長(zhǎng)期預(yù)測(cè)：行業(yè)長(zhǎng)效機(jī)制逐步建立，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)體制再造的新時(shí)代

2013年3月，新一屆政府班子上臺(tái)，房地產(chǎn)政策面百?gòu)U待興。從中央高局一系列已經(jīng)公開(kāi)的舉措中我們看到，一項(xiàng)設(shè)計(jì)精密的房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制體系正在逐步醞釀中初現(xiàn)雛形。

1、房地產(chǎn)企業(yè)再融資開(kāi)閘信號(hào)強(qiáng)烈，政府不遺余力推進(jìn)供應(yīng)端釋放

不同于以往一味打壓需求的調(diào)控思路，本屆政府正不遺余力地推進(jìn)供應(yīng)端的充分釋放。放開(kāi)房地產(chǎn)企業(yè)再融資的閘門是其中一個(gè)非常巨大的進(jìn)步，這意味著政府已經(jīng)從過(guò)去那種通過(guò)打壓資金鏈逼迫房企降價(jià)求售，轉(zhuǎn)發(fā)成今天的通過(guò)支持房企融資促成供應(yīng)增長(zhǎng)，從而平抑房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的思路上，作為房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈當(dāng)中的一員，我們非常樂(lè)于看到政府正在做出這樣更加尊重市場(chǎng)規(guī)律的轉(zhuǎn)發(fā)。

2、兜底中低收入人群住房需求，十二五期間大力推進(jìn)保障房建設(shè)

保障房建設(shè)的大力推進(jìn)也是新一屆政府促供應(yīng)的一大體現(xiàn)。2010年是本輪保障房大躍進(jìn)正式開(kāi)啟的年份，2011年1000萬(wàn)套，十二五期間3600萬(wàn)套起碼昭示了政府已經(jīng)意識(shí)到了過(guò)去十多年中保障房建設(shè)的嚴(yán)重缺位。盡管在推進(jìn)的過(guò)程中，仍然存在由于缺乏經(jīng)驗(yàn)而帶來(lái)的諸多問(wèn)題，但是顯然新一屆政府已經(jīng)意識(shí)到并正在逐步改善。諸多地方政府（如鄭州、常州等）先后審布放棄經(jīng)濟(jì)適用房，轉(zhuǎn)而進(jìn)入以公租房為主的保證房時(shí)代讓我們看到了其中的反思和努力。

3、試水農(nóng)用地流轉(zhuǎn)體制改革，進(jìn)一步釋放經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)規(guī)模

加快制定農(nóng)用地的流轉(zhuǎn)也已經(jīng)進(jìn)入到了國(guó)土部門的議程。目前，國(guó)土部門已形成關(guān)于改革完善土地管理制度的框架建議，有望就土地利用規(guī)劃城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍以外的經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地的有償出讓、交易方式、收益分配方式等方面做出具體規(guī)定。業(yè)內(nèi)傳一份事關(guān)農(nóng)村土地改革進(jìn)程的重要文件已下發(fā)至河北、遼寧、吉枃等18個(gè)省市，按照文件要求，被確定的28個(gè)試點(diǎn)市縣將于今年8月至9月正式啟動(dòng)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。

4、打壓投資投機(jī)補(bǔ)充地方稅源，房產(chǎn)稅的大力推進(jìn)被寄予厚望

對(duì)于抑制投資投機(jī)需求，通過(guò)用一種等量級(jí)的政策去代替當(dāng)前的限購(gòu)已經(jīng)基本在業(yè)界達(dá)成共識(shí)，房產(chǎn)稅被寄予厚望。不同于同樣意在打壓投機(jī)需求的限購(gòu)、二手房交易稅費(fèi)等，房產(chǎn)稅更溫和，也更細(xì)水長(zhǎng)流，非常適合作為一項(xiàng)長(zhǎng)期稅制在全國(guó)推廣。而從中央政府近期頻繁的表態(tài)來(lái)看，房產(chǎn)稅試點(diǎn)的鋪開(kāi)已經(jīng)板上釘釘。當(dāng)然，從目前已經(jīng)試點(diǎn)的兩個(gè)城市來(lái)看，房產(chǎn)稅抑制投資投機(jī)的效果并不明顯，但是鑒于抑制需求對(duì)于控制房?jī)r(jià)而言，本身就是一種治標(biāo)不治本的輔助性措施，所以只要政府不遺余力地推進(jìn)供應(yīng)放量，從而把房?jī)r(jià)控制在合理的漲幅區(qū)間，自然會(huì)降低投機(jī)性資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的概率，房產(chǎn)稅作為一項(xiàng)補(bǔ)充性的增加地方稅源的稅制所起的作用已經(jīng)足夠。

以促供應(yīng)為主，以抑需求為輔，本屆政府的調(diào)控思路已經(jīng)逐漸清晰，這種完全不同于前任的調(diào)控思路令我們耳目一新，同時(shí)也為之振奮。我們看到新一屆政府在吸取了前任的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)的基礎(chǔ)上，又一次重拾了對(duì)房地產(chǎn)頂局設(shè)計(jì)的系統(tǒng)性極建。毫無(wú)疑問(wèn)，這種轉(zhuǎn)發(fā)將引領(lǐng)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了遍地黃金的十年后走向未來(lái)，我們拭目以待。
結(jié)束語(yǔ)

總的來(lái)說(shuō)，我們認(rèn)為第四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)樂(lè)觀中隱憂。樂(lè)觀的一面是，新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子執(zhí)政理念逐漸發(fā)生改發(fā)，而市場(chǎng)也延續(xù)了2012年年底的高漲趨勢(shì)，一二線城市市場(chǎng)全面復(fù)蘇，行業(yè)投資環(huán)境全面回暖、城市住宅市場(chǎng)成交量持續(xù)回升、重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)普漲、土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升。但是也有令人擔(dān)憂的一面，各地持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)使得全年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)紛紛告急，部分地方政府正醞釀進(jìn)一步出臺(tái)調(diào)控措施以確保房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

結(jié)束語(yǔ)

而從長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了創(chuàng)造的十年和迷失的十年之后，進(jìn)入了再創(chuàng)造的新時(shí)代：調(diào)控逐漸顯現(xiàn)出更多的“去行政化”、市場(chǎng)化，以促進(jìn)供應(yīng)為主的調(diào)控思路已經(jīng)清晰，行業(yè)的長(zhǎng)效機(jī)制將逐步確立。

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