目前我國收繳的維修資金在5000億元左右。這筆資金的使用因申請手續(xù)繁瑣、過程艱難被稱為“沉睡”的資金。而成都市世紀(jì)朝陽小區(qū)的業(yè)主打破了這一“沉睡”局面,實(shí)現(xiàn)增值180多萬元
“從今年1月17日起,我們給業(yè)主們發(fā)15.18萬元的‘紅包’,到目前仍在進(jìn)行�！背啥际惺兰o(jì)朝陽小區(qū)業(yè)委會(huì)主任劉逸西對法治周末記者說。
法治周末記者從世紀(jì)朝陽小區(qū)的宣傳展板上了解到,該小區(qū)業(yè)主繳納的住宅專項(xiàng)維修金高達(dá)1300萬元。在短短6年的時(shí)間里,小區(qū)業(yè)主委員會(huì)通過自主管理,增值收益至今已達(dá)180多萬元,預(yù)計(jì)到2016年總收益能達(dá)到286萬元。
法治周末記者查閱資料顯示,住宅專項(xiàng)維修資金是指,專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修更新、改造的資金。該資金是業(yè)主購房時(shí)需強(qiáng)制繳納的,根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》,維修金一般是當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至8%。
而據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)物業(yè)維修資金研究專業(yè)委員會(huì)的不完全統(tǒng)計(jì),自1998年實(shí)行《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》至今,我國收繳的維修資金在5000億元左右。而這筆資金的使用因申請手續(xù)繁瑣、過程艱難而被稱為“沉睡”的資金。
但是,成都市世紀(jì)朝陽小區(qū)的業(yè)主打破了這一“沉睡”的局面。
“沉睡資金”下的“金蛋”
世紀(jì)朝陽小區(qū)業(yè)委會(huì)是如何讓“沉睡”資金下出180萬元“金蛋”的呢?
“無意中看到一檔討論如何讓‘沉睡的維修金下金蛋’的節(jié)目提醒了我�！迸d奮的劉逸西查閱相關(guān)的法律依據(jù)了解到:按國家規(guī)定,在保證住宅專項(xiàng)維修資金正常使用的前提下,可按有關(guān)規(guī)定用住宅專項(xiàng)維修金購買國債和存定期增值。
使用住宅專項(xiàng)維修資金需要經(jīng)過專有部分占建筑物總面積2/3以上業(yè)主及2/3業(yè)主戶數(shù)同意。世紀(jì)朝陽小區(qū)業(yè)委會(huì)通過耐心地挨家挨戶做工作,發(fā)傳單,經(jīng)過一個(gè)多月的宣傳,最終小區(qū)住戶的2/3以上業(yè)主投了贊成票。
劉逸西告訴法治周末記者,2010年3月,住宅專項(xiàng)維修資金總額為1300多萬元。經(jīng)過業(yè)主們同意與相關(guān)部門的審批,世紀(jì)朝陽小區(qū)拿出300萬元作為銀行定期存款(當(dāng)時(shí)年利率2.79%)兩年;拿出850萬元購買3年期憑證式國債(當(dāng)時(shí)年利率3.73%),其余100多萬元?jiǎng)t作為活期儲蓄,以便進(jìn)行公共設(shè)施維修時(shí)可按規(guī)定及時(shí)提取。
從此,小區(qū)維修金開始了下“金蛋”的過程。
至2012年3月,銀行300萬元定期存款獲利累計(jì)收入超過16萬元,這筆錢再次被存入3年銀行定期存款。2013年3月國債到期,收入95萬余元,此時(shí)兩筆維修資金增值累計(jì)總收入為111萬余元。
“而此時(shí)由于相關(guān)規(guī)定,使用住宅專項(xiàng)維修資金無法再購買國債。于是購買國債收益后的945萬多元資金被分為多份組合存款再次存入銀行定期增值(利率為4.675%)。組合存款則是為在保證小區(qū)維修資金正常使用的基礎(chǔ)上,不影響資金增值�！眲⒁菸髡f。
“小區(qū)入住8年多來,共處理各項(xiàng)維修100余起,僅花了30多萬元,這是小區(qū)業(yè)委會(huì)實(shí)行民主管理和決策的結(jié)果。”劉逸西坦言。
“在保證資金安全性的基礎(chǔ)上,我認(rèn)為業(yè)主可以做一些合理性的投資增值。同時(shí),由于該資金的穩(wěn)定性,銀行針對此類大筆資金可以適當(dāng)給予一定的高利率。”中國人民大學(xué)法學(xué)院教授劉俊海對法治周末記者說。
