)部門要組成聯(lián)合檢查組，對各地2005年以來落實中央關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的情況進行一次集中檢查。對宏觀調(diào)控政策落實不到位、房價漲幅沒有得到有效控制、結(jié)構(gòu)性矛盾突出、拆遷問題較多的城市，要予以通報批評，并限期整改。

國務(wù)院辦公廳
二○○六年五月二十四日 關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見

建設(shè)部發(fā)展改革委監(jiān)察部財政部國土資源部
人民銀行稅務(wù)總局統(tǒng)計局銀監(jiān)會去年以來，各地區(qū)、各部門貫徹中央關(guān)于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的決策和部署，房地產(chǎn)投資增長和房價上漲過快的勢頭初步得到抑制。但是，房地產(chǎn)領(lǐng)域的一些問題尚沒有得到根本解決，少數(shù)城市房價上漲過快，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出，房地產(chǎn)市場秩序比較混亂。為切實解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場存在的問題，要繼續(xù)認(rèn)真落實《國務(wù)院辦公廳關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》（國辦發(fā)明電〔2005〕8號）和《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)〔2005〕26號）提出的各項政策措施，并根據(jù)房地產(chǎn)市場的新情況對部分政策措施作適當(dāng)調(diào)整�，F(xiàn)就調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房價格提出以下意見：
一、切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)
（一）制定和實施住房建設(shè)規(guī)劃。要重點發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房。各級城市（包括縣城，下同）人民政府要編制住房建設(shè)規(guī)劃，明確“十一五”期間，特別是今明兩年普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房的建設(shè)目標(biāo)，并納入當(dāng)?shù)亍笆晃濉卑l(fā)展規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃。各級城市住房建設(shè)規(guī)劃要在2006年9月底前向社會公布。直轄市、計劃單列市、省會城市人民政府要將住房建設(shè)規(guī)劃報建設(shè)部備案；其他城市住房建設(shè)規(guī)劃報省級建設(shè)主管部門備案。各級建設(shè)（規(guī)劃）主管部門要會同監(jiān)察機關(guān)加強規(guī)劃效能監(jiān)察，督促各地予以落實。
（二）明確新建住房結(jié)構(gòu)比例。“十一五”時期，要重點發(fā)展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報建設(shè)部批準(zhǔn)。過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進行套型調(diào)整。
二、進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用
（三）調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅。為進一步抑制投機和投資性購房需求，從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。稅務(wù)部門要嚴(yán)格稅收征管，防止漏征和隨意減免。
（四）嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件。為抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。對閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行要按照審慎經(jīng)營原則，從嚴(yán)控制展期貸款或任何形式的滾動授信。對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。
（五）有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費信貸政策。為抑制房價過快上漲，從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%�？紤]到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。
（六）保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)。各級城市人民政府要編制年度用地計劃，科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模。要優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟適用住房）和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%；土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房價的基礎(chǔ)上，采取競地價、競房價的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位。繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度、大套型住房土地供應(yīng)。
（七）加大對閑置土地的處置力度。土地、規(guī)劃等有關(guān)部門要加強對房地產(chǎn)開發(fā)用地的監(jiān)管。對超出合同約定動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費，并責(zé)令限期開工、竣工；滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。對雖按照合同約定日期動工建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置。
