本期導(dǎo)讀
9月17日，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下的萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)向港交所提交了上市申請(qǐng)，成為了近期最大的熱點(diǎn)。萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)預(yù)計(jì)最早于今年年底在香港掛牌上市，或?qū)⒊蔀榻衲晗愀圪Y本市場(chǎng)最大規(guī)模IPO。萬(wàn)達(dá)上市，希望越大失望越大？
2014年9月8號(hào)，百威國(guó)際發(fā)布停牌公告，市場(chǎng)傳言宋衛(wèi)平將購(gòu)買百威國(guó)際借殼上市。9月17日，百威國(guó)際再次刊發(fā)公告稱，已于14日與宋衛(wèi)平訂立認(rèn)購(gòu)協(xié)議，但是全面收購(gòu)，目前交易需要等待香港證監(jiān)會(huì)的進(jìn)一步通知。藍(lán)城有鳥，一鳴驚人？
9月19日，為期5天的2014昆明秋季房地產(chǎn)展示交易會(huì)在國(guó)際會(huì)展中心拉開帷幕。昆明房交會(huì)參展樓盤驟減、首日意向成交1.56億元
本周7宗土地供應(yīng)，29萬(wàn)㎡；成交方面，僅有3宗土地底價(jià)成交，10萬(wàn)㎡。
本周商品房供應(yīng)及成交較上周均有大幅增長(zhǎng)，供應(yīng)面積近90萬(wàn)方；成交方面，成交面積近25萬(wàn)㎡，成交套3263套。
9月15日瀚林瀾山首次開盤，推出4、5、7號(hào)樓，共490套房源。
本周9月19日-23日為昆明秋季房交會(huì)，眾多樓盤圍繞房交會(huì)舉行了營(yíng)銷活動(dòng)。
宏觀環(huán)境/政策資訊
萬(wàn)達(dá)上市，希望越大失望越大？
9月17日，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下的萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)向港交所提交了上市申請(qǐng)，成為了近期最大的熱點(diǎn)。萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)預(yù)計(jì)最早于今年年底在香港掛牌上市，或?qū)⒊蔀榻衲晗愀圪Y本市場(chǎng)最大規(guī)模IPO。
CRIC點(diǎn)評(píng)：第一，板塊整體盈利能力下降，產(chǎn)品及運(yùn)營(yíng)模式有待改善。2014年上半年，萬(wàn)達(dá)商業(yè)的物業(yè)銷售收益為162.93億元，同比下降了38.59%,下降趨勢(shì)和整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的趨勢(shì)相同。第二，持有物業(yè)經(jīng)營(yíng)效益較低，未來(lái)前景不明。在招股書中，萬(wàn)達(dá)商業(yè)給自己的定位為“全球最大的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商”、“全球最大的豪華酒店業(yè)主”。第三，融資成本較高，上市后將明顯改善。截至2014年6月30日，萬(wàn)達(dá)商業(yè)的凈負(fù)債率達(dá)87.8%，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量金額為-89.53億元。高額的融資成本吞噬著萬(wàn)達(dá)的利潤(rùn)，因此萬(wàn)達(dá)急需通過(guò)上市和海外發(fā)債降低融資成本——這才是多年來(lái)萬(wàn)達(dá)輾轉(zhuǎn)A股和港股間謀求資本市場(chǎng)一席之地的真正原因。
藍(lán)城有鳥，一鳴驚人？
2014年9月8號(hào)，百威國(guó)際發(fā)布停牌公告，市場(chǎng)傳言宋衛(wèi)平將購(gòu)買百威國(guó)際借殼上市。9月17日，百威國(guó)際再次刊發(fā)公告稱，已于14日與宋衛(wèi)平訂立認(rèn)購(gòu)協(xié)議，但是全面收購(gòu)，目前交易需要等待香港證監(jiān)會(huì)的進(jìn)一步通知。
