本期導(dǎo)讀
8月份，國內(nèi)土地供應(yīng)量持續(xù)下滑，但得益于二三線城市取消限購范圍的持續(xù)展開，以及公積金貸款、稅費(fèi)、首付比例等地方政策放寬的進(jìn)一步跟進(jìn)，開發(fā)商拿地?zé)崆橛兴嵴�，反映在成交上，月�?nèi)土地市場(chǎng)較上月進(jìn)一步企穩(wěn)。地方救市提振開發(fā)商信心，8月土地市場(chǎng)成交企穩(wěn)
9月9日，北京市政府召開了常務(wù)會(huì)議，對(duì)于該市房地產(chǎn)調(diào)控提出了“基本住房有保障、中端需求有支持、高端市場(chǎng)有調(diào)控”的總體思路，并建立市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度。北京分類調(diào)控?fù)羲槿∠痪�城市限購幻想
本周2宗土地供應(yīng)，3.2萬㎡；成交方面，僅有3宗祿勸縣的工業(yè)用地底價(jià)成交。
本周商品房供應(yīng)較上周有大幅增長，成交方面，成交套數(shù)及成交面積均有小幅下降，成交面積僅16萬㎡，成交套1830套。
本周無新開盤項(xiàng)目。
本周潤城、紅星國際廣場(chǎng)、華潤中央公園等項(xiàng)目周末在售樓處舉行了營銷活動(dòng)。
宏觀環(huán)境/政策資訊
地方救市提振開發(fā)商信心，8月土地市場(chǎng)成交企穩(wěn)
8月份，國內(nèi)土地供應(yīng)量持續(xù)下滑，但得益于二三線城市取消限購范圍的持續(xù)展開，以及公積金貸款、稅費(fèi)、首付比例等地方政策放寬的進(jìn)一步跟進(jìn)，開發(fā)商拿地?zé)崆橛兴嵴�，反映在成交上，月�?nèi)土地市場(chǎng)較上月進(jìn)一步企穩(wěn)。
CRIC點(diǎn)評(píng)：8月份，土地成交總金額與平均樓板價(jià)環(huán)比的企穩(wěn)微升，首先是得益于政策面的放松和穩(wěn)定，二、三線城市松綁限購范圍的全面鋪開，以及公積金貸款、稅費(fèi)、首付比例等細(xì)化政策放寬的進(jìn)一步跟進(jìn)，開發(fā)商拿地?zé)崆樘嵴瘢毁彿空咧脴I(yè)信心明顯增強(qiáng)，企業(yè)拿地?zé)崆橐渤掷m(xù)上漲；其次是受到高溢價(jià)地塊的推動(dòng)，月內(nèi)多塊優(yōu)質(zhì)土地的出讓，也進(jìn)一步提升了企業(yè)拿地?zé)崆�，�?月20日成交的北京地王華嘉胡同溢價(jià)率高達(dá)110%；最后則是來自于企業(yè)補(bǔ)充土地庫存的需要，2014年上半年，百城土地成交量僅為去年同期的七成，企業(yè)吸儲(chǔ)總量顯著下滑，為了保證未來供貨量的持續(xù)穩(wěn)定，在政策面回暖之際，越來越多的企業(yè)開始考慮補(bǔ)充土地儲(chǔ)備。
北京分類調(diào)控?fù)羲槿∠痪�城市限購幻想
9月9日，北京市政府召開了常務(wù)會(huì)議，對(duì)于該市房地產(chǎn)調(diào)控提出了“基本住房有保障、中端需求有支持、高端市場(chǎng)有調(diào)控”的總體思路，并建立市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度。
CRIC點(diǎn)評(píng)：目前全國46個(gè)限購城市中，已有39個(gè)城市取消或放松了原有的限購政策，僅剩北上廣深等少數(shù)城市仍在堅(jiān)守，但是9日北京市常務(wù)會(huì)議上定下來的總體思路和制度，非但沒有涉及任何關(guān)于限購放松的消息，反而比7月份北京上半年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析會(huì)上的定調(diào)更趨嚴(yán)厲，這或許暗示商品房市場(chǎng)將會(huì)受到新的調(diào)控影響。一線城市限購政策尚難松綁。就目前而言，一線城市在樓市調(diào)控上不會(huì)有大的變化；自住型商品房將對(duì)沖下行風(fēng)險(xiǎn)，支撐經(jīng)濟(jì)。我們預(yù)計(jì)，通過自住型商品房的入市來滿足老百姓需求，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的良好案例或被其他城市，尤其是同處于較嚴(yán)限購政策下的其他三個(gè)一線城市所學(xué)習(xí)和效仿；分類調(diào)控，益于市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。
宏觀環(huán)境/市場(chǎng)快評(píng)
萬科，你在走一步什么棋？
9月7日，重慶萬科西城發(fā)生售樓部被砸事件，據(jù)悉，因?yàn)榻祪r(jià)2000-3000元/㎡，該項(xiàng)目被早前業(yè)主圍堵售樓部“討要說法”，繼而發(fā)生沖突。而在前段時(shí)間，萬科在江浙一帶接連施展各種營銷動(dòng)作，引起業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注……我們不禁要問，直面下半年市場(chǎng)營銷，萬科，你在走一步什么棋？——迎合市場(chǎng)，重慶降價(jià)出擊先聲奪人。規(guī)避降價(jià)，風(fēng)險(xiǎn)城市創(chuàng)新營銷制勝。在我們看來，這不是偶然現(xiàn)象，其背后的來自三方面促因。
CRIC點(diǎn)評(píng)：
其一，重慶市場(chǎng)正處于庫存壓力上升階段。
