判斷一個(gè)商業(yè)物業(yè)的價(jià)值，需要從多方面去論證。一般而言，城市不同板塊有著不同的定位及功能分區(qū)，不同的分區(qū)也將衍生多種商業(yè)形態(tài)。三市街商圈無(wú)疑是以購(gòu)物為主題的昆明中央商業(yè)區(qū)，此外，螺螄灣、小西門(mén)、翠湖、火車站、關(guān)南板塊等城區(qū)，均形成了一定的區(qū)域特征較為明顯的商業(yè)形態(tài)。

隨著城市和時(shí)代的不斷發(fā)展，各類商業(yè)區(qū)也在發(fā)生著變化，硬件配套不足的螺螄灣批發(fā)市場(chǎng)正在向關(guān)南板塊轉(zhuǎn)移，新官渡板塊一些社區(qū)型商業(yè)也開(kāi)始得以發(fā)展；而小西門(mén)、火車站等商業(yè)區(qū)因?yàn)榄h(huán)境等因素也只能以中低端商業(yè)為主；翠湖環(huán)境優(yōu)美，誕生了許多以休閑為主題的高端消費(fèi)型商業(yè)，但受限于人流及規(guī)模，可開(kāi)發(fā)的商業(yè)地塊幾乎沒(méi)有。而三市街高昂的商業(yè)物業(yè)價(jià)格阻擋了一大批想通過(guò)投資商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)富的人群。精明的投資者正在尋找新的財(cái)富增長(zhǎng)熱土，2007年，投資者們的眼光鎖定到以商務(wù)及高端人群聚集為城市主要功能定位的北京路。這里，已經(jīng)成為昆明商業(yè)最具投資價(jià)值的流金旺地。

機(jī)遇一：城市中央價(jià)值區(qū)，昆明次成熟的商業(yè)增值地

商業(yè)物業(yè)投資很關(guān)鍵的一個(gè)因素是“成熟”，而不僅僅是地段。這就是諸多城市的新城區(qū)商業(yè)一直難以快速成型的原因。一個(gè)成熟商業(yè)區(qū)的形成至少需要5～10年時(shí)間，這么長(zhǎng)的時(shí)間是一般投資者難以等待的。因此，老到的投資客只會(huì)把熱錢投向較成熟的商業(yè)區(qū)。

北京路正是昆明除三市街之外最具基礎(chǔ)的成熟商業(yè)區(qū)�！澳Μ敶蟮馈钡靥幈本┞分卸�，背靠昆明的母親河——盤(pán)龍江，正是與城市核心商務(wù)區(qū)最為毗鄰的城市中心居住價(jià)值區(qū)，區(qū)域內(nèi)濃郁的商務(wù)氣氛，寫(xiě)字樓、金融機(jī)構(gòu)林立，擁有近500家企業(yè)高端的商務(wù)群體聚群�！澳Μ敶蟮馈苯ㄖ酚诖�，不但擁有青年路商圈龐大商務(wù)背景，更擁有全城最完善的配套設(shè)施。這里一年就有數(shù)家商務(wù)及休閑型酒店在這個(gè)片區(qū)開(kāi)業(yè)，每年都有上百個(gè)創(chuàng)新型公司在這個(gè)片區(qū)成立……這意味著，這個(gè)區(qū)域的商業(yè)潛力即將強(qiáng)勢(shì)爆發(fā)。

2006年，MOMA二期紅透全城，創(chuàng)造了昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值增長(zhǎng)的神話，所有的投資者均成為最大的獲益者。2007年，MOMA大道來(lái)了，讓沒(méi)有商業(yè)的北京路從此擁有一個(gè)最前沿的消費(fèi)中心，讓幾十萬(wàn)片區(qū)高端消費(fèi)群從此有了一個(gè)可以購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑的主場(chǎng)。并且，MOMA大道以低于三市街商圈數(shù)倍的價(jià)格入市，如此財(cái)富良機(jī)的驚現(xiàn)又將創(chuàng)造怎樣的商業(yè)投資增長(zhǎng)奇跡？

