本期導讀
3月1日《不動產(chǎn)登記暫行條例》將正式落地實施，全國所有城鎮(zhèn)都必須將其紙質(zhì)房產(chǎn)檔案錄入電子信息庫，并建立本地的住房信息系統(tǒng)。被議論“壞”的不動產(chǎn)登記暫行條例不日實施
去年樓市暖冬后，受市場信心不振及春節(jié)臨近影響，今年年初市場快速大幅下滑，春節(jié)期間房地產(chǎn)市場也一片慘淡，根據(jù)CRIC對部分重點城市的監(jiān)測，春節(jié)期間房地產(chǎn)市場整體繼續(xù)走低。春節(jié)樓市繼續(xù)下滑，返鄉(xiāng)置業(yè)并非良藥
本周全市新增供應4.02萬㎡，環(huán)比下跌44.95%；本周成交6.81萬㎡，環(huán)比上周下跌46.84%；成交均價7695元/㎡，環(huán)比上周下跌7%。進入春節(jié)假期模式，市場供求均呈現(xiàn)雙降態(tài)勢，低總價項目成交拉低市場成交價格
受春節(jié)影響，本期無土地供應；土地成交7宗，14萬㎡，其中主城區(qū)住宅用地僅1宗位于官渡區(qū)，呈貢區(qū)2宗批發(fā)零售用地。
CRIC視點
被議論“壞”的不動產(chǎn)登記暫行條例不日實施
新聞內(nèi)容：3月1日《不動產(chǎn)登記暫行條例》將正式落地實施，全國所有城鎮(zhèn)都必須將其紙質(zhì)房產(chǎn)檔案錄入電子信息庫，并建立本地的住房信息系統(tǒng)；全國所有地級以上城市的住房信息系統(tǒng)都必須與住建部聯(lián)網(wǎng)，不得以任何借口推延。集體土地、房屋建筑所有權等十類不動產(chǎn)納入登記，國土資源部、公安部、民政部等9部門信息共享。時下，市場正盛傳哈爾濱、長春、沈陽、大連、西安、濟南、青島、武漢、成都、南京、杭州、寧波、廈門、廣州和深圳等15個城市率先開始試點換證工作，將原來的“房產(chǎn)證”陸續(xù)換發(fā)為“不動產(chǎn)證”。
CRIC點評：
短期內(nèi)，對3月市場反應不必抱太大期望就供求層面來說，此前業(yè)內(nèi)有觀點認為，不動產(chǎn)登記為房地產(chǎn)稅征收帶來的便利將倒逼大量存量房流入市場。然而，事實上，一方面，房地產(chǎn)稅相關政策實施并無明確時間表，現(xiàn)在議其對房價影響為時尚早；另一方面，《不動產(chǎn)登記暫行條例》雖將于3月1日正式實施，但是各地進度不一，不少二三線城市不動產(chǎn)登記部門尚在籌建中，此外，地方政府的執(zhí)行力度也有待考證。因此，大家不必對3月市場反應抱有太大期望。
中長期，對房價影響亦不會太大首先，我們應該明確一點，《不動產(chǎn)登記暫行條例》設計初衷在于“明晰和保護產(chǎn)權”與“便利和保障交易”，與近年的房地產(chǎn)調(diào)控并無直接關系。其次，不動產(chǎn)登記雖可能通過稅收等媒介間接影響房價。然而，房地產(chǎn)行業(yè)房價高速增長的黃金時代已經(jīng)走遠，高凈值人群對于房產(chǎn)投資的熱情明顯下降，市場需求將以自住型需求為主，這部分人群對于稅收的敏感度較低，因而市場需求受其影響很��；而供應端，正如前文所述，該項條例正式實施的前期鋪墊時間較長，加之房地產(chǎn)稅落地暫無時間表，市場大可慢慢消化，供應忽然激增的可能也不大。
不動產(chǎn)登記對房地產(chǎn)稅的影響還很遙遠一方面，《房地產(chǎn)稅立法》尚未出臺，真正落地更無明確時間表；另一方面，即便《房地產(chǎn)稅立法》出臺，個人不動產(chǎn)產(chǎn)權信息錯綜復雜，各地不動產(chǎn)登記工作進度不一，其順利完成需相當長的一段時間，房地產(chǎn)稅征收要想享受不動產(chǎn)登記所帶來的便利，恐怕還需要一些年月。
北京養(yǎng)老混合用地模式能否拯救養(yǎng)老地產(chǎn)？
新聞內(nèi)容：2月初，北京市2015年首宗養(yǎng)老設施用地競拍成功。與2013年、2014年北京市國土資源局推出的單一養(yǎng)老設施用地不同，該宗養(yǎng)老用地供應方式是“住宅用地+機構養(yǎng)老設施用地+限價商品住房用地”配建的混合用地模式。而該種用地模式也將成為2015年北京養(yǎng)老用地的主要供應方式。
CRIC點評：
混合用地模式供應符合社區(qū)養(yǎng)老趨勢此次北京一改過去單一養(yǎng)老設施用地的出讓方式，以混合用地模式作為養(yǎng)老供地的主要方式，符合養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢。中國已經(jīng)進入老齡化社區(qū)，養(yǎng)老需求旺盛。目前中國的養(yǎng)老方式結(jié)構是96%的居家養(yǎng)老，1%的宜居社區(qū)養(yǎng)老，3%的機構養(yǎng)老。根據(jù)養(yǎng)老“9073”規(guī)劃，宜居社區(qū)養(yǎng)老將增加到7%，在商品房小區(qū)內(nèi)建設養(yǎng)老服務設施將成為重要的養(yǎng)老服務方式。預計到2015年底，約有1295萬老年客群將選擇養(yǎng)老宜居社區(qū)，社區(qū)養(yǎng)老潛力巨大，是養(yǎng)老未來發(fā)展的主要趨勢。