據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，重慶8月主城區(qū)商品房市場(chǎng)成交166.05萬平方米，環(huán)比下降23.2%，商品房供求比為1.16，市場(chǎng)呈現(xiàn)供大于求狀態(tài)。不僅如此，至8月底，商品房存量達(dá)2936萬平方米，消化周期增至15.1個(gè)月，遠(yuǎn)超12月警戒線�？芍拶徣∠]有推動(dòng)重慶市場(chǎng)逐漸回暖，反而庫存繼續(xù)積壓，開發(fā)商去化壓力加大。
其二，萬科以降價(jià)出擊，可先聲奪人。
在8月份重慶庫存量增多的情況下，萬科敏銳嗅到市場(chǎng)動(dòng)向，以積極銷售為準(zhǔn)則，在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)率先打破僵局，大幅讓利，一降到底，帶給客戶不少驚喜。今年以來，萬科在北京、廣州等其他城市均出現(xiàn)過價(jià)格松動(dòng)的跡象，且往往收獲不錯(cuò)成效，基于重慶現(xiàn)狀，萬科以價(jià)換量也無可厚非。
其三，在售項(xiàng)目銷售平淡，加速去化勢(shì)在必行。
目前，萬科于重慶的在售項(xiàng)目總體業(yè)績平平，其中，萬科西城年初以來單月成交面積不足萬方，同時(shí)還要面臨其他房企沖擊，本地房企金科也是動(dòng)作頻頻，龍湖在重慶的老大地位難以撼動(dòng)，萬科這次突然降價(jià)，是意料之外，也是情理之中。這次降價(jià)行動(dòng)效果立竿見影，以萬科西城為例，在降價(jià)以后兩天時(shí)間里，項(xiàng)目累計(jì)售出200多套。此外，萬科金色悅城項(xiàng)目的112平方米戶型除樣板房外也已經(jīng)售罄。
宏觀環(huán)境/行業(yè)動(dòng)態(tài)
中秋成交不濟(jì)預(yù)示“金九”成色難足
今年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，“金三”不金，“銀四”不銀，開發(fā)商上半年業(yè)績目標(biāo)完成率除個(gè)別企業(yè)，均低于50%，因而企業(yè)憋足了勁沖刺“金九銀十”。“金九”第一周又適逢中秋假期，市場(chǎng)表現(xiàn)如何就顯得尤為關(guān)鍵。CRIC研究中心聯(lián)合各城市機(jī)構(gòu)對(duì)7個(gè)城市的52個(gè)項(xiàng)目在中秋節(jié)假期的推案、營銷、成交等情況進(jìn)行了跟蹤調(diào)研。
CRIC點(diǎn)評(píng)：
（1）中秋房市供應(yīng)井噴，項(xiàng)目營銷卻無實(shí)質(zhì)動(dòng)作。
據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，十大重點(diǎn)城市上周(9月1日至7日)新獲預(yù)售證318.12萬平方米，環(huán)比上漲15.91%，成都，成都和北京新獲預(yù)售證面積甚至分別達(dá)到了92.66萬平方米和47.47萬平方米，環(huán)比分別上漲166.8%和218.38%。與此同時(shí)，項(xiàng)目雖然有多樣促銷措施，個(gè)別項(xiàng)目降價(jià)幅度誘人，但多數(shù)項(xiàng)目在中秋假期降價(jià)幅度與之前無異，大多以“奇招”博眼球?yàn)橹鳌６袌?chǎng)期待的“以價(jià)換量”的實(shí)質(zhì)性降價(jià)舉措依然難覓蹤影。
（2）開發(fā)商熱情迎接中秋，市場(chǎng)卻冷淡應(yīng)對(duì)。
今年中秋迎最近8年來最大圓月，開發(fā)商也是熱情十足，然而消費(fèi)方表現(xiàn)卻極為冷淡，市場(chǎng)觀望情緒異常濃厚，成交不盡人意。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，今年中秋節(jié)假期間(9月6日至8日)全國66個(gè)城市和地區(qū)共成交107.99萬平方米、14764套，日均成交僅36萬平方米、4921套，與去年中秋相比也大幅下滑41.82%，成交套數(shù)則下降27.38%。同時(shí)也與第36周(9月1日至7日)日均成交91.73萬平和9548套相比，僅有其三分之一強(qiáng)。受今年整體市場(chǎng)低迷的拖累，不僅今年中秋市場(chǎng)表現(xiàn)出奇冷淡，“金九銀十”開局的第一周成交量也未及預(yù)期。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，2014年第36周(9月1日-7日)僅成交642.14萬平方米，環(huán)比第35周下降21.51%，相比去年同期成交也下滑15.64%。
從城市能級(jí)來看，一線城市表現(xiàn)最差，中秋節(jié)假期間(9月6日至8日)日均成交5.27萬平方米，相比去年中秋節(jié)假期間一線城市日均成交面積下滑41%；而二線和三四線城市中秋節(jié)假期間(9月6日至8日)日均成交面積分別為14.82萬平方米和15.91萬平方米，與去年中秋相比，二線城市和三四線城市的成交量分別下降36.36%和17.49%。
我們認(rèn)為，“金九銀十”首周尚且出師不利，接下來的“金九銀十”恐怕也難成大氣候。當(dāng)前市場(chǎng)，主要城市大多已取消限購或無限購，但限貸止步不前，剛需市場(chǎng)依然難以打開。各項(xiàng)目若想有所成就，接下來，開發(fā)商還需進(jìn)一步加大降價(jià)力度，以期刺激更多購房需求釋放。
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