三、合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度
（八）嚴(yán)格控制被動性住房需求。各地要按照《國務(wù)院辦公廳關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知》(國辦發(fā)〔2004〕46號）的要求，加強拆遷計劃管理，合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求的過快增長。2006年各地房屋拆遷規(guī)模原則上控制在2005年的水平以內(nèi)。要量力而行，嚴(yán)禁大拆大建，在沒有落實拆遷安置房源和補償政策不到位的情況下，不得實施拆遷，不得損害群眾合法利益。
四、進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序
（九）加強房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管。對已經(jīng)規(guī)劃許可仍未開工的項目，要重新進行規(guī)劃審查。對不符合規(guī)劃控制性要求，尤其是套型結(jié)構(gòu)超過規(guī)定的項目，不得核發(fā)規(guī)劃許可證、施工許可證和商品房預(yù)售許可證。對擅自改變設(shè)計、變更項目、超出規(guī)定建設(shè)的住房要依法予以處理直至沒收。
（十）切實整治房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為。房地產(chǎn)、工商行政主管部門要依法查處合同欺詐等違法違規(guī)交易行為，對不符合條件擅自預(yù)售商品房的，責(zé)令停止并依法予以處罰；對捂盤惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房價的房地產(chǎn)企業(yè)，要加大整治查處力度，情節(jié)惡劣、性質(zhì)嚴(yán)重的，依法依規(guī)給予經(jīng)濟處罰，直至吊銷營業(yè)執(zhí)照，并追究有關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任。
五、有步驟地解決低收入家庭的住房困難
（十一）加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)。廉租住房是解決低收入家庭住房困難的主要渠道，要穩(wěn)步擴大廉租住房制度覆蓋面。尚未建立廉租住房制度的城市，必須在2006年年底前建立，并合理確定和公布今明兩年廉租住房建設(shè)規(guī)模。要落實廉租住房資金籌措渠道，城市人民政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租住房建設(shè)，各級財政也要加大支持力度。2006年年底前，各地都要安排一定規(guī)模的廉租住房開工建設(shè)。
（十二）規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房。各地要繼續(xù)抓好經(jīng)濟適用住房建設(shè)，進一步完善經(jīng)濟適用住房制度，解決建設(shè)和銷售中存在的問題，真正解決低收入家庭的住房需要。嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)濟適用住房管理的各項政策，加大監(jiān)管力度，制止違規(guī)購買、謀取不正當(dāng)利益的行為。嚴(yán)格規(guī)范集資合作建房，制止部分單位利用職權(quán)以集資合作建房名義，變相進行住房實物福利分配的違規(guī)行為。
（十三）積極發(fā)展住房二級市場和房屋租賃市場。引導(dǎo)居民通過換購、租賃等方式，合理改善居住條件，多渠道增加中低價位、中小套型住房供應(yīng)。
六、完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度
（十四）建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度。城市人民政府要抓緊開展住房狀況調(diào)查，全面掌握當(dāng)?shù)刈》靠偭俊⒔Y(jié)構(gòu)、居住條件、消費特征等信息，建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度，增強房地產(chǎn)市場信息透明度。要完善市場監(jiān)測分析工作機制，統(tǒng)計和房地產(chǎn)主管部門要定期公布市場供求和房價情況，全面、及時、準(zhǔn)確地發(fā)布市場供求信息。
（十五）堅持正確的輿論導(dǎo)向。要加強對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的宣傳，客觀、公正報道房地產(chǎn)市場情況，引導(dǎo)廣大群眾樹立正確的住房消費觀念。對提供虛假信息、惡意炒作、誤導(dǎo)消費預(yù)期的行為，要嚴(yán)肅處理 <國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六點意見（“國六條”） 2006年5月17日
(一)切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房。各地都要制定和實施住房建設(shè)規(guī)劃，對新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求 (二)進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。嚴(yán)格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求�？茖W(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。 (三)合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求過快增長。 (四)進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。加強房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，制止擅自變更項目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價行為。 (五)加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。 (六)完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度，增強房地產(chǎn)市場信息透明度，全面、及時、準(zhǔn)確地發(fā)布市場供求信息，堅持正確的輿論導(dǎo)向。 關(guān)于個人住房抵押貸款證券化涉及的抵押權(quán)變更登記有關(guān)問題的試行通知 建住房[2005]77號各省、自治區(qū)建設(shè)廳，直轄市房地局（建委），新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團建設(shè)局：國務(wù)院已經(jīng)批準(zhǔn)個人住房抵押貸款證券化試點方案。為配合做好個人住房抵押貸款證券化試點工作，根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》（建設(shè)部令第98號）的有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就個人住房抵押貸款證券化涉及的抵押權(quán)變更登記的條件、程序和時限等問題，通知如下：一、金融機構(gòu)發(fā)放或持有個人住房貸款，借款人以住房抵押給金融機構(gòu)作為償還借款擔(dān)保，并依法到房地產(chǎn)管理部門辦理了抵押登記的住房抵押權(quán)，隨主債權(quán)一同轉(zhuǎn)讓的，可以申請辦理住房抵押權(quán)變更登記。二、有下列情形之一的，可以按照本通知的規(guī)定，批量辦理個人住房抵押權(quán)變更登記：（一）金融機構(gòu)與依法設(shè)立的信托投資公司或中國銀監(jiān)會批準(zhǔn)的其他機構(gòu)按照有關(guān)規(guī)定，以個人住房抵押貸款證券化為目的設(shè)立信托時，需要將金融機構(gòu)發(fā)放或持有的個人住房抵押貸款債權(quán)及相應(yīng)的住房抵押權(quán)批量轉(zhuǎn)讓給受托機構(gòu)的；（二）前述特定目的信托存續(xù)期間，金融機構(gòu)根據(jù)合同的約定進行債權(quán)回購，或受托機構(gòu)發(fā)生更換的。三、批量辦理個人住房抵押權(quán)變更登記的，由個人住房抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓人和受讓人共同申請。四、申請批量辦理個人住房抵押權(quán)變更登記的，應(yīng)當(dāng)提供以下資料：（一）抵押權(quán)變更登記申請表；（二）規(guī)定了個人住房貸款抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓事項的合同或相關(guān)協(xié)議；（三）經(jīng)批準(zhǔn)的個人住房抵押貸款證券化方案（復(fù)印件）；（四）擬轉(zhuǎn)讓的個人住房抵押權(quán)清單和相應(yīng)的《房屋他項權(quán)證》；（五）個人住房抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓人和受讓人的營業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）。擬轉(zhuǎn)讓的個人住房抵押權(quán)清單應(yīng)載明抵押房產(chǎn)坐落、抵押人、借款期限、房屋所有權(quán)證號、他項權(quán)證號等項目，并加蓋抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方當(dāng)事人的印章。五、申請個人住房抵押權(quán)變更登記，資料齊全的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在3日內(nèi)決定受理，并出具受理通知書；資料不齊全的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)及時通知申請人補齊，以申請人補齊資料之日作為受理日。六、房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)對申請人提交的資料進行審核。凡資料齊全、與權(quán)屬登記信息一致、抵押物不存在權(quán)利限制或權(quán)利負(fù)擔(dān)的，予以登記，即將個人住房抵押權(quán)變更的情況逐一記載在房屋權(quán)屬登記管理信息系統(tǒng)和紙介質(zhì)的權(quán)屬登記信息的相應(yīng)記錄中。抵押權(quán)以權(quán)屬登記信息為準(zhǔn)，原則上不再頒發(fā)新的《房屋他項權(quán)證》。抵押物存在權(quán)利限制或權(quán)利負(fù)擔(dān)的，暫不登記，并告知申請人。申請人仍書面要求辦理的，可以辦理；申請人要求替換的，應(yīng)當(dāng)允許。個人住房抵押權(quán)清單中項目不齊或與權(quán)屬登記信息不一致的，不予登記，并在規(guī)定時限內(nèi)書面說明理由。七、個人住房抵押貸款證券化是一項金融創(chuàng)新業(yè)務(wù)，其住房抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓具有特殊性。房地產(chǎn)管理部門辦理批量個人住房抵押權(quán)變更登記時，只對抵押權(quán)人做變更處理，其他登記事項不作變更。八、批量辦理個人住房抵押權(quán)變更登記，以一份他項權(quán)證或一筆抵押登記為一起業(yè)務(wù)計算，一次受理200起以下的，5個工作日內(nèi)完成；200起以上的，可適當(dāng)增加工作日，但最長不得超過15日。九、房地產(chǎn)管理部門要加快房屋權(quán)屬登記信息化建設(shè)，向社會公眾提供高效、便捷的登記信息查詢服務(wù)。各地在執(zhí)行中有什么具體問題，請及時向我部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司反映。
中華人民共和國建設(shè)部
二○○五年五月十六日 關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見
