本期導(dǎo)讀
3月1日《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》將正式落地實(shí)施，全國(guó)所有城鎮(zhèn)都必須將其紙質(zhì)房產(chǎn)檔案錄入電子信息庫(kù)，并建立本地的住房信息系統(tǒng)。被議論“壞”的不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例不日實(shí)施
去年樓市暖冬后，受市場(chǎng)信心不振及春節(jié)臨近影響，今年年初市場(chǎng)快速大幅下滑，春節(jié)期間房地產(chǎn)市場(chǎng)也一片慘淡，根據(jù)CRIC對(duì)部分重點(diǎn)城市的監(jiān)測(cè)，春節(jié)期間房地產(chǎn)市場(chǎng)整體繼續(xù)走低。春節(jié)樓市繼續(xù)下滑，返鄉(xiāng)置業(yè)并非良藥
本周全市新增供應(yīng)4.02萬(wàn)㎡，環(huán)比下跌44.95%；本周成交6.81萬(wàn)㎡，環(huán)比上周下跌46.84%；成交均價(jià)7695元/㎡，環(huán)比上周下跌7%。進(jìn)入春節(jié)假期模式，市場(chǎng)供求均呈現(xiàn)雙降態(tài)勢(shì)，低總價(jià)項(xiàng)目成交拉低市場(chǎng)成交價(jià)格
受春節(jié)影響，本期無(wú)土地供應(yīng)；土地成交7宗，14萬(wàn)㎡，其中主城區(qū)住宅用地僅1宗位于官渡區(qū)，呈貢區(qū)2宗批發(fā)零售用地。
CRIC視點(diǎn)
被議論“壞”的不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例不日實(shí)施
新聞內(nèi)容：3月1日《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》將正式落地實(shí)施，全國(guó)所有城鎮(zhèn)都必須將其紙質(zhì)房產(chǎn)檔案錄入電子信息庫(kù)，并建立本地的住房信息系統(tǒng)；全國(guó)所有地級(jí)以上城市的住房信息系統(tǒng)都必須與住建部聯(lián)網(wǎng)，不得以任何借口推延。集體土地、房屋建筑所有權(quán)等十類不動(dòng)產(chǎn)納入登記，國(guó)土資源部、公安部、民政部等9部門信息共享。時(shí)下，市場(chǎng)正盛傳哈爾濱、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、大連、西安、濟(jì)南、青島、武漢、成都、南京、杭州、寧波、廈門、廣州和深圳等15個(gè)城市率先開始試點(diǎn)換證工作，將原來(lái)的“房產(chǎn)證”陸續(xù)換發(fā)為“不動(dòng)產(chǎn)證”。
CRIC點(diǎn)評(píng)：
短期內(nèi)，對(duì)3月市場(chǎng)反應(yīng)不必抱太大期望就供求層面來(lái)說(shuō)，此前業(yè)內(nèi)有觀點(diǎn)認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記為房地產(chǎn)稅征收帶來(lái)的便利將倒逼大量存量房流入市場(chǎng)。然而，事實(shí)上，一方面，房地產(chǎn)稅相關(guān)政策實(shí)施并無(wú)明確時(shí)間表，現(xiàn)在議其對(duì)房?jī)r(jià)影響為時(shí)尚早；另一方面，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》雖將于3月1日正式實(shí)施，但是各地進(jìn)度不一，不少二三線城市不動(dòng)產(chǎn)登記部門尚在籌建中，此外，地方政府的執(zhí)行力度也有待考證。因此，大家不必對(duì)3月市場(chǎng)反應(yīng)抱有太大期望。
中長(zhǎng)期，對(duì)房?jī)r(jià)影響亦不會(huì)太大首先，我們應(yīng)該明確一點(diǎn)，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》設(shè)計(jì)初衷在于“明晰和保護(hù)產(chǎn)權(quán)”與“便利和保障交易”，與近年的房地產(chǎn)調(diào)控并無(wú)直接關(guān)系。其次，不動(dòng)產(chǎn)登記雖可能通過(guò)稅收等媒介間接影響房?jī)r(jià)。然而，房地產(chǎn)行業(yè)房?jī)r(jià)高速增長(zhǎng)的黃金時(shí)代已經(jīng)走遠(yuǎn)，高凈值人群對(duì)于房產(chǎn)投資的熱情明顯下降，市場(chǎng)需求將以自住型需求為主，這部分人群對(duì)于稅收的敏感度較低，因而市場(chǎng)需求受其影響很�。欢⿷�(yīng)端，正如前文所述，該項(xiàng)條例正式實(shí)施的前期鋪墊時(shí)間較長(zhǎng)，加之房地產(chǎn)稅落地暫無(wú)時(shí)間表，市場(chǎng)大可慢慢消化，供應(yīng)忽然激增的可能也不大。
