昆明市南市區(qū)總面積為159平方千米。這一區(qū)域?qū)⑿纬设F路、公路、航空交通、生活居住的集中區(qū)域。昆明城市規(guī)劃建設(shè)中提到，南市區(qū)作為一個次城區(qū)，到2005年，居住人口達到40萬人。

交通：重中之重

由于通往昆明主城區(qū)的幾條主要道路十分擁堵，困擾著昆明南市區(qū)30萬人的正常出行，被許多人戲稱為“睡城”。近幾年來，隨著城市的發(fā)展，這一問題越發(fā)顯得嚴重，因此，在昆明的城市規(guī)劃上，這一問題也成為了今后南市區(qū)的發(fā)展問題。

按照昆明市總體規(guī)劃，這一區(qū)域?qū)⑿纬梢岳ヂ骞�路、昆玉公路、南過境干道、十里長街和廣福路構(gòu)成區(qū)域的對外交通網(wǎng)絡，以滇池路、前衛(wèi)路、官南路、春城路、關(guān)雨路等形成“六縱四橫”的主干道網(wǎng)絡。

現(xiàn)狀及規(guī)劃：商業(yè)為主

2006年11月，世紀城公交車場的啟用，使南市區(qū)增加了一個重要的交通樞紐，隨著廣福路的正式通車，沿線的公交系統(tǒng)更給該區(qū)域添上了重要的一筆。這些交通樞紐的建成，讓南市區(qū)的交通壓力得到緩解，同時也為南市區(qū)的支線交通運輸提供了有利條件。

2007年開始營業(yè)的德勝商業(yè)廣場將一改昆明南市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點分散經(jīng)營、各自為政的舊貌，配合輻射周邊的大連萬達、北京同仁堂、世紀城、體育城、邦盛國際等眾多項目的建設(shè)，為南市區(qū)的商業(yè)商圈起到了固定的作用。

南市區(qū)的先頭兵

中林集團成立于1998年11月，在近10年的時間里，中林集團一直承接著南市區(qū)房產(chǎn)項目的建設(shè)，他們的項目不僅僅為南市區(qū)帶來了人氣，更為今后南市區(qū)的發(fā)展起到了關(guān)鍵作用，在近10年的時間里，他們先后開發(fā)了中林錦苑花園、中林愛地花園、中林佳湖花園、中林佳湖新城、中林華都花園、中林建材城等項目。

昆明銀海地產(chǎn)成立于1992年，他們一直以住宅項目為主導，在入住南市區(qū)的幾年中，他們先后開發(fā)了銀海銀苑、銀海森林、銀海國際公寓等一系列項目。

昆明星耀集團成立于1992年，新亞洲·體育城是他們現(xiàn)在最大的樓盤項目，他們進入南市區(qū)不僅僅帶來了全新的理念，更帶來了一種成熟的象征，他們的出現(xiàn)，給南市區(qū)的定位又有了一個嶄新的提高。

世紀金源集團于2004年進入昆明，迄今為止，他們投下100億元，征地3680畝，總建筑面積達480萬平方米。世紀城是現(xiàn)在他們最大的一個項目，他們的出現(xiàn)同樣重要，為南市區(qū)今后的站提供了優(yōu)秀的標桿。

南市區(qū)客戶特征

目前在南市區(qū)買房子的很多都是昆明的白領(lǐng)階層和一些個體老板。他們的年齡在30至50歲之間，受過高等文化教育，年薪在8至20萬之間，95%都有屬于自己的車子。這部分中產(chǎn)人群在購買時不僅是單純考慮內(nèi)部戶型、朝向、價格等因素，更重要是看到室外的綠地、景觀和文化居住品位。

因此南市區(qū)在房產(chǎn)項目的開發(fā)上，較多的是為中產(chǎn)階級進行項目開發(fā)。作為昆明較為成熟的中等居住區(qū)域，該區(qū)域的客戶特征較容易區(qū)分。

缺點：商業(yè)配套不完善

房地產(chǎn)項目的大量開發(fā)，南市區(qū)的商業(yè)配套近幾年卻一直沒有太大的發(fā)展。到目前為止，南市區(qū)還沒有一個像樣的電影院。但是隨著開發(fā)商業(yè)配套將會逐漸完善。

南市區(qū)目前是昆明大型專業(yè)市場及綜合性商業(yè)的集中區(qū)域，同時南市區(qū)形成以廣福路沿線和滇池路沿線片區(qū)為主的商業(yè)雛形格局。南市區(qū)的商業(yè)主要是由片區(qū)的社會商業(yè)以及專業(yè)市場帶動形成的，因此，由于商業(yè)較為分散，同時沒有核心商業(yè)群領(lǐng)軍，因此整體商業(yè)氛圍較淡。

南市區(qū)住宅：層次分明

南市區(qū)目前開發(fā)的樓盤在廣福路板塊以小高層、多層為主，別墅為輔。滇池路板塊以別墅為主，多層為輔，有少量小高層。

目前南市區(qū)小高層均價為2300元至3500元/m2，多層均價在2900元至4000元/m2，別墅價格在5000元至2500元/m2。據(jù)對南市區(qū)30個樓盤不完全統(tǒng)計，目前新盤占地面積多達11043056m2，約合16564畝。南市區(qū)開發(fā)樓盤戶型從28至900m2不等，普通住宅戶型為80至130m2，暢銷戶型為30至120/m2。而南市區(qū)的物管費用多層在0.5至0.9元/m2，小高層/高層在1至1.3元/m2。別墅物業(yè)費在1至3.2元/m2。從目前的銷售情況來看，銷售率在60%以上。

商業(yè)價值：起點較高

南市區(qū)是目前昆明大型專業(yè)市場的集地，大商匯、官渡園大商圈等大型合家居、建材專業(yè)市場，這些大型商業(yè)的投入使用，將極大地改善南市區(qū)的居民生活配套設(shè)施。廣福路的社區(qū)商業(yè)正在完善之中。隨著今后的開發(fā)和完善，商業(yè)銷售價格的起點也偏高，片區(qū)商業(yè)銷售價格大約在4000元/m2至18000元/m2，均價在10000元/m2。片區(qū)租金基本在15元至80元/m2，其中以40元至60元/m2居多。

因此從這些情況來看，銷售價格的起點較高，因此在短期內(nèi)無法形成投資，但今后的升值空間會很大。

南市區(qū)近期新盤

采蓮郡、列儂溪谷、海韻楓丹、極少墅、佳湖新城、時代風華2期、香檳小鎮(zhèn)、世紀半島、滇池衛(wèi)城、滇池領(lǐng)秀、華都花園、別樣院景、玫瑰灣、水映長島、云大之城、世紀城、彼岸、新亞洲體育城。

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