本期導(dǎo)讀
10月17日晚，天津市國土房管局、市建委、市規(guī)劃局、市財政局、市金融局、市公積金中心六個部門聯(lián)合發(fā)文，再次伸手調(diào)控房地產(chǎn)市場，俗稱“津十六條”。天津第一個吃螃蟹，或迎市場回穩(wěn)
10月21日，長春市住房公積金管理委員會發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金個人住房貸款有關(guān)政策的通知》，降低公積金貸款門檻、提高公積金貸款額度、執(zhí)行異地公積金貸款互通等。公積金門檻降低，長春成為第六個響應(yīng)城市
隨著9月銀行間債券市場面向房企開閘放行，房地產(chǎn)企業(yè)通過中期票據(jù)進(jìn)行融資逐漸活躍起來。房企不約而同發(fā)債為哪般？
本周土地供應(yīng)驟增，共5宗土地供應(yīng)，共計363988平米；3宗土地成交，共計98221平米，較上周大幅增長。
本周商品房供應(yīng)驟增，供應(yīng)面積近56萬方，同比增長409%；成交面積23萬㎡，同比增長4.5%，成交套數(shù)2963套，同比增長38.2%。
本周天宇瀾山、時代俊園、紅星國際廣場等項目平面媒體投放量較大。
宏觀環(huán)境/政策資訊
天津第一個吃螃蟹，或迎市場回穩(wěn)
10月17日晚，天津市國土房管局、市建委、市規(guī)劃局、市財政局、市金融局、市公積金中心六個部門聯(lián)合發(fā)文，再次伸手調(diào)控房地產(chǎn)市場，俗稱“津十六條”。其中，最引人注目的莫過于取消限購及限外政策和“70/90”限制性規(guī)定，也正基于此，使得天津成為第一個正式與上一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策揮手告別的城市。
公積金門檻降低，長春成為第六個響應(yīng)城市
10月21日，長春市住房公積金管理委員會發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金個人住房貸款有關(guān)政策的通知》，降低公積金貸款門檻、提高公積金貸款額度、執(zhí)行異地公積金貸款互通等。不完全統(tǒng)計，這是自10月9日住建部、財政部和央行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于發(fā)展住房公積金個人住房貸款業(yè)務(wù)的通知以來，第6個積極響應(yīng)并調(diào)整公積金執(zhí)行政策的城市。
CRIC點評：（1）公積金門檻降低，使用效益問題終獲改善。此次，三部委聯(lián)合印發(fā)《通知》，調(diào)整公積金政策最大的亮點在于從三方面降低公積金使用檻、提高其使用效益，如果各地能夠積極落實，這一問題終將改善。（2）著力提升購房者支付力，各地不遺余力地救市舉措效果待觀察。降低公積金使用門檻，提高了公積金使用效益，進(jìn)一步降低購房者不合理支出，使其得到實實在在實惠。然而，由于客觀條件所限，部分城市僅是實現(xiàn)省內(nèi)異地互認(rèn)，如湖南；而個別城市因資金額度有限，調(diào)整力度也不會太大，如廣州。最終效果仍有待觀察。
宏觀環(huán)境/行業(yè)動態(tài)
房企不約而同發(fā)債為哪般？
隨著9月銀行間債券市場面向房企開閘放行，房地產(chǎn)企業(yè)通過中期票據(jù)進(jìn)行融資逐漸活躍起來。除萬科150億元、金地集團(tuán)95億元為包括但不限于中票，保利地產(chǎn)也在19日晚間發(fā)布公告稱，公司擬發(fā)行債務(wù)融資工具，發(fā)行規(guī)模不超過人民幣150億元，一次或多次發(fā)行。而同時，央行近日的千億定向降準(zhǔn)，也使得房企陸續(xù)開啟發(fā)債熱潮。
CRIC點評：（1）9月以來，108家重點房企中約有18家擬發(fā)債或已成功發(fā)債（右圖所示）。今年以來房地產(chǎn)市場一直處于調(diào)整期，一邊是房地產(chǎn)市場面臨銷售壓力，而另一邊銀行開發(fā)貸則呈緊縮狀態(tài)，在此背景下，房企通過多種融資渠道募集資金，顯然是意料之中的事情。
（2）銀行間發(fā)債重開閘融資利率優(yōu)勢明顯受房企追捧。9月，監(jiān)管部門再度允許已上市房地產(chǎn)企業(yè)(限A股)在銀行間市場發(fā)行中期票據(jù)。這無疑對房地產(chǎn)企業(yè)來說是一個重大利好，刺激房企不約而同地進(jìn)行發(fā)債補(bǔ)充流動資金。
（3）資金回籠有壓力逢央行千億定向降準(zhǔn)發(fā)債融資成房企好工具。在另一層面，繼上個月向五大行進(jìn)行5000億元SLF(常備借貸便利)后，10月18日消息稱，央行將再次向銀行放水。央行注資增加了市場流動性，平滑年底資金需求波動影響，緩解了流動性壓力。于房企而言，面對新一年度發(fā)展和運營的資金需求，監(jiān)管層又相應(yīng)有所放松，顯然，上市房企發(fā)債的情況自然會增多，以便獲取更多資金應(yīng)對銷售壓力帶來的流動性問題。
宏觀環(huán)境/市場快評
房企自掏腰包7折利率了嗎？
據(jù)報道，從10月份起，武漢綠地中央廣場項目聯(lián)合平安好房提供“1成首付、7折利率”的優(yōu)惠購房活動，最多補(bǔ)貼約10萬的費用。
CRIC點評：
（1）新政下的營銷噱頭，實為變相降價。
自930新政央行喊話七折利率之后，銀行遲遲未有落實。而武漢綠地中央廣場項目順勢推出“1成首付、7折利率”的優(yōu)惠，吸引大家關(guān)注。除了綠地聯(lián)合平安好房推出“7折利率”優(yōu)惠措施外，房企龍頭的萬科、保利等也推出“7折利率”優(yōu)惠。在當(dāng)前的市場上，如果項目采取直接降價的手法，首先會陷入老業(yè)主打砸售樓處等尷尬境地，其次購房者歷來有買漲不買跌的心態(tài)，直接降價也未必會賣的更好。所以當(dāng)前房企多半采取暗降的手段，一方面營銷賺足人眼球，一方面提供一些實在的優(yōu)惠給購房者，來推動項目熱銷。因此，緊貼930新政的“7折利率”優(yōu)惠活動受到房企的青睞。
（2）市場提振效果不佳，影響有限。
據(jù)cric監(jiān)測，武漢綠地中央廣場項目10月前3周成交23套，較9月份增加3套，銷售情況較周邊項目來說非常一般，主要是因為項目的“7折利率”僅為營銷噱頭，優(yōu)惠力度十分有限。濟(jì)南萬科麓山的10月前3周成交59套，而該項目9月銷售280套，營銷效果明顯不佳。杭州保利梧桐語的10月前3周成交21套，尚不及7月成交32套，銷售情況屬于中等水平。
由于目前市面上出現(xiàn)的“7折利率”均為營銷噱頭，項目并沒有實質(zhì)性的降價或利率優(yōu)惠，因此對銷售的提升效果也就非常有限，因此我們認(rèn)為，在當(dāng)前的市況下，房企走量還需有實質(zhì)性的降價，方能打動冷靜理性的購房者，獲得好的銷售成績。
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