不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)房地產(chǎn)稅的影響還很遙遠(yuǎn)一方面，《房地產(chǎn)稅立法》尚未出臺(tái)，真正落地更無(wú)明確時(shí)間表；另一方面，即便《房地產(chǎn)稅立法》出臺(tái)，個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信息錯(cuò)綜復(fù)雜，各地不動(dòng)產(chǎn)登記工作進(jìn)度不一，其順利完成需相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間，房地產(chǎn)稅征收要想享受不動(dòng)產(chǎn)登記所帶來(lái)的便利，恐怕還需要一些年月。
北京養(yǎng)老混合用地模式能否拯救養(yǎng)老地產(chǎn)？
新聞內(nèi)容：2月初，北京市2015年首宗養(yǎng)老設(shè)施用地競(jìng)拍成功。與2013年、2014年北京市國(guó)土資源局推出的單一養(yǎng)老設(shè)施用地不同，該宗養(yǎng)老用地供應(yīng)方式是“住宅用地+機(jī)構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施用地+限價(jià)商品住房用地”配建的混合用地模式。而該種用地模式也將成為2015年北京養(yǎng)老用地的主要供應(yīng)方式。
CRIC點(diǎn)評(píng)：
混合用地模式供應(yīng)符合社區(qū)養(yǎng)老趨勢(shì)此次北京一改過(guò)去單一養(yǎng)老設(shè)施用地的出讓方式，以混合用地模式作為養(yǎng)老供地的主要方式，符合養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入老齡化社區(qū)，養(yǎng)老需求旺盛。目前中國(guó)的養(yǎng)老方式結(jié)構(gòu)是96%的居家養(yǎng)老，1%的宜居社區(qū)養(yǎng)老，3%的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。根據(jù)養(yǎng)老“9073”規(guī)劃，宜居社區(qū)養(yǎng)老將增加到7%，在商品房小區(qū)內(nèi)建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施將成為重要的養(yǎng)老服務(wù)方式。預(yù)計(jì)到2015年底，約有1295萬(wàn)老年客群將選擇養(yǎng)老宜居社區(qū)，社區(qū)養(yǎng)老潛力巨大，是養(yǎng)老未來(lái)發(fā)展的主要趨勢(shì)。
新型供地方式利好房企進(jìn)軍養(yǎng)老混合供地模式有利于緩解房企養(yǎng)老開發(fā)的資金沉淀和盈利壓力。目前已經(jīng)有一大批房企進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，這里面囊括了萬(wàn)科、綠地、保利、中海、綠城、遠(yuǎn)洋、復(fù)星、花樣年、首創(chuàng)等大中型房企，也有一批小型房企在默默耕耘。但進(jìn)入者多，盈利這少，主要原因在于純機(jī)構(gòu)型養(yǎng)老模式需要房企一次性投入較大的資金，而運(yùn)營(yíng)能力不強(qiáng)，入住率不足等問(wèn)題又使得資金回收慢，投資回收期長(zhǎng)�；旌瞎┑啬Ｊ綄⑹沟梅科罂梢酝ㄟ^(guò)商品房出售回籠的資金來(lái)養(yǎng)養(yǎng)老部分，一定程度上緩解資金沉淀和盈利的壓力。隨著這種供地的增加，未來(lái)養(yǎng)老設(shè)施的建設(shè)或?qū)⒌玫娇焖偻七M(jìn)。另一方面，在北京地價(jià)高企的環(huán)境下，新增宅地的競(jìng)爭(zhēng)壓力非常大，該種養(yǎng)老混合地塊亦是房企獲取宅地的新方式。
