一、稅種簡介

問：個人轉(zhuǎn)讓房屋需要繳納那些稅？分別由誰繳納？
答：個人能轉(zhuǎn)讓房屋涉及營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅、契稅、印花稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加8個（費）種，其中除契稅由買房繳納、印花稅由買賣雙方繳納外，其余稅種由賣房者繳納。

問：各稅種的稅率分別是多少？
答：營業(yè)稅：現(xiàn)行的稅收政策是：從2006年6月1日起，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，按售房收入全額繳納營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的免征營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額繳納營業(yè)稅，稅率為5%。

個人所得稅：個人轉(zhuǎn)讓住房，對納稅人能夠完整、準(zhǔn)確地提供轉(zhuǎn)讓住房收入、成本和費用憑據(jù)的，經(jīng)征收機關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用，其余額按20%的比例稅率征收個人所得稅；納稅人不能提供完整、準(zhǔn)確的住房原值憑證，不能正確計算住房原值和應(yīng)納稅額，按其住房轉(zhuǎn)讓全部收入的1%核定征收個人所得稅。

土地增值稅：在中國境內(nèi)出售或以其他方式有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）的個人以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額作為計稅依據(jù)，交納土地增值稅。如納稅人能夠提供評估價格或購房發(fā)票的，按四級超率累進稅率計征土地增值稅；如納稅人不能提供評估價格或購房發(fā)票的，按住房轉(zhuǎn)讓全部收入的1%核定征收土地增值稅。

契稅：個人購買商品住房以購房價格為計稅依據(jù)納契稅，稅率為3%。對于個人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅。

印花稅：個人購買商品房，買賣雙方應(yīng)納印花稅的稅率為0.05%。城市建設(shè)維護稅、教育費附加計稅金額為營業(yè)稅的實際繳納稅額，水利分別為：7%（5%）、3%、1%。

二、辦稅地點

問：個人轉(zhuǎn)讓住房道哪里辦理涉稅事宜？
答：（一）昆明市市區(qū)范圍內(nèi)（即四城區(qū)、三個開發(fā)區(qū)、空港區(qū)）的納稅人，到地稅機關(guān)設(shè)在各房屋產(chǎn)權(quán)交易中心的辦稅窗口辦理，具體地點是：昆明市房屋產(chǎn)權(quán)交易中心地址：昆明市護國路57號華爾貝大廈二樓西山區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)交易中心地址：昆明市茭菱路260號西山區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)交易中心滇池路分中心地址：昆明市春城路C2—13號地塊（日新立交橋西側(cè)）

（二）昆明市其他縣（市）區(qū)范圍內(nèi)的納稅人，到地稅機關(guān)設(shè)在當(dāng)?shù)胤抗懿块T的辦稅窗口辦理，房管部門沒有設(shè)辦稅窗口的，到當(dāng)?shù)刂鞴艿渍l機關(guān)辦理。

三、辦稅流程問：

問：個人轉(zhuǎn)讓住房申報納稅的辦稅流程是什么？
答：我市個人轉(zhuǎn)讓住房的稅收征管辦稅流程是按照“先稅后證”的原則，在房管部門頒發(fā)房屋權(quán)屬證書之前，地稅機關(guān)根據(jù)納稅人提交的相關(guān)涉稅資料，進行稅款征收或減免稅手續(xù)的辦理。納稅人憑完憑證或免稅憑證到房管部門領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書。具體的納稅流程，請注意各產(chǎn)權(quán)交易中心辦稅窗口的宣傳提示。

四、所需資料
問：賣房人申報納稅應(yīng)提供哪些資料？
答：(一)納稅申報表
（二）房屋產(chǎn)權(quán)人的居民身份證元件和復(fù)印件；
（三）所售房屋的產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證的元件和復(fù)印件；
（四）銷售該房屋時語購買方鑒訂的購銷合同或其他具有房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)的憑證的原件和復(fù)印件；
（五）原購買（建造）房屋時取得的由地稅機關(guān)監(jiān)制的銷售不動產(chǎn)發(fā)票或合法有效憑證的原件和復(fù)印件；
（六）地稅機關(guān)指定需報送的其他資料或證明文件。

