本期導(dǎo)讀
近日，網(wǎng)傳北京市將于11月開始調(diào)整二手房交易稅費(fèi)政策，原滿5年的普通住房交易免征營(yíng)業(yè)稅，將調(diào)整為滿2年的即可免征。北京營(yíng)業(yè)稅調(diào)整傳言即便成真，亦收效不大
今年以來(lái)土地市場(chǎng)持續(xù)萎靡不振，企業(yè)拿地信心不足，土地市場(chǎng)繼續(xù)調(diào)整下探觸底，成交持續(xù)低迷。土地市場(chǎng)遭遇“銅九”四季度或是抄底時(shí)機(jī)
如今10月已過半，市場(chǎng)真的是如大家所言喜大普奔么？我們從上半月30個(gè)重點(diǎn)城市的成交情況來(lái)看，其實(shí)不然。上半月成交不溫不火，四季度沒那么樂觀
本周土地供應(yīng)有大幅上漲，共6宗土地供應(yīng)，共計(jì)137488.52平米；僅1宗土地成交，共計(jì)19598.98平米，較上周大幅減少。
本周商品房供應(yīng)大幅增長(zhǎng)，供應(yīng)面積近11萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)120%；成交面積22萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)29.4%，成交套數(shù)2142套，基本與上周持平。
本周公園1903、保利大家、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等項(xiàng)目平面媒體投放量較大。
宏觀環(huán)境/政策資訊
北京營(yíng)業(yè)稅調(diào)整傳言即便成真，亦收效不大
近日，網(wǎng)傳北京市將于11月開始調(diào)整二手房交易稅費(fèi)政策，原滿5年的普通住房交易免征營(yíng)業(yè)稅，將調(diào)整為滿2年的即可免征。
CRIC點(diǎn)評(píng)：北京作為首都城市，是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的風(fēng)向標(biāo)，今年以來(lái)，北京有關(guān)市場(chǎng)調(diào)控的各類傳言持續(xù)不斷，甚囂塵上。營(yíng)業(yè)稅調(diào)整實(shí)施的可能性不大。傳言中，二手房交易免征營(yíng)業(yè)稅條件由5年調(diào)整為2年，對(duì)于自住型的剛性需求和改善性需求而言益處并不大，相反，對(duì)投資投機(jī)性需求反而有更大的刺激，這與整體的調(diào)控精神不甚相符。即便傳言成真，效果恐也遠(yuǎn)不及預(yù)期。營(yíng)業(yè)稅調(diào)控作為稅費(fèi)調(diào)控政策中的一個(gè)手段，當(dāng)下行情，即便傳言成真，其作用更多恐在于市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性調(diào)整，而非整體市場(chǎng)需求增加。
魔都剛需“被豪宅”，房貸新政成擺設(shè)
10月13日，央行上海總部宣布將“貫徹并落實(shí)”9.30央行、銀監(jiān)會(huì)精神，施行“認(rèn)貸不認(rèn)房”政策，即對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清房貸的家庭，如購(gòu)買第二套普通住宅，銀行執(zhí)行首套房貸政策。但目前上�，F(xiàn)行的普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)太低，致使大量剛需住宅“被豪宅”——這實(shí)際上讓上海房貸新政成為一種“紙”擺設(shè)。
CRIC點(diǎn)評(píng)：根據(jù)央行上海總部10.13新政，在首套還清貸款后，第二套新增住宅必須是普通住宅才能享受首套貸款利率。而普通住宅延續(xù)2012年3月1日的標(biāo)準(zhǔn)。總體上看，這個(gè)政策并非如其所宣稱那樣要刺激二次改善需求，更像是為了讓人們買第二套低端剛需房。上海樓市需要適度刺激。一個(gè)健康的樓市需要價(jià)格和成交量都維持“平穩(wěn)”局面。在現(xiàn)實(shí)的需求面前，上海既有刺激樓市以提振經(jīng)濟(jì)的客觀需求，也有為改善民生的內(nèi)在動(dòng)力，出臺(tái)這樣一個(gè)“紙”政策，應(yīng)該不是上海決策者不想救市，很可能是政策制定時(shí)欠缺科學(xué)考量所致。
宏觀環(huán)境/行業(yè)動(dòng)態(tài)
土地市場(chǎng)遭遇“銅九”四季度或是抄底時(shí)機(jī)
今年以來(lái)土地市場(chǎng)持續(xù)萎靡不振，企業(yè)拿地信心不足，土地市場(chǎng)繼續(xù)調(diào)整下探觸底，成交持續(xù)低迷。進(jìn)入“金九銀十“的傳統(tǒng)旺季后，各城市推案量均較8月顯著回暖，開發(fā)商營(yíng)銷力度也有所加大，但土地市場(chǎng)卻是并未出現(xiàn)期盼的的回穩(wěn)跡象，市場(chǎng)難覓金九。
CRIC點(diǎn)評(píng)：（1）成交總價(jià)持續(xù)回落，均價(jià)延續(xù)環(huán)比上漲。本月成交總價(jià)下跌，主要在于成交量的縮減，而均價(jià)之所以能夠?qū)崿F(xiàn)一定幅度的上漲，一方面，雖樓市整體仍處弱市格局，但一系列政策的刺激確實(shí)給市場(chǎng)帶來(lái)一定信心的提振，企業(yè)對(duì)于優(yōu)質(zhì)地塊更加勇于出手，土地溢價(jià)走高，使得9月土地市場(chǎng)成交均價(jià)上漲；但另一方面更重要的，還是因?yàn)橐痪�城市成交占比上升，拉升了整體市場(chǎng)的成交均價(jià)，9月份一線城市成交總額占比達(dá)到49%，較8月份上升了15%之多。