養(yǎng)老混合地塊被看好，社區(qū)養(yǎng)老將成為房企試水養(yǎng)老的重要方式養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的前景被普遍看好，“商品房+養(yǎng)老設(shè)施”的土地供應(yīng)模式或?qū)⒗^續(xù)受到企業(yè)追捧。養(yǎng)老混合地塊的推出，將吸引和轉(zhuǎn)移更多房企的目光，而社區(qū)養(yǎng)老也將成為房企試水養(yǎng)老的重要方式。目前，多家房企在養(yǎng)老實(shí)踐上較為成功的模式也正是商品房配建一部分的養(yǎng)老設(shè)施的社區(qū)養(yǎng)老模式，在房企們?cè)絹?lái)越多強(qiáng)調(diào)社區(qū)服務(wù)，甚至提出服務(wù)轉(zhuǎn)型的環(huán)境下，社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)亦是提升社區(qū)服務(wù)水平的重要方式。未來(lái)“商品房+養(yǎng)老設(shè)施”或?qū)⒊蔀榉科笫袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的一大利器。隨著養(yǎng)老地產(chǎn)和養(yǎng)老服務(wù)的逐漸成熟，以及各地在土地供應(yīng)、政策等方面的支持和完善，較早試水，累計(jì)豐富運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，運(yùn)營(yíng)能力較強(qiáng)的房企或?qū)⑹紫确窒眇B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的成功果實(shí)。
春節(jié)樓市繼續(xù)下滑，返鄉(xiāng)置業(yè)并非良藥
市場(chǎng)監(jiān)測(cè)：去年樓市暖冬后，受市場(chǎng)信心不振及春節(jié)臨近影響，今年年初市場(chǎng)快速大幅下滑，春節(jié)期間房地產(chǎn)市場(chǎng)也一片慘淡，根據(jù)CRIC對(duì)部分重點(diǎn)城市的監(jiān)測(cè)，春節(jié)期間房地產(chǎn)市場(chǎng)整體繼續(xù)走低。
CRIC點(diǎn)評(píng)：
從各城市表現(xiàn)來(lái)看，基本可以分為三個(gè)層次：第一，以上海、廣州、蘇州、廈門等沿海大中城市為代表，春節(jié)期間成交量大幅下降。這主要是由于這些城市流動(dòng)人口較多，春假期間大部分外來(lái)人口返鄉(xiāng)過(guò)節(jié)，進(jìn)入房地產(chǎn)休眠期，各項(xiàng)目營(yíng)銷力度銳減，各樓盤的到訪量也明顯下滑，置業(yè)需求明顯不足，使得整體成交量出現(xiàn)大幅下滑，其中，上海降幅最為明顯。第二，以武漢、南昌、貴陽(yáng)等為代表的內(nèi)陸部分大中城市，1月市場(chǎng)表現(xiàn)搶眼，春節(jié)期間市場(chǎng)繼續(xù)延續(xù)。表現(xiàn)依舊不錯(cuò)，這一方面，是因?yàn)檫@些城市多為內(nèi)陸省份省會(huì)或區(qū)域中心城市，在去年市場(chǎng)下滑下表現(xiàn)一直不錯(cuò)，經(jīng)濟(jì)、人口吸附力較強(qiáng)，另一方面，這些城市歷來(lái)也是返鄉(xiāng)置業(yè)的主要城市，而春節(jié)期間的人口回流，也一定程度上助推房地產(chǎn)成交回升，其中今年武漢，繼續(xù)延續(xù)佳績(jī)，春節(jié)期間成交同比增長(zhǎng)55%。第三，返鄉(xiāng)置業(yè)的熱點(diǎn)內(nèi)陸三四線城市，如潮州、景德鎮(zhèn)、常德、韶關(guān)等，今年春節(jié)也未能扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)頹勢(shì)。成交無(wú)法提振，主要是因?yàn)檫@些城市市場(chǎng)需求有限，經(jīng)濟(jì)、人口支撐不足，加之供求矛盾本就突出，返鄉(xiāng)置業(yè)需求也無(wú)法推動(dòng)其成交上漲，成交繼續(xù)下滑。
信心不振仍是主因，節(jié)后市場(chǎng)有待觀察2014年下半年以來(lái)的救市政策效應(yīng)遞減、年初的降準(zhǔn)利好還未釋放，短期內(nèi)并未實(shí)質(zhì)推動(dòng)成交回暖，而信貸政策又止步不前，加之今年經(jīng)濟(jì)增速將繼續(xù)走低，市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展信心不足，使得購(gòu)房者整體信心下降，觀望情緒上升。因而，在市場(chǎng)顯性拐點(diǎn)到來(lái)之前，市場(chǎng)供大于求的基本面未實(shí)質(zhì)改變的前提下，去庫(kù)存仍是下一階段房地產(chǎn)市場(chǎng)的“主旋律”。對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，對(duì)春節(jié)市場(chǎng)下滑無(wú)需過(guò)多解讀，不必過(guò)于擔(dān)憂，在淡市之下也不應(yīng)有坐等心理，不要心存僥幸，更應(yīng)積極備戰(zhàn)，加緊梳理本年銷售安排，目前的重點(diǎn)還是加緊去庫(kù)存，踏踏實(shí)實(shí)打好年后“金三”第一仗，為2015年銷售開個(gè)好局。
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