建住房[2006]171號各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國務(wù)院各部委、各直屬機構(gòu)：今年以來，我國房地產(chǎn)領(lǐng)域外商投資增長較快，境外機構(gòu)和個人在境內(nèi)購買房地產(chǎn)也比較活躍。為促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，經(jīng)國務(wù)院同意，現(xiàn)就規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理提出以下意見：一、規(guī)范外商投資房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入（一）境外機構(gòu)和個人在境內(nèi)投資購買非自用房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)遵循商業(yè)存在的原則，按照外商投資房地產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，申請設(shè)立外商投資企業(yè)；經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)并辦理有關(guān)登記后，方可按照核準(zhǔn)的經(jīng)營范圍從事相關(guān)業(yè)務(wù)。（二）外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額超過1000萬美元（含1000萬美元）的，注冊資本金不得低于投資總額的50%。投資總額低于1000萬美元的，注冊資本金仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。（三）設(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，由商務(wù)主管部門和工商行政管理機關(guān)依法批準(zhǔn)設(shè)立和辦理注冊登記手續(xù)，頒發(fā)一年期《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》和《營業(yè)執(zhí)照》。企業(yè)付清土地使用權(quán)出讓金后，憑上述證照到土地管理部門申辦《國有土地使用證》，根據(jù)《國有土地使用證》到商務(wù)主管部門換發(fā)正式的《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》，再到工商行政管理機關(guān)換發(fā)與《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》經(jīng)營期限一致的《營業(yè)執(zhí)照》，到稅務(wù)機關(guān)辦理稅務(wù)登記。（四）外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)和項目轉(zhuǎn)讓，以及境外投資者并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，由商務(wù)主管等部門嚴(yán)格按照有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定進行審批。投資者應(yīng)提交履行《國有土地使用權(quán)出讓合同》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等的保證函，《國有土地使用證》，建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門的變更備案證明，以及稅務(wù)機關(guān)出具的相關(guān)納稅證明材料。（五）境外投資者通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，或收購合資企業(yè)中方股權(quán)的，須妥善安置職工、處理銀行債務(wù)、并以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金。對有不良記錄的境外投資者，不允許其在境內(nèi)進行上述活動。二、加強外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理（六）對投資房地產(chǎn)未取得《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》和《營業(yè)執(zhí)照》的境外投資者，不得進行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營活動。（七）外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本金未全部繳付的，未取得《國有土地使用證》的，或開發(fā)項目資本金未達到項目投資總額35%的，不得辦理境內(nèi)、境外貸款，外匯管理部門不予批準(zhǔn)該企業(yè)的外匯借款結(jié)匯。（八）外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的中外投資各方，不得以任何形式在合同、章程、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議以及其他文件中，訂立保證任何一方固定回報或變相固定回報的條款。（九）外商投資房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守房地產(chǎn)有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓合同約定及規(guī)劃許可批準(zhǔn)的期限和條件。有關(guān)部門要加強對外商投資房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)、銷售等經(jīng)營活動的監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)囤積土地和房源、哄抬房價等違法違規(guī)行為的，要根據(jù)國辦發(fā)[2006]37號文件及其他有關(guān)規(guī)定嚴(yán)肅查處。三、嚴(yán)格境外機構(gòu)和個人購房管理（十）境外機構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機構(gòu)（經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)除外）和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時間超過一年的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房，不得購買非自用、非自住商品房。在境內(nèi)沒有設(shè)立分支、代表機構(gòu)的境外機構(gòu)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時間一年以下的境外個人，不得購買商品房。