（2）流標(biāo)率繼續(xù)走高，溢價(jià)率環(huán)比回升。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，2014年9月，全國(guó)100城市經(jīng)營(yíng)性土地整體溢價(jià)率為23.84%，較8月份環(huán)比上漲13.07個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期下降9.71個(gè)百分點(diǎn)；土地流標(biāo)率為4.06%，同比下降5.26個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上漲0.59個(gè)百分點(diǎn)。由于9月政策利好不斷，優(yōu)質(zhì)地塊頻出，加之一線城市土地成交大幅上漲，房企競(jìng)爭(zhēng)直接拉高土地成交溢價(jià)率，底價(jià)成交比例大幅降低，而且，本月成交的436幅地塊中共188塊為底價(jià)成交，占到43.1%，較上月大幅下降34.8個(gè)百分點(diǎn)。
（3）企業(yè)拿地還不積極，四季度或是抄底時(shí)機(jī)。我們認(rèn)為，一方面，隨著9月30號(hào)央行房地產(chǎn)信貸調(diào)整新政落地，對(duì)市場(chǎng)起到極大的提振作用，許多房企醞釀提價(jià)或者繼續(xù)平價(jià)走量的同時(shí)，拿地信心也將進(jìn)一步堅(jiān)定；另一方面，雖然四季度主要房企的重心還在去庫(kù)存、沖業(yè)績(jī)上，但考慮到明年土地儲(chǔ)備和后續(xù)開發(fā)的持續(xù)，必將在四季度加大土地儲(chǔ)備；再者，地方政府基于財(cái)政收入考慮，四季度推地力度或?qū)⒓哟�，預(yù)計(jì)四季度土地市場(chǎng)將會(huì)迎來(lái)穩(wěn)步回升，而一線城市和市場(chǎng)表現(xiàn)較好的二線城市將成為拿地?zé)狳c(diǎn)。
宏觀環(huán)境/市場(chǎng)快評(píng)
上半月成交不溫不火，四季度沒那么樂觀
9月30日央行重磅炸彈落地，提出放松限貸相關(guān)政策，緊接著的“黃金周“各家企業(yè)都順勢(shì)而動(dòng)，不少企業(yè)也是捷報(bào)頻傳，不少人認(rèn)開始認(rèn)為樓市正在回暖。我們從上半月30個(gè)重點(diǎn)城市的成交情況來(lái)看，其實(shí)不然。
CRIC點(diǎn)評(píng)：（1）黃金周后市場(chǎng)再次歸于平淡�？傮w來(lái)看，整體市場(chǎng)成交不溫不火，四季度的開始差強(qiáng)人意。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)30個(gè)重點(diǎn)城市10月上半月成交面積約為719.64萬(wàn)平方米，同比減少18%，環(huán)比9月下半月下降22%，10月上半月住宅成交套數(shù)約6.7套，同比、環(huán)比均下降20%。可以看出，盡管大家感覺十一黃金周各家企業(yè)銷售情況良好，但實(shí)際整體市場(chǎng)并不盡如人意。
（2）一線城市破局難，二三線政策收效微。從各能級(jí)城市來(lái)看，市場(chǎng)表現(xiàn)與整體市場(chǎng)走勢(shì)基本一致，但又有所差異。
10月上半月，一線城市成交依然走低，成交面積和套數(shù)較去年同期分別下降20%和17%，環(huán)比也有所下滑。一方面是黃金周備案的影響，另一方面也在政策的不放松。到目前為止除三亞外，仍處于限購(gòu)狀態(tài)的就只有一線城市了，短期內(nèi)想要政策松綁也無(wú)法實(shí)現(xiàn)，盡管廣州此前也有傳言放松限購(gòu)，但終究無(wú)法落實(shí)，這樣膠著的狀態(tài)還將持續(xù)。而限貸方面，從目前的政策來(lái)看，基本上沒有放松。
二線城市今年來(lái)陸續(xù)放開限購(gòu)，同時(shí)地方政府層面也不斷給予扶持，加上9月底的限貸松綁，可以說政府救市的利好因素都占了，但是成交面積和套數(shù)的同環(huán)比下降依舊非常大。主要在于雖然政策的出臺(tái)有利于提振購(gòu)房者信心，但是政策細(xì)則的不明朗，導(dǎo)致消費(fèi)者的觀望情緒依然濃重，10月第二周的成交還略低于9月最后一周。
三線城市的樓市歷來(lái)表現(xiàn)平平，發(fā)現(xiàn)前景較好的三線城市如佛山、無(wú)錫等，在限購(gòu)、限貸陸續(xù)放松之后，撇除黃金周的備案影響因素，從10月第二周的數(shù)據(jù)來(lái)看，較9月最后一周有明顯提升�？傮w而言，四季度的開始并沒有給出一份可喜的答卷，十一黃金周固然有人賣的好，但是市場(chǎng)依然偏冷，企業(yè)還得打起十二分的精神應(yīng)對(duì)四季度。
本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請(qǐng)?jiān)?個(gè)月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。
熱門評(píng)論