新型供地方式利好房企進軍養(yǎng)老混合供地模式有利于緩解房企養(yǎng)老開發(fā)的資金沉淀和盈利壓力。目前已經(jīng)有一大批房企進軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，這里面囊括了萬科、綠地、保利、中海、綠城、遠洋、復星、花樣年、首創(chuàng)等大中型房企，也有一批小型房企在默默耕耘。但進入者多，盈利這少，主要原因在于純機構型養(yǎng)老模式需要房企一次性投入較大的資金，而運營能力不強，入住率不足等問題又使得資金回收慢，投資回收期長。混合供地模式將使得房企可以通過商品房出售回籠的資金來養(yǎng)養(yǎng)老部分，一定程度上緩解資金沉淀和盈利的壓力。隨著這種供地的增加，未來養(yǎng)老設施的建設或?qū)⒌玫娇焖偻七M。另一方面，在北京地價高企的環(huán)境下，新增宅地的競爭壓力非常大，該種養(yǎng)老混合地塊亦是房企獲取宅地的新方式。
養(yǎng)老混合地塊被看好，社區(qū)養(yǎng)老將成為房企試水養(yǎng)老的重要方式養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的前景被普遍看好，“商品房+養(yǎng)老設施”的土地供應模式或?qū)⒗^續(xù)受到企業(yè)追捧。養(yǎng)老混合地塊的推出，將吸引和轉(zhuǎn)移更多房企的目光，而社區(qū)養(yǎng)老也將成為房企試水養(yǎng)老的重要方式。目前，多家房企在養(yǎng)老實踐上較為成功的模式也正是商品房配建一部分的養(yǎng)老設施的社區(qū)養(yǎng)老模式，在房企們越來越多強調(diào)社區(qū)服務，甚至提出服務轉(zhuǎn)型的環(huán)境下，社區(qū)養(yǎng)老服務亦是提升社區(qū)服務水平的重要方式。未來“商品房+養(yǎng)老設施”或?qū)⒊蔀榉科笫袌龈偁幍囊淮罄�。隨著養(yǎng)老地產(chǎn)和養(yǎng)老服務的逐漸成熟，以及各地在土地供應、政策等方面的支持和完善，較早試水，累計豐富運作經(jīng)驗，運營能力較強的房企或?qū)⑹紫确窒眇B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的成功果實。
春節(jié)樓市繼續(xù)下滑，返鄉(xiāng)置業(yè)并非良藥
市場監(jiān)測：去年樓市暖冬后，受市場信心不振及春節(jié)臨近影響，今年年初市場快速大幅下滑，春節(jié)期間房地產(chǎn)市場也一片慘淡，根據(jù)CRIC對部分重點城市的監(jiān)測，春節(jié)期間房地產(chǎn)市場整體繼續(xù)走低。
CRIC點評：
從各城市表現(xiàn)來看，基本可以分為三個層次：第一，以上海、廣州、蘇州、廈門等沿海大中城市為代表，春節(jié)期間成交量大幅下降。這主要是由于這些城市流動人口較多，春假期間大部分外來人口返鄉(xiāng)過節(jié)，進入房地產(chǎn)休眠期，各項目營銷力度銳減，各樓盤的到訪量也明顯下滑，置業(yè)需求明顯不足，使得整體成交量出現(xiàn)大幅下滑，其中，上海降幅最為明顯。第二，以武漢、南昌、貴陽等為代表的內(nèi)陸部分大中城市，1月市場表現(xiàn)搶眼，春節(jié)期間市場繼續(xù)延續(xù)。表現(xiàn)依舊不錯，這一方面，是因為這些城市多為內(nèi)陸省份省會或區(qū)域中心城市，在去年市場下滑下表現(xiàn)一直不錯，經(jīng)濟、人口吸附力較強，另一方面，這些城市歷來也是返鄉(xiāng)置業(yè)的主要城市，而春節(jié)期間的人口回流，也一定程度上助推房地產(chǎn)成交回升，其中今年武漢，繼續(xù)延續(xù)佳績，春節(jié)期間成交同比增長55%。第三，返鄉(xiāng)置業(yè)的熱點內(nèi)陸三四線城市，如潮州、景德鎮(zhèn)、常德、韶關等，今年春節(jié)也未能扭轉(zhuǎn)市場頹勢。成交無法提振，主要是因為這些城市市場需求有限，經(jīng)濟、人口支撐不足，加之供求矛盾本就突出，返鄉(xiāng)置業(yè)需求也無法推動其成交上漲，成交繼續(xù)下滑。
信心不振仍是主因，節(jié)后市場有待觀察2014年下半年以來的救市政策效應遞減、年初的降準利好還未釋放，短期內(nèi)并未實質(zhì)推動成交回暖，而信貸政策又止步不前，加之今年經(jīng)濟增速將繼續(xù)走低，市場對經(jīng)濟發(fā)展信心不足，使得購房者整體信心下降，觀望情緒上升。因而，在市場顯性拐點到來之前，市場供大于求的基本面未實質(zhì)改變的前提下，去庫存仍是下一階段房地產(chǎn)市場的“主旋律”。對開發(fā)商來說，對春節(jié)市場下滑無需過多解讀，不必過于擔憂，在淡市之下也不應有坐等心理，不要心存僥幸，更應積極備戰(zhàn)，加緊梳理本年銷售安排，目前的重點還是加緊去庫存，踏踏實實打好年后“金三”第一仗，為2015年銷售開個好局。
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