港澳臺地區(qū)居民和華僑因生活需要，可在境內(nèi)限購一定面積的自住商品房。（十一）符合規(guī)定的境外機構(gòu)和個人購買自用、自住商品房必須采取實名制，并持有效證明（境外機構(gòu)應(yīng)持我政府有關(guān)部門批準(zhǔn)設(shè)立駐境內(nèi)機構(gòu)的證明，境外個人應(yīng)持其來境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)，經(jīng)我方批準(zhǔn)的證明，下同）到土地和房地產(chǎn)主管部門辦理相應(yīng)的土地使用權(quán)及房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記部門必須嚴(yán)格按照自用、自住原則辦理境外機構(gòu)和個人的產(chǎn)權(quán)登記，對不符合條件的不予登記。（十二）外匯管理部門要嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定和本意見的要求審核外商投資企業(yè)、境外機構(gòu)和個人購房的資金匯入和結(jié)匯，符合條件的允許匯入并結(jié)匯；相關(guān)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得人民幣資金經(jīng)合規(guī)性審核并確認(rèn)按規(guī)定辦理納稅等手續(xù)后，方允許購匯匯出。四、進一步強化和落實監(jiān)管責(zé)任（十三）各地區(qū)、特別是城市人民政府要切實負(fù)起責(zé)任，高度重視當(dāng)前外資進入房地產(chǎn)市場可能引發(fā)的問題，進一步加強領(lǐng)導(dǎo)，落實監(jiān)管責(zé)任。各地不得擅自出臺對外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)惠政策，已經(jīng)出臺的要清理整頓并予以糾正。建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)展改革委、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、工商總局、銀監(jiān)會、外匯局等有關(guān)部門要及時制定有關(guān)操作細(xì)則，加強對各地落實規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理政策的指導(dǎo)和監(jiān)督檢查，對擅自降低企業(yè)注冊資本金和項目資本金比例，以及管理不到位出現(xiàn)其他違法違規(guī)行為的，要依法查處。同時，要進一步加大對房地產(chǎn)違規(guī)跨境交易和匯兌違法違規(guī)行為的查處力度。（十四）完善市場監(jiān)測分析工作機制。建設(shè)部、商務(wù)部、統(tǒng)計局、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、工商總局、外匯局等有關(guān)部門要建立健全外資進入房地產(chǎn)市場信息監(jiān)測系統(tǒng)，完善外資房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)。有關(guān)部門要加強協(xié)調(diào)配合，強化對跨境資本流動的監(jiān)測，盡快實現(xiàn)外資房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)的信息共享。中華人民共和國建設(shè)部
中華人民共和國商務(wù)部
中華人民共和國國家發(fā)展和改革委員會
中國人民銀行
中華人民共和國國家工商行政管理總局
國家外匯管理局
二○○六年七月十一日建設(shè)部中國人民銀行中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知
建住房[2006]8號

各省、自治區(qū)建設(shè)廳，直轄市房地局（建委），中國人民銀行各分行、營業(yè)管理部、各省會（自治區(qū)首府）城市中心支行、副省級城市中心支行，各銀監(jiān)局，各國有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行：
為了加強房地產(chǎn)抵押估價管理，防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，維護房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：
一、房地產(chǎn)管理部門要建立和完善房地產(chǎn)估價機構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價師信用檔案，完善商品房預(yù)售合同登記備案、房屋權(quán)屬登記等信息系統(tǒng)，為公眾提供便捷的查詢服務(wù)。
房屋權(quán)屬檔案和有關(guān)原始憑證的查閱，按照《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》的有關(guān)規(guī)定辦理。
二、商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款前，應(yīng)當(dāng)確定房地產(chǎn)抵押價值。房地產(chǎn)抵押價值由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定，或者由房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行評估。
房地產(chǎn)抵押價值由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定的，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門提供確定房地產(chǎn)抵押價值的書面協(xié)議；由房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估的，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門提供房地產(chǎn)抵押估價報告。
房地產(chǎn)管理部門不得要求抵押當(dāng)事人委托評估房地產(chǎn)抵押價值，不得指定房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估房地產(chǎn)抵押價值。
