中央一號文件對房地產(chǎn)市場影響

中共中央、國務(wù)院印發(fā)了2014年一號文件，此次意見對比2013年，在征地制度和補償制度方面都有所差異。諸多差異中，可能對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生影響的有四個方面，第一，在征地補償制度中首次提到“留地安置”；第二，在農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化中提到“建立流動人口居住證制度”；第三，在完善宅基地制度中提到“宅基地可以抵押、擔(dān)�！�；此外，今年的文件新增加了一項內(nèi)容，即引導(dǎo)和規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地入市。

一號文件在征地補償制度上的提法頗具亮點，“留地安置”首次出現(xiàn)在中央文件，此前在中央政府制定的征地法律和指導(dǎo)性文件中，只有貨幣補償和人員安置的原則性條款。在我國城市化進程中，征地產(chǎn)生的社會、經(jīng)濟矛盾較為突出，主要表現(xiàn)在征地過程中的信息不對稱以及征地補償制度的不完善。這種方式一方面有利于農(nóng)民住宅問題的解決，同時，村集體可以通過對留用地進行商業(yè)或工業(yè)開發(fā)來獲取收益，這都有助于征地的推進，并實現(xiàn)農(nóng)民受益增長。

一號文件中稱要引導(dǎo)和規(guī)范農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，加快建立農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)和增值收益分配制度。由于土地所有制的城鄉(xiāng)二元存在，農(nóng)村集體建設(shè)用地不能像城市用地那樣在公開市場拍賣出讓，因而農(nóng)民實現(xiàn)土地收益的途徑受到限制，同時，城市發(fā)展需求所產(chǎn)生的土地投資開發(fā)進程也因此受到制約。因而，農(nóng)村集體建設(shè)用地入市，逐步實現(xiàn)土地同權(quán)同價，具有積極意義。

但總體來看，農(nóng)村集體建設(shè)用地入市在短期不會出現(xiàn)較大進展，一是我國土地權(quán)屬現(xiàn)狀較復(fù)雜，土地確權(quán)登記難度較大，二是土地流轉(zhuǎn)相關(guān)的法律配套還未建立起來，限制了農(nóng)村集體建設(shè)用地入市，三是出于保護耕地的考慮，在集體用地入市方面應(yīng)該會設(shè)置較嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)和操作審批流程。值得注意的是，部分省份已自發(fā)地對集體用地流轉(zhuǎn)進行了有相關(guān)試點探索，但都明確要求不得用于房地產(chǎn)開發(fā)，而外界一直期待的小產(chǎn)權(quán)房問題，暫時亦沒有確權(quán)可能。

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