機(jī)遇二：桃源板塊雙龍起舞，盤(pán)龍區(qū)政府規(guī)劃商業(yè)核心

一個(gè)具有高成長(zhǎng)性投資價(jià)值的商業(yè)區(qū)的快速形成還離不開(kāi)政府的規(guī)劃。當(dāng)一座座中國(guó)的城市渴望迅速融入國(guó)際潮流時(shí)，都會(huì)努力地尋找城市崛起的共鳴點(diǎn)，政府通過(guò)城市規(guī)劃和運(yùn)營(yíng)來(lái)發(fā)展經(jīng)濟(jì)，向發(fā)達(dá)地區(qū)看齊，開(kāi)發(fā)商通過(guò)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)遵循政府規(guī)劃和理解自身與城市之間的關(guān)系。這個(gè)時(shí)候，代表城市經(jīng)濟(jì)和活力的商業(yè)區(qū)及商業(yè)項(xiàng)目就成為財(cái)富矚目的焦點(diǎn)。

2006年底政府新出臺(tái)的昆明城區(qū)規(guī)劃對(duì)昆明城市片區(qū)組成進(jìn)行了清晰的細(xì)分。各片區(qū)都擁有了一定主題的功能定位及規(guī)劃發(fā)展方向。三市街定位為中央商業(yè)區(qū)，北京路定位為中央商務(wù)區(qū)。除此之外，在昆明主城區(qū)內(nèi)，以“商”+“核心”為主題的片區(qū)沒(méi)有其他。這無(wú)疑將北京路的商業(yè)價(jià)值提升到前所未有的高度。而盤(pán)龍江改造工程的實(shí)施，將盤(pán)龍江確定為與滇池、翠湖、世博園并列的宜居板塊，盤(pán)龍江的改造正如上海的蘇州河，可以想像，不用幾年時(shí)間，在盤(pán)龍江沿岸，將建成昆明城區(qū)惟一的休閑景觀帶和一流的城市高檔住宅帶。而以盤(pán)龍區(qū)的城市功能定位，北京路將成為昆明的CBD大道。一座座寫(xiě)字樓、酒店將在北京路上拔地而起。而MOMA大道所在的桃源板塊，正處于盤(pán)龍江與北京路交匯處，是盤(pán)龍區(qū)政府規(guī)劃的商業(yè)核心帶。北京路的商務(wù)，盤(pán)龍江的宜居，雙龍起舞，注定將帶動(dòng)桃源板塊成為昆明最具活力的新興商業(yè)區(qū)。如果說(shuō)三市街是昆明城市商業(yè)第一桶金的話，桃源板塊就是昆明城市商業(yè)的第二桶金，并且，在昆明主城區(qū)，這樣的財(cái)富機(jī)會(huì)不會(huì)再有！像MOMA大道這樣以超低價(jià)格入市的商業(yè)項(xiàng)目也不會(huì)再有！

機(jī)遇三：沿江休閑景觀帶崛起，高端消費(fèi)群人流磁場(chǎng)

商業(yè)離不開(kāi)人流，人流意味著財(cái)流。但在商業(yè)地產(chǎn)專家來(lái)看，人流旺盛并不代表生意一定會(huì)興隆。原因是人流分為有效人流和無(wú)效人流。昆明三市街下穿隧道工程是個(gè)非常成功的案例。近日公園休閑廣場(chǎng)的建成讓成千上萬(wàn)的市民找到一個(gè)城市休閑場(chǎng)所，并讓本偏居南屏街一偶的家樂(lè)福人滿為患�？梢�(jiàn)，休閑商業(yè)，是現(xiàn)代城市商業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)，但同時(shí)也有專家指出，近日公園的情景式商業(yè)氛圍營(yíng)造不夠，以至于在廣場(chǎng)逛的人多，進(jìn)商店買的人少。這就形成了商業(yè)上的有效人流和無(wú)效人流。青年路則有另一個(gè)問(wèn)題，有經(jīng)驗(yàn)的商家都知道，青年路街鋪生意都不錯(cuò)，但商場(chǎng)就差很多，原因是青年路多是過(guò)路消費(fèi)群，有目的性的進(jìn)商場(chǎng)消費(fèi)者偏少�？梢哉f(shuō)商業(yè)對(duì)人流的引導(dǎo)性至關(guān)重要。