三、房地產(chǎn)抵押估價原則上由商業(yè)銀行委托，但商業(yè)銀行與借款人另有約定的，從其約定。估價費用由委托人承擔(dān)。
四、房地產(chǎn)估價機構(gòu)的選用，由商業(yè)銀行內(nèi)信貸決策以外的部門，按照公正、公開、透明的原則，擇優(yōu)決定。
商業(yè)銀行內(nèi)部對房地產(chǎn)抵押價值進行審核的人員，應(yīng)當(dāng)具備房地產(chǎn)估價專業(yè)知識和技能，不得參與信貸決策。
房地產(chǎn)估價機構(gòu)的選用辦法由商業(yè)銀行制定。
五、商業(yè)銀行及其工作人員不得以任何形式向房地產(chǎn)估價機構(gòu)收取中間業(yè)務(wù)費、業(yè)務(wù)協(xié)作費、回扣以及具有類似性質(zhì)的不合理或非法費用。
六、任何單位和個人不得非法干預(yù)房地產(chǎn)抵押估價活動和估價結(jié)果。
七、房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)堅持獨立、客觀、公正的原則，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)估價規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，不得以迎合高估或者低估要求、給予“回扣”、惡意壓低收費等不正當(dāng)方式承攬房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務(wù)。
八、商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)加強對已抵押房地產(chǎn)市場價格變化的監(jiān)測，及時掌握抵押價值變化情況�？梢晕蟹康禺a(chǎn)估價機構(gòu)定期或者在市場價格變化較快時，評估房地產(chǎn)抵押價值。
處置抵押房地產(chǎn)前，應(yīng)當(dāng)委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行評估，了解房地產(chǎn)的市場價值。
九、房地產(chǎn)管理部門要定期對房地產(chǎn)估價報告進行抽檢，對有高估或低估等禁止行為的房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師，要依法嚴(yán)肅查處，并記入其信用檔案，向社會公示。
十、房地產(chǎn)抵押價值評估應(yīng)當(dāng)按照《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》的要求進行。
十一、違反本通知規(guī)定的，由相關(guān)部門按照有關(guān)規(guī)定進行查處，并依法追究有關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。
附：《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》

中華人民共和國建設(shè)部
中國人民銀行
中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會
二○○六年一月十三日

房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見

第一條為了規(guī)范房地產(chǎn)抵押估價行為，保證房地產(chǎn)抵押估價質(zhì)量，維護房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人的合法權(quán)益，防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》以及《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》，制定本意見。
第二條本意見適用于各類房地產(chǎn)抵押估價活動。
第三條本意見所稱房地產(chǎn)抵押估價，是指為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價值參考依據(jù)，對房地產(chǎn)抵押價值進行分析、估算和判定的活動。
第四條房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。
本意見所稱抵押房地產(chǎn)，包括擬抵押房地產(chǎn)和已抵押房地產(chǎn)。
法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。
第五條房地產(chǎn)抵押估價應(yīng)當(dāng)遵守獨立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則。
第六條房地產(chǎn)估價機構(gòu)、房地產(chǎn)估價人員與房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)回避。
第七條從事房地產(chǎn)抵押估價的房地產(chǎn)估價師，應(yīng)當(dāng)具備相關(guān)金融專業(yè)知識和相應(yīng)的房地產(chǎn)市場分析能力。
第八條委托人應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)估價機構(gòu)如實提供房地產(chǎn)抵押估價所必需的情況和資料，并對所提供情況和資料的真實性、合法性和完整性負(fù)責(zé)。
房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)勤勉盡責(zé)，了解抵押房地產(chǎn)的法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況；必要時，應(yīng)當(dāng)對委托人提供的有關(guān)情況和資料進行核查。
第九條房地產(chǎn)抵押估價目的，應(yīng)當(dāng)表述為“為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值”。
第十條房地產(chǎn)抵押估價時點，原則上為完成估價對象實地查勘之日，但估價委托合同另有約定的除外。
估價時點不是完成實地查勘之日的，應(yīng)當(dāng)在“估價的假設(shè)和限制條件”中假定估價對象在估價時點的狀況與在完成實地查勘之日的狀況一致，并在估價報告中提醒估價報告使用者注意。
第十一條法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押估價對象。
第十二條房地產(chǎn)抵押估價報告應(yīng)當(dāng)全面、詳細(xì)地界定估價對象的范圍和在估價時點的法定用途、實際用途以及區(qū)位、實物、權(quán)益狀況。
