昆明環(huán)湖東路土地整理開發(fā)是云南城投最重要的投資之一，早在2008年，云南城投就與昆明市政府達(dá)成協(xié)議，由云南城投負(fù)責(zé)昆明市環(huán)湖東路地塊4.18萬畝土地的收儲(chǔ)與整理，待土地拍賣后，云南城投將獲得土地拍賣收益的50%，按當(dāng)時(shí)的昆明的房地產(chǎn)市場行情測(cè)算，云南城投的投資收益將十分可觀。正因?yàn)樵颇铣峭稇{借自身背景大規(guī)模介入一級(jí)土地市場經(jīng)營，它也一度被稱為“國內(nèi)土地整理第一股”，受到投資者追捧。

環(huán)湖東路

環(huán)湖東路三個(gè)半島規(guī)劃圖

然而，事與愿違的是，在云南城投在環(huán)湖東路投入巨資后，昆明市對(duì)環(huán)湖東路的土地開發(fā)規(guī)劃卻有了新的變化，導(dǎo)致云南城投已經(jīng)收儲(chǔ)的土地遲遲無法按原有詳規(guī)入市，即使入市拍賣，也因?yàn)檩^為苛刻的開發(fā)條件而多次流拍。從2011年開始，環(huán)湖東路的土地拍賣就因?yàn)楦鞣N原因至少有20宗土地流拍，即便成功拍出，成交價(jià)也不高。不僅如此，由于土地入市不順，云南城投原來和昆明市政府達(dá)成的5年開發(fā)協(xié)議，也已于2013年5月到期，而此時(shí)，環(huán)湖東路的土地僅成交10余宗，出讓收益不足40億元。而此時(shí)，云南城投在環(huán)湖東路上的投入已經(jīng)超過70億元。

雖然在合同到期時(shí)，云南城投通過多個(gè)場合對(duì)外宣布，公司將與昆明市協(xié)商延長協(xié)議執(zhí)行期限，以保證相關(guān)投入能夠得到回報(bào)，但在不到一年后，云南城投卻在2013年年報(bào)的重大事項(xiàng)中宣布，公司擬中止與昆明市的環(huán)湖東湖土地整理協(xié)議，以收回前期墊資。據(jù)測(cè)算，如果協(xié)議確實(shí)可以中止，云南城投將收回前期墊資約44億元，將大大緩解目前的資金緊張狀況。

現(xiàn)在的問題是，雖然云南城投已宣布擬與昆明市解除相關(guān)協(xié)議，但何時(shí)解除，怎樣解除卻不得而知。更為重要的是，即便能夠順利解除，恐怕云南城投前期的墊資也很難立刻收回，因?yàn)閾?jù)國內(nèi)相關(guān)研究機(jī)構(gòu)的報(bào)告，昆明市是目前政府債務(wù)負(fù)擔(dān)較為沉重的省會(huì)城市之一，據(jù)說在2013年底對(duì)外負(fù)債高達(dá)460多億元，負(fù)債率超過120%。在如此沉重的債務(wù)壓力下，昆明市何時(shí)向城投支付環(huán)湖東路的開發(fā)墊資恐怕是個(gè)很大的問題。另外，當(dāng)前樓市低迷，土地出讓作為政府最重要的收入來源之一，現(xiàn)在也受到嚴(yán)重影響，這進(jìn)一步加大了昆明市向云南城投支付墊資的難度。

即使解除協(xié)議、收回墊資，對(duì)云南城投來說也算不上勝利，因?yàn)榍∏≡跇鞘凶顬榧t火的幾年里，云南城投將大量資金投入一級(jí)市場，而在二級(jí)市場上沒啥太大作為，如今環(huán)湖東路協(xié)議如果解除，縱然收回了墊資，緩解了資金壓力，但同時(shí)也意味著，當(dāng)初設(shè)想的一級(jí)市場開發(fā)收益恐怕只能按最低保底比例計(jì)算，受其影響，云南城投在二級(jí)市場上也浪費(fèi)了大好時(shí)光。現(xiàn)在回頭加大二級(jí)市場開發(fā)力度，風(fēng)險(xiǎn)已非昔日可比。

因此，即便云南城投和昆明市在環(huán)湖東路開發(fā)上的協(xié)議能夠順利解除，這一投資對(duì)云南城投的影響仍將是長遠(yuǎn)的。

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