CRIC點(diǎn)評(píng)：從百威國(guó)際的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)、規(guī)模等來(lái)看，這個(gè)公司可以說(shuō)是一個(gè)純粹的港股殼平臺(tái)，對(duì)于藍(lán)城借殼上市是一個(gè)很好的選擇。雖然此次宋衛(wèi)平收購(gòu)百威國(guó)際可能會(huì)促發(fā)全面收購(gòu)，但是無(wú)論從業(yè)務(wù)角度或是從宋衛(wèi)平的性格來(lái)看，我們認(rèn)為可能性應(yīng)該不大。目前藍(lán)城的架構(gòu)及業(yè)務(wù)模式已經(jīng)基本確定，將聚焦房產(chǎn)代建(政府代建、商業(yè)代建、資本代建和自有投資)、頤養(yǎng)(養(yǎng)老)、農(nóng)業(yè)以及健康四大核心業(yè)務(wù)。從目前藍(lán)城的業(yè)務(wù)來(lái)看，除代建業(yè)務(wù)盈利不錯(cuò)外，其余業(yè)務(wù)還需要長(zhǎng)期投入。借殼上市后，將打通藍(lán)城的資本市場(chǎng)通道，為二次創(chuàng)業(yè)的騰飛發(fā)展扎穩(wěn)根基。藍(lán)城以后的發(fā)展是否能像綠城一樣達(dá)到樹立行業(yè)標(biāo)桿的高度，讓我們拭目以待。
宏觀環(huán)境/市場(chǎng)快評(píng)
昆明房交會(huì)參展樓盤驟減、首日意向成交1.56億元
9月19日，為期5天的2014昆明秋季房地產(chǎn)展示交易會(huì)在國(guó)際會(huì)展中心拉開帷幕。據(jù)房交會(huì)組委會(huì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，房交會(huì)首日，國(guó)際會(huì)展中心共接待人數(shù)5.1萬(wàn)余人次，與今年春交會(huì)首日基本持平；意向成交房源295套，成交面積17733平米，意向成交金額為1.56億元；單套成交面積60.11平米，成交均價(jià)8815.2元/平米，成交總價(jià)52.99萬(wàn)元；相關(guān)產(chǎn)業(yè)意向合同283單，成交金額109萬(wàn)元。
CRIC點(diǎn)評(píng)：
項(xiàng)目：參展樓盤五年來(lái)第二低、參展項(xiàng)目?jī)H在5、6、7號(hào)館
本次房交會(huì)共有45家房企攜82個(gè)樓盤參展，其中昆明主城包含呈貢共54個(gè)項(xiàng)目參展，州市及郊縣參展項(xiàng)目為23個(gè)，海外項(xiàng)目?jī)H5個(gè)。此外，還有49家房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)企業(yè)及百余種商品也參加了本次房交會(huì)。而回顧近年秋交會(huì)參展樓盤數(shù)量：2009年參展樓盤為86個(gè)，2010年為75個(gè)，2011年為139個(gè)，2012年為101個(gè)，2013年增至163個(gè)，為近五年參展樓盤數(shù)量最多的一年。就參展樓盤數(shù)量而言，此次房交會(huì)參展樓盤數(shù)量還不及去年同期參展項(xiàng)目的一半，為近五年來(lái)第二低，僅次于2010年。
現(xiàn)場(chǎng)：特惠房首日成交12套、700余套特惠房源助力“金九”
本次房交會(huì)期間，主辦方昆明市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會(huì)特別組織了16家五證齊全的參展樓盤舉行“領(lǐng)購(gòu)房補(bǔ)貼，買特惠房”的大型“購(gòu)房惠”活動(dòng)，并推出了700余套特惠房源，在常規(guī)銷售價(jià)格基礎(chǔ)上，特惠房?jī)r(jià)格上下浮動(dòng)5%，成功購(gòu)入特惠房的購(gòu)買者還可向組委會(huì)申請(qǐng)購(gòu)房補(bǔ)貼（成交價(jià)之外的5%），這也是昆明房交會(huì)史上規(guī)模最大、數(shù)量最多的一次優(yōu)惠活動(dòng)。
外圍：多家樓盤“蹭戰(zhàn)”，外圍舉牌、發(fā)傳單
9月20日，組委會(huì)公布了39個(gè)“蹭展”項(xiàng)目名單，其中包括了14個(gè)上市房企樓盤及25個(gè)本土品牌房企項(xiàng)目。開發(fā)商決定是否參展主要是結(jié)合自身項(xiàng)目營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)和參展的“費(fèi)效比”、營(yíng)銷費(fèi)用的審批等綜合考慮。
恒大地產(chǎn)和恒大糧油的四大共同點(diǎn)
最近微信都被恒大糧油刷屏了，119億元的天量訂單震撼人心，超過(guò)5000人在內(nèi)蒙開了一場(chǎng)史無(wú)前例的草原現(xiàn)場(chǎng)訂貨大會(huì)，演繹了一場(chǎng)比恒大任何一個(gè)項(xiàng)目開盤更熱鬧的盛大演出，一時(shí)間亮瞎了眾人的眼睛。而早在恒大的中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，恒大就曾表示過(guò)恒大放心大米相信不久將來(lái)會(huì)過(guò)千億，恒大菜籽油大豆油，不久將來(lái)也會(huì)過(guò)千億。在克而瑞首席分析師丁祖昱看來(lái)恒大糧油既出人意料，又在意料之中。它有四大共同點(diǎn)：
CRIC點(diǎn)評(píng)：
第一，都需要大量占有土地。