問：賣房人申請減免稅應(yīng)提供哪些資料？
答：（一）減免稅申批表
（二）房屋產(chǎn)權(quán)人的居民身份證原件和復(fù)印件；
（三）所售房屋的產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證的元件和復(fù)印件；
（四）銷售該房屋時語購買方鑒訂得購銷合同或其他具有房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)的憑證的原件和復(fù)印件；
（五）原購買（建造）房屋時取得的由地稅機關(guān)監(jiān)制的銷售不動產(chǎn)發(fā)票或合法有效憑證的原件和復(fù)印件；
（六）地稅機關(guān)指定需報送的其他資料或證明文件。

問：納稅人申請退還個人所得稅納稅保證金應(yīng)提供哪些資料？
答：（一）《昆明市個人轉(zhuǎn)讓住房個人所得稅納稅保證金退還申請報》；
（二）本人身份證原件、復(fù)印件；
（三）原住房買賣合同及發(fā)票的原件、復(fù)印件
（四）新住房買賣合同、產(chǎn)權(quán)證及發(fā)票的原件、復(fù)印件；
（五）《稅務(wù)代保管資金專用收據(jù)》原件、復(fù)印件。

五、營業(yè)稅、契稅政策問答
問：2006年6月1日后，個人轉(zhuǎn)讓住房如何繳納營業(yè)稅?
答：（一）2006年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售全額繳納營業(yè)稅。
（二）2006年6月1日后，個人將購買超過5年間（含5年）的普通住房對外銷售，應(yīng)持有關(guān)材料向地方稅務(wù)機關(guān)申請辦理免征營業(yè)稅手續(xù)。地方稅務(wù)機關(guān)對納稅人申請免稅的有關(guān)材料進行審核，凡符合規(guī)定條件的，給予免征營業(yè)稅。
（三）2006年6月1日后，個人將購買超過5年（含5年）的住房對外銷售不能提供屬于普通住房證明材料或經(jīng)審核部符合規(guī)定條件的，一律執(zhí)行銷售非普通住房政策，按其售房收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業(yè)稅。

問：我市個人轉(zhuǎn)讓住房，享受稅收優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)是什么？
答：享受優(yōu)惠政策的住房（以下簡稱普通住房）應(yīng)同時滿足以下條件：
（一）住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；
（二）單套建筑面積在144平方米以下；
（三）實際成交價格在同類區(qū)域住房平均交易價格1.4倍以下。
已出售給職工的房改房，上市交易時執(zhí)行普通住房交易的稅收優(yōu)惠政策。

問：個人將通過受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為要繳納營業(yè)稅嗎？其購房時間以何為準(zhǔn)？
答：也要繳納。其購房時間確定：
（一）通過對繼承、離婚、詹養(yǎng)關(guān)系、直系親屬贈與方式取得的住房，按發(fā)生繼承、離婚財產(chǎn)分割行為前的購房時間以何為準(zhǔn)？
（二）對通過其他無償受贈方式取得的住房，按照發(fā)生受贈行為后新的產(chǎn)權(quán)或契稅證明上注明的時間確定。

問：根據(jù)國家房改政策購買的公有住房如何確定購買房屋的時間？
答：房屋買賣、贈與、交換行為承受房屋權(quán)屬的要繳納契稅。以下列方式取得房屋權(quán)屬的應(yīng)試同房屋買賣或房屋贈與繳納契稅：
（一）接受房屋產(chǎn)權(quán)屬作價入股；
（二）抵債取得的房屋權(quán)屬；
（三）以獲獎方式承受房屋權(quán)屬；
（四）以預(yù)購方式或以預(yù)付集資房款方式承受房屋權(quán)屬

問：對個人無償與住房的稅收問題如何處理？
答：對房地產(chǎn)交易個人無償贈與住房的稅收管理規(guī)定按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強的產(chǎn)交易個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]144號）的規(guī)定