第十三條房地產(chǎn)估價師了解估價對象在估價時點是否存在法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的，房地產(chǎn)抵押相關(guān)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)協(xié)助。
法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的書面查詢資料和調(diào)查記錄，應(yīng)當(dāng)作為估價報告的附件。
第十四條房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)對估價對象進行實地查勘，將估價對象現(xiàn)狀與相關(guān)權(quán)屬證明材料上記載的內(nèi)容逐一進行對照，全面、細(xì)致地了解估價對象，做好實地查勘記錄，拍攝能夠反映估價對象外觀、內(nèi)部狀況和周圍環(huán)境、景觀的照片。
內(nèi)外部狀況照片應(yīng)當(dāng)作為估價報告的附件。由于各種原因不能拍攝內(nèi)外部狀況照片的，應(yīng)當(dāng)在估價報告中予以披露。
實地查勘記錄應(yīng)當(dāng)作為估價檔案資料妥善保管。
第十五條在存在不確定因素的情況下，房地產(chǎn)估價師作出估價相關(guān)判斷時，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計抵押房地產(chǎn)在處置時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，
不高估市場價值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款，并在估價報告中作出必要的風(fēng)險提示。
在運用市場比較法估價時，不應(yīng)選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應(yīng)當(dāng)對可比實例進行必要的實地查勘。
在運用成本法估價時，不應(yīng)高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關(guān)費稅和利潤，不應(yīng)低估折舊。
在運用收益法估價時，不應(yīng)高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應(yīng)偏低。
在運用假設(shè)開發(fā)法估價時，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價值，不應(yīng)低估開發(fā)成本、有關(guān)費稅和利潤。
房地產(chǎn)估價行業(yè)組織已公布報酬率、資本化率、利潤率等估價參數(shù)值的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選用；不選用的，應(yīng)當(dāng)在估價報告中說明理由。
第十六條估價對象的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，應(yīng)當(dāng)選擇下列方式之一評估其抵押價值：
（一）直接評估在劃撥土地使用權(quán)下的市場價值；
（二）評估假設(shè)在出讓土地使用權(quán)下的市場價值，然后扣除劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金或者相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的價款。
選擇上述方式評估抵押價值，均應(yīng)當(dāng)在估價報告中注明劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金或者相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金價款的數(shù)額。該數(shù)額按照當(dāng)?shù)卣?guī)定的標(biāo)準(zhǔn)測算；當(dāng)?shù)卣疀]有規(guī)定的，參照類似房地產(chǎn)已繳納的標(biāo)準(zhǔn)估算。
第十七條評估在建工程的抵押價值時，在建工程發(fā)包人與承包人應(yīng)當(dāng)出具在估價時點是否存在拖欠建筑工程價款的書面說明；存在拖欠建筑工程價款的，應(yīng)當(dāng)以書面形式提供拖欠的數(shù)額。
第十八條房地產(chǎn)估價師知悉估價對象已設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)在估價報告中披露已抵押及其擔(dān)保的債權(quán)情況。
第十九條房地產(chǎn)估價師不得濫用假設(shè)和限制條件，應(yīng)當(dāng)針對房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務(wù)的具體情況，在估價報告中合理且有依據(jù)地明確相關(guān)假設(shè)和限制條件。
已作為假設(shè)和限制條件，對估價結(jié)果有重大影響的因素，應(yīng)當(dāng)在估價報告中予以披露，并說明其對估價結(jié)果可能產(chǎn)生的影響。
第二十條房地產(chǎn)抵押估價報告應(yīng)當(dāng)包含估價的依據(jù)、原則、方法、相關(guān)數(shù)據(jù)來源與確定、相關(guān)參數(shù)選取與運用、主要計算過程等必要信息，使委托人和估價報告使用者了解估價對象的范圍，合理理解估價結(jié)果。
第二十一條房地產(chǎn)抵押估價報告應(yīng)當(dāng)確定估價對象的抵押價值，并分別說明假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值，以及房地產(chǎn)估價師知悉的各項法定優(yōu)先受償款。
第二十二條房地產(chǎn)抵押估價報告應(yīng)當(dāng)向估價報告使用者作如下提示：
（一）估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房地產(chǎn)抵押價值可能產(chǎn)生的影響；
（二）在抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險關(guān)注點；
（三）合理使用評估價值；
（四）定期或者在房地產(chǎn)市場價格變化較快時對房地產(chǎn)抵押價值進行再評估。