難以喚醒的維修金
據(jù)記者了解,隨著許多建筑逐漸進(jìn)入“中年維修期”和“老年危房期”,急需啟用維修資金,但由于各種程序上的障礙,住宅維修基金反而成為了“難以喚醒”的資金。
“其實(shí)最大的難題在于征求業(yè)主意見�！被貞浧鹫麄�(gè)過程,劉逸西感慨地說。
據(jù)法治周記者調(diào)查,住宅專項(xiàng)維修金使用需要“雙2/3”(即專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總戶數(shù)2/3以上業(yè)主)業(yè)主同意。
劉逸西稱,當(dāng)年他組織召開業(yè)主委員會(huì),計(jì)劃對這項(xiàng)資金進(jìn)行增值運(yùn)作,業(yè)主的反應(yīng)并不樂觀。部分業(yè)主支持,更多的則是業(yè)主的反對。其中,質(zhì)疑的聲音包括:“業(yè)委會(huì)和成員在此過程中是否吃回扣”、“亂投資導(dǎo)致維修資金虧損了咋辦”等。
“這些都是對國家相關(guān)法律法規(guī)和政策不清楚造成的。首先這是法律法規(guī)確定可以進(jìn)行操作的,而購買憑證式國債和存定期,不會(huì)造成資金虧損;資金有嚴(yán)格的監(jiān)管,增值的錢依然滾動(dòng)進(jìn)入專項(xiàng)賬戶,不論是業(yè)委會(huì)還是其成員,根本不可能私自動(dòng)用�！眲⒁菸髡f。
另一方面,則是申請使用住宅專項(xiàng)維修金程序的復(fù)雜,這形成了對資金使用的障礙。
“當(dāng)時(shí),申請將資金轉(zhuǎn)到業(yè)主大會(huì)的專用賬戶時(shí)確實(shí)遇到一些困難�！睂τ诔绦虻膹�(fù)雜劉逸西不愿多談。
北京市豐臺區(qū)芳古園二區(qū)一位物業(yè)人員告訴法治周末記者,此前該小區(qū)因進(jìn)行電梯維修申請使用維修基金,因?yàn)闆]有經(jīng)驗(yàn),申請過程很繁瑣,整整花費(fèi)了一年時(shí)間才使問題得到解決。
“征得2/3以上的業(yè)主同意耗時(shí)兩個(gè)月,主管部門審批使用申請要4個(gè)多月,拿到維修基金又用了半年,一年多才修好電梯�！痹摴ぷ魅藛T說。
“據(jù)我的了解,80%的業(yè)主委員會(huì)處于癱瘓,名存實(shí)亡。業(yè)主委員會(huì)做的是公益事,因此個(gè)人獲利不多,也因此很多工作的開展進(jìn)行得十分困難。這也是造成維修金難以自主管理和增值的原因�！眲⒁菸髡f,“業(yè)主委員會(huì)處于一個(gè)很尷尬的地位,對內(nèi)沒有‘執(zhí)法權(quán)’,對外也不具有普遍行使行政管理職能的主體資格,因此處于兩面受氣的境地�！�
部分資金成腐敗的溫床
“維修資金背后其實(shí)有著很大的貓兒膩,開發(fā)商、銀行、證券公司、有關(guān)部門……維修資金被相關(guān)利益集團(tuán)視為‘借雞生蛋’的本錢�！笔煜ゃy行業(yè)務(wù)的孟帥(化名)告訴法治周末記者。
法治周末記者從北京市門頭溝區(qū)法院了解到,此前北京住房資金管理中心礦務(wù)局分中心原主任范子林因挪用公款、受賄兩罪被一審判處有期徒刑16年。而其獲刑的原因則是先后挪用400萬元住宅專項(xiàng)維修資金,借給證券公司炒股,并盈利23萬元。
“通過賺取利差牟利也是一些資金監(jiān)管部門獲利的方式�！泵蠋浾f,“將維修金以定期存款的方式存入銀行,然后卻以活期存款的名義將利息轉(zhuǎn)入業(yè)主賬戶。其實(shí)這就是一種打擦邊球的行為。”
法治周末記者調(diào)查還發(fā)現(xiàn),目前銀行活期年利率為0.35%至0.38%左右,而銀行定期年利率則在3%至5%左右。這意味著1000萬元的維修金不同的存入方式年利差就在26.2萬元至46.2萬元之間。
“對于主管部門的監(jiān)守自盜以及打擦邊球的行為,我認(rèn)為應(yīng)該重點(diǎn)治亂,嚴(yán)懲不貸,采取‘零容忍’的態(tài)度,堅(jiān)決打擊違法行為。相關(guān)部門可以聯(lián)合相關(guān)審計(jì)機(jī)構(gòu)對我國住宅維修金的現(xiàn)狀進(jìn)行全面摸底,包括資金的安全性問題,嚴(yán)防此類碩鼠的出現(xiàn)。同時(shí)建立相關(guān)的針對性監(jiān)管制度,以使保障業(yè)主相關(guān)權(quán)益得到法律的保障。"劉俊海說。
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