六、個人所得稅政策問答

問：個人轉(zhuǎn)讓住房取得所得是否應(yīng)當(dāng)繳納個人所得稅？
答：對個人轉(zhuǎn)讓住房（俗稱“二手房”）所得征收個人所得稅，是個人所得稅法的一項基本規(guī)定，對“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目應(yīng)征收個人所得稅。這里所說的財產(chǎn)，包刮房產(chǎn)、汽車等大宗財產(chǎn)。因此，個人轉(zhuǎn)讓住房取得的所得，從1994年起就應(yīng)按“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目繳納個所得稅，稅率為20%。1999年，財政部、稅務(wù)總局、建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（財稅字[19999]278號），對個人轉(zhuǎn)讓住房所得征收個人所得稅的一些特殊情況規(guī)定了優(yōu)惠政策，但是，對個人轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅的基本政策始終未變。

問：個人轉(zhuǎn)讓住房可享受哪些個人所得稅優(yōu)惠政策？
答：（一）對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。
（二）個人出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后一年內(nèi)按市場重新購買住房的納稅人，其出售現(xiàn)

問：個人轉(zhuǎn)讓住房可享受哪些個人所得稅優(yōu)惠政策？
答：（一）對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。
（二）個人出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所應(yīng)交納的個人所得稅，視其重新購房的價值與原房銷售額的關(guān)系可全部或部分予以免稅。
（三）對出售自有住房并擬在1年內(nèi)按市場價重新購買住房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，納稅人重新購房的金額大于原住房銷售額的，全部退還已繳納的個人所得稅納稅保證金。
（四）出售自有住房并在1年內(nèi)按市場價重新購買住房的納稅人，重新購房金額小于原住房銷售額的，部分退還納稅保證金。計算公式為：
已繳納新購房金額應(yīng)退納稅保證金=個人所得稅*（………*100%）
納稅保證金原住房銷售額

問：個人出售現(xiàn)房后1年內(nèi)未重新購房的，納稅保證金如何處理？
答：個人出售現(xiàn)房后1年內(nèi)未重新購房的，所繳納的納稅保證金全部作為個人所得稅納入國庫。

問：個人轉(zhuǎn)讓住房應(yīng)如何繳納個人所得稅？
答：（一）對能提供出完整，有效，合法憑證的納稅人，可按照稅法規(guī)定從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值，轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用后余額為應(yīng)納稅所得額，按照20%的稅率計算繳納個人所得稅。
（二）對不能提供完整，準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，按照住房轉(zhuǎn)讓收入的1%核定征收個人所得稅。

問：個人轉(zhuǎn)讓受贈住房應(yīng)如何繳納個人所得稅？
答：個人轉(zhuǎn)讓受贈住房時，一律以財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除受贈，轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按照20%的使用稅率計算繳納個人所得稅，不得核定征收。

問：如何確定房屋原值？
答：（一）商品房：購置該房屋時實際支付的房價款及繳納的相關(guān)稅費。
（二）自建住房：實際發(fā)生的建造費用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時實際繳納的相關(guān)稅費。
（三）經(jīng)濟適用房（含集資合作建房，安居工程住房）：原購房人實際制服的房價款及相關(guān)稅費，以及按規(guī)定繳納的土地出讓金。[經(jīng)濟適用房價格按縣級（含縣級）以上地方人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定。]
（四）已購公有住房：原購公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積按當(dāng)?shù)亟?jīng)濟適用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超標(biāo)準(zhǔn)面積實際支付的房價款以及按規(guī)定向財政部門（或原產(chǎn)權(quán)單位）繳納的所得收益及相關(guān)稅費。
（五）城鎮(zhèn)拆遷安置住房原值分別為：
1．房屋拆遷取得貨幣補償后購置房屋的，為購置該房屋實際支付的房價款及繳納的相關(guān)稅費；
2．房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款及繳納的相關(guān)稅費；
3．房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人除取得所調(diào)換房屋，又取得部分貨幣補償?shù)�，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款和繳納的相關(guān)稅費，減去貨幣補償后的余額；
4．房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人除取得所調(diào)換房屋，又支付部分貨幣的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款，加上所支付的貨幣及繳納的相關(guān)稅費。