第二十三條房地產(chǎn)抵押估價應(yīng)當(dāng)關(guān)注房地產(chǎn)抵押價值未來下跌的風(fēng)險，對預(yù)期可能導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價值下跌的因素予以分析和說明。
在評估續(xù)貸房地產(chǎn)的抵押價值時，應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生的變化予以充分考慮和說明。
第二十四條房地產(chǎn)抵押估價報告應(yīng)當(dāng)包括估價對象的變現(xiàn)能力分析。
變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)
轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。
變現(xiàn)能力分析應(yīng)當(dāng)包括抵押房地產(chǎn)的通用性、獨立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性，假定在估價時點拍賣或者變賣時最可能實現(xiàn)的價格與評估的市場價值的差異程度，變現(xiàn)的時間長短以及費用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序。
第二十五條在處置房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)評估房地產(chǎn)的公開市場價值，同時給出快速變現(xiàn)價值意見及其理由。
第二十六條估價報告應(yīng)用有效期從估價報告出具之日起計，不得超過一年；房地產(chǎn)估價師預(yù)計估價對象的市場價格將有較大變化的，應(yīng)當(dāng)縮短估價報告應(yīng)用有效期。
超過估價報告應(yīng)用有效期使用估價報告的，相關(guān)責(zé)任由使用者承擔(dān)。在估價報告應(yīng)用有效期內(nèi)使用估價報告的，相關(guān)責(zé)任由出具估價報告的估價機構(gòu)承擔(dān)，但使用者不當(dāng)使用的除外。
第二十七條房地產(chǎn)抵押估價報告的名稱，應(yīng)當(dāng)為“房地產(chǎn)抵押估價報告”，由房地產(chǎn)估價機構(gòu)出具，加蓋房地產(chǎn)估價機構(gòu)公章，并有至少二名專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字。
第二十八條在房地產(chǎn)抵押估價活動中，本意見未作規(guī)定的事宜，應(yīng)當(dāng)按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》執(zhí)行。
第二十九條本意見由中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會負(fù)責(zé)解釋。
第三十條本意見自2006年3月1日起施行。 關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見
建住房[2006]165號各省、自治區(qū)建設(shè)廳，直轄市建委、房地局、規(guī)劃局（委）：為貫徹《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》（國辦發(fā)[2006]37號），切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，現(xiàn)就落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求提出如下意見，各地要認(rèn)真貫徹執(zhí)行。一、明確新建住房結(jié)構(gòu)比例各地要根據(jù)總量與項目相結(jié)合的原則，充分考慮城鎮(zhèn)中低收入居民家庭生活對交通等設(shè)施條件的需求，合理安排普通商品住房的區(qū)位布局，統(tǒng)籌落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求。自2006年6月1日起，各城市（包括縣城，下同）年度（從6月1日起計算，下同）新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到70%以上。各地應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)刈》空{(diào)查的實際狀況以及土地、能源、水資源和環(huán)境等綜合承載能力，分析住房需求，制定住房建設(shè)規(guī)劃，合理確定當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐纷》靠偯娣e的套型結(jié)構(gòu)比例。城市規(guī)劃主管部門要會同建設(shè)、房地產(chǎn)主管部門將住房建設(shè)規(guī)劃納入當(dāng)?shù)貒窠?jīng)濟和社會發(fā)展中長期規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃，按資源節(jié)約型和環(huán)境友好型城鎮(zhèn)建設(shè)的總體要求，合理安排套型建筑面積90平方米以下住房為主的普通商品住房和經(jīng)濟適用住房布局，方便居民工作和生活，并將住房套型結(jié)構(gòu)比例分解到具體區(qū)域。城市規(guī)劃主管部門要依法組織完善控制性詳細(xì)規(guī)劃編制工作，首先應(yīng)當(dāng)對擬新建或改造住房建設(shè)項目的居住用地明確提出住宅建筑套密度（每公頃住宅用地上擁有的住宅套數(shù)）、住宅面積凈密度（每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑面積）兩項強制性指標(biāo)，指標(biāo)的確定必須符合住房建設(shè)規(guī)劃關(guān)于住房套型結(jié)構(gòu)比例的規(guī)定；依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，出具套型結(jié)構(gòu)比例和容積率、建筑高度、綠地率等規(guī)劃設(shè)計條件，并作為土地出讓前置條件，落實到新開工商品住房項目。套型建筑面積是指單套住房的建筑面積，由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。經(jīng)濟適用住房建設(shè)要嚴(yán)格執(zhí)行

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