習(xí)慣于大把花錢拿地的開發(fā)商，已經(jīng)有了占有土地的習(xí)慣了。恒大目前在大興安嶺生態(tài)圈布了22個(gè)基地，規(guī)模甚至超過(guò)東部?jī)扇齻�(gè)省的地域面積。
第二，生產(chǎn)環(huán)節(jié)并不復(fù)雜。
房地產(chǎn)就是蓋房子，按照恒大的標(biāo)準(zhǔn)化操作，全國(guó)各地房子都一樣，沒(méi)有太高的技術(shù)難度。種地更簡(jiǎn)單，今天用標(biāo)準(zhǔn)化大生產(chǎn)的方式進(jìn)行生產(chǎn)，也符合農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的基本要求。
第三，營(yíng)銷最關(guān)鍵。
房地產(chǎn)營(yíng)銷就不用講了，這幾年已經(jīng)進(jìn)化到極致。但是糧油業(yè)、乳業(yè)、畜牧業(yè)營(yíng)銷方面還是比較傳統(tǒng)的，用房地產(chǎn)廣告推廣方式賣大米，應(yīng)該也會(huì)很有效果吧。
第四，房子和食物都是老百姓必需的，這也是最重要的共同點(diǎn)。
恒大抓住了老百姓共同的需求持續(xù)去做，肯定大有可為。今天越來(lái)越多的規(guī)模房企開始考慮做多元化，多元化可能也將成為中國(guó)房企未來(lái)發(fā)展的一條重要道路。
宏觀環(huán)境/行業(yè)動(dòng)態(tài)
限貸開始松動(dòng)了？
近期關(guān)于“放松限貸”的新聞可謂此起彼伏。各個(gè)城市相繼放開限購(gòu)之后，關(guān)于“松綁限貸”的呼聲越來(lái)越高。在今天大多數(shù)城市已經(jīng)完成限購(gòu)政策調(diào)整后，是否限貸也該放松了？——克而瑞首席分析師丁祖昱認(rèn)為：9月到了，地方政府該做的都做了（取消或放松限購(gòu)、貸款補(bǔ)助、契稅補(bǔ)貼、落戶放松等），房企能做的也在做了（特別是最近開始全面價(jià)格策略和各種營(yíng)銷手段齊上），如果銀行也開始做它們?cè)撟龅氖�，那今年金九的成色是可以期望的�?/p>
CRIC點(diǎn)評(píng)：
一、資金面相對(duì)寬松是松貸的基礎(chǔ)。
央行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年M2余額為120.96萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)14.7%，而二季度以來(lái)M2數(shù)據(jù)也日益改善。另外，央行多次“微刺激”和“定向?qū)捤伞币呀?jīng)使得整體資金面明顯寬松。央行方面也表示，下半年可能逐步放松信貸額度，并通過(guò)窗口指導(dǎo)加大對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)尤其是住房按揭貸款的支持。而且，給予棚改1萬(wàn)億PSL再貸款對(duì)于資金面未來(lái)影響也會(huì)較大。相比一季度資金面緊張的局面，當(dāng)前的資金面寬松不少，讓銀行有了放松限貸的基礎(chǔ)。
二、政府方面松貸愿望迫切。
此前已有包括廣東、浙江、四川、福建等省份與杭州、紹興、包頭等城市出臺(tái)了相關(guān)政策，要求銀行放松限貸，特別是要在首套房信貸方面給予支持。成都市政府甚至規(guī)定“向居民在四川省內(nèi)首次購(gòu)房提供貸款，且貸款利率不超過(guò)人民銀行公布的同期貸款基準(zhǔn)利率的，按照發(fā)放貸款金額的3%給予一次性財(cái)政補(bǔ)助”。央行和銀監(jiān)會(huì)在今年6月也連續(xù)向商業(yè)銀行喊話要求商業(yè)銀行支持首套房貸，從政府層面來(lái)說(shuō)是完全支持商業(yè)銀行有條件的放松限貸政策的。
三、商業(yè)銀行自身也出現(xiàn)松動(dòng)。
上半年整體市場(chǎng)資金面偏緊，而作為商業(yè)銀行肯定不待見(jiàn)房貸，特別是首套房貸：利率水平不高、油水不足、每套金額又偏小、操作繁瑣，風(fēng)險(xiǎn)控制不利沒(méi)有保障。銀行自然是不愿意在這塊過(guò)多投入。下半年，銀行方面對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷也不像之前那么悲觀。除了對(duì)三四線城市繼續(xù)看空外，對(duì)多數(shù)一二線城市的市場(chǎng)預(yù)期有所上升，再加上資金面的逐步寬松，銀行在此時(shí)放松限貸也是完全有可能的。另外，最近一部分商業(yè)銀行已經(jīng)暗地動(dòng)手爭(zhēng)搶優(yōu)質(zhì)客戶，比如在中信銀行存入貸款總額40%的存款不取出可享9折優(yōu)惠、匯豐銀行貸款160萬(wàn)以上9.4折、農(nóng)業(yè)銀行貸款200萬(wàn)以上9.5折等等。由此看來(lái)，基于自身及競(jìng)爭(zhēng)的考慮，銀行也會(huì)放松限貸。
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