MOMA大道所處位置與青年路和三市街都有類似之處，可以說(shuō)吸收了昆明最核心的兩個(gè)商業(yè)區(qū)的諸多優(yōu)點(diǎn)。但MOMA大道與三市街、青年路以購(gòu)物為主題的業(yè)態(tài)有所不同，而是以日常購(gòu)物+休閑、餐飲、娛樂(lè)為一體的現(xiàn)代綜合型消費(fèi)中心，以高端消費(fèi)群為主。MOMA大道為全開(kāi)放式景觀商業(yè)，正對(duì)北京路，過(guò)路客流、自身業(yè)主和周邊寫(xiě)字樓辦公群均是有效客流。僅這些人群，就足以支撐MOMA大道的商業(yè)興旺。況且，更重要的是，MOMA大道背靠的是桃源片區(qū)上十萬(wàn)常住人口，從桃源街下行就能發(fā)現(xiàn)這里的生活氛圍非常濃厚。桃源休閑廣場(chǎng)以及盤(pán)龍江沿江景觀帶、高尚住宅區(qū)的建設(shè)更將帶動(dòng)桃源片區(qū)超強(qiáng)人氣的聚集，并且，從MOMA一期業(yè)主和與MOMA一巷之隔的銀海SOHU的白領(lǐng)就能看出在這個(gè)區(qū)域生活和工作的人們，是這個(gè)城市毋庸置疑的精英族群，也是這個(gè)城市消費(fèi)力最強(qiáng)的一個(gè)群體。抓住高消費(fèi)群體，就是抓住商機(jī)！MOMA大道獨(dú)享全城最前沿的商業(yè)休閑景觀配套與最強(qiáng)大的高端消費(fèi)群，何愁商機(jī)不得，財(cái)富不享？

機(jī)遇四：國(guó)際RBD商業(yè)形態(tài)，昆明商業(yè)新街區(qū)時(shí)代

摩瑪大道商業(yè)設(shè)計(jì)源自國(guó)際流行的“RBD”(游憩商業(yè)區(qū)/休閑商務(wù)區(qū))商業(yè)形態(tài)，強(qiáng)調(diào)生活消費(fèi)，以“享受和休閑”替代傳統(tǒng)的“購(gòu)物和娛樂(lè)”，將顧客的消費(fèi)逐步從有目的轉(zhuǎn)化為無(wú)目的，是一種有別于傳統(tǒng)購(gòu)物街區(qū)、購(gòu)物廣場(chǎng)等等的全球時(shí)尚消費(fèi)商業(yè)形態(tài)。在中國(guó)的先進(jìn)城市，RBD的誕生填補(bǔ)了CBD城市綜合體的商業(yè)財(cái)富，向消費(fèi)者提供完整的購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、飲食等各種服務(wù)的一站式消費(fèi)中心。

國(guó)際大師黑川紀(jì)章賦予MOMA外圓內(nèi)方的內(nèi)涵，MOMA大道整體布局呈一個(gè)“U”字型，將內(nèi)外街鋪全部打通敞開(kāi)，無(wú)一處死角。如果把MOMA大道上方的住宅部分切除，可以發(fā)現(xiàn)整個(gè)MOMA大道就像曾經(jīng)鼎盛繁華的古羅馬大劇院，非常富有層次感和商業(yè)感。在歐美，重立面、大面寬、大櫥窗是諸多商業(yè)設(shè)計(jì)的基本原理。而在昆明這種商業(yè)形態(tài)還只是一些品牌專賣、咖啡廳才有。這樣的商業(yè)不僅是時(shí)尚的、經(jīng)典的，并且這種開(kāi)放式的透明櫥窗最能營(yíng)造親和的商業(yè)氛圍，吸引客流，100年也不會(huì)過(guò)時(shí)。

MOMA大道以國(guó)際上最具發(fā)展?jié)摿Φ摹伴_(kāi)放式景觀商業(yè)”為主題，立足藝術(shù)造城理念，以數(shù)千平方米中心廣場(chǎng)和景觀內(nèi)庭，讓消費(fèi)者在休閑中購(gòu)物，在購(gòu)物中賞景，以景觀豐富商業(yè)品質(zhì)，為城市中央上游階層打造一個(gè)最精彩的休閑消費(fèi)聚集處，成為體驗(yàn)消費(fèi)時(shí)代的最高級(jí)別享受。獨(dú)具魅力的購(gòu)物環(huán)境帶來(lái)滾滾人流，也將帶來(lái)更多財(cái)富與無(wú)限商機(jī)，引領(lǐng)昆明步入商業(yè)新街區(qū)時(shí)代！

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