問：轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金包括哪些？
答：包括納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時實際繳納的營業(yè)稅，城市維護建設(shè)稅，教育費附加，地方教育附加，土地增值稅，印花稅等稅金。

問：合理費用包括哪些？
答：合理費用包括：納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用，住房貸款利息，手續(xù)費，公證費用等費用。
（一）支付的住房裝修費用，以納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除；
1．已購公有住房，經(jīng)濟適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%；
2．商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%。
（二）支付的住房貸款利息。納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實扣除。
（三）納稅人按照有關(guān)規(guī)定實際支付的手續(xù)費，公證費等，憑有關(guān)部門出具的有效證明據(jù)實扣除。

問：哪些屬于合法憑證？
答：（一）住房原值的合法有效憑證指：商品房經(jīng)濟適用房為購房發(fā)票，完稅憑證及行政性收費收據(jù)；已購公有住房為財政部門或原產(chǎn)權(quán)單位的收款收據(jù)，稅票及行政性收費收據(jù)；城鎮(zhèn)拆遷安置住房為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款及繳納或取得貨幣補償發(fā)票，稅票及行政性收費收據(jù)。
（二）相關(guān)稅金的合法有效憑證指：稅務(wù)機關(guān)開具的完稅憑證。
（三）合理費用的合法有效憑證指：實際支付裝修費用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，銀行按揭貸款利息證明，行政性能收費收據(jù)。
（四）上述合法有效憑證上的姓名應(yīng)與轉(zhuǎn)讓住房產(chǎn)權(quán)人姓名一致，不一致的不得扣除。

問：如何申請退還個人所得稅納稅保證金？
答：個人在申請退還納稅保證金時，應(yīng)提出書面申請，并向主管地稅機關(guān)提供合法，有效的售房，購房合同和主管地稅機關(guān)要求提供的其他有關(guān)證明材料，經(jīng)主管地稅機關(guān)審核確認(rèn)后方可辦理納稅保證金退還手續(xù)。

七土地增值稅政策問答

問：什么是土地增值稅？
土地增值稅是以單位和個人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，地上的建筑物及其附著物（簡稱房地產(chǎn)）所取得的增值額為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅率征收的一種稅。

問：土地增值稅的納稅人有哪些？
凡在昆明市行政區(qū)域范圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（簡稱納稅人）。

問：個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅有哪些優(yōu)惠政策？
答：（一）個人將房屋產(chǎn)權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的，免征土地增值稅。
（二）通過法定繼承方式轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)的，免征土地增值稅。
（三）自1999年8月1日起，對居民個人擁有的普通住宅，在轉(zhuǎn)讓時暫免征收土地增值稅。
（四）對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，可以免征土地增值稅。
（五）對個人轉(zhuǎn)讓自有住房，凡居住滿5年或5年以上的經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報批準(zhǔn)，免于征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅；居住未滿3年，按規(guī)定計征土地增值稅。
（六）個人擁有的房地產(chǎn)因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用、收回的，免征土地增值稅。
（七）因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由個人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)而取得收入的，免征土地增值稅。

問：個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅如何計算？
答：具體計算分三種方法：
（一）能提供評估價格的計算方法
土地增值稅應(yīng)納稅額=[轉(zhuǎn)讓收入-評估間隔-與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金]×適用稅率。
1、“評估價格”是指由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。
2、“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”是指包刮營業(yè)稅、城建稅、教育附加、地方教育附加、印花稅；
3由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估發(fā)生的評估費用允許在計算土地增值稅時予以扣除，但個人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格進行評估的，評估費用不允許扣除。
4、能提供評估價格的，已繳契稅在計算土地增值稅時不允許扣除。
（二）能提供購房發(fā)票的計算方法
土地增值稅應(yīng)納稅額=[轉(zhuǎn)讓收入-上首購入價×（1+5%）-與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金]×適用稅率。
1、“n”是指購入房屋到轉(zhuǎn)讓房屋的年度數(shù)；
2、“魚轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”包括營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅；
3、上首購房價那得契稅可憑契稅完稅證在計算土地增值稅時予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。
（三）即沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的計算方法
土地增值稅應(yīng)納稅額=轉(zhuǎn)讓收入×1%

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