克而瑞一周樓市點評（0509-0515）房企融資前五月定增額較去年翻番

本期導(dǎo)讀

2015年3月，保利地產(chǎn)拋出100億元定增融資方案，4月，陽光城也拋出45億元定增方案……。牛市走勢確立，A股房企借機(jī)頻頻再融資。截至5月15日，今年已有24家A股房企宣布1166億元定增計劃，已是去年全年的2.43倍，呈爆發(fā)態(tài)勢�！�—牛市房企融資忙，前五月定增額較去年翻番

昨日下午起，萬科與萬達(dá)合作的消息刷爆了所有地產(chǎn)人的朋友圈。不過，在看了萬達(dá)官方的表述后，相信不少喜歡思考的人都會產(chǎn)生這樣一個疑問：雙方均提到了合作是為了“輕資產(chǎn)”模式轉(zhuǎn)型，不少媒體也對輕資產(chǎn)的描述花了大筆墨，但卻沒有敘述具體“輕”在哪里�！�—“萬萬”翻云覆雨后的茫然

牛市房企融資忙，前五月定增額較去年翻番

新聞內(nèi)容：2015年3月，保利地產(chǎn)拋出100億元定增融資方案，4月，陽光城也拋出45億元定增方案……。牛市走勢確立，A股房企借機(jī)頻頻再融資。截至5月15日，今年已有24家A股房企宣布1166億元定增計劃，已是去年全年的2.43倍，呈爆發(fā)態(tài)勢。

CRIC點評：

2013年以來，房企再融資、中票、公司債融資申請總額接近4000億元:根據(jù)CRIC匯總，2014年135家A股房企所有融資方式獲取的總?cè)谫Y進(jìn)賬為8749億元。相比之下，上述88家房企融資方案如果全部審核通過，總募集資金高達(dá)4000億元，接近2014年135家A股房企總?cè)谫Y進(jìn)賬的50%，十分可觀！按照這樣的趨勢，未來幾年，這三種融資方式有望撐起A股房企融資的半邊天！

2013年申請多通過極少，2014年批準(zhǔn)激增，2015年定增爆發(fā)：根據(jù)2014年135家A股上市房企財務(wù)數(shù)據(jù)，行業(yè)銷售毛利率和凈利率呈慣性下滑態(tài)勢，分別下降1.03和1.57個百分點至32.57%和11.74%。開發(fā)綜合成本上揚與房價下行調(diào)整碰頭，在持續(xù)壓縮行業(yè)盈利空間。但要指出，相較2013年3.87個百分點的降幅，2014年行業(yè)毛利潤率收縮幅度有所下降。白銀時代，行業(yè)盈利空間持續(xù)收窄，大、中、小房企多管齊下創(chuàng)收利潤成“新常態(tài)”。13年中小房企頻拋融資預(yù)案，但極少審批通過。14年前三季度平淡，四季度發(fā)力，中票超定增成主流。15年1-5月新增定增1166億元，較14年全年爆增143%

然而，2015年以來，監(jiān)管層的審批速度并沒有加快。根據(jù)統(tǒng)計15年1-4月，監(jiān)管層月均審批通過額度為63億元，較14年全年下降24%，審批速度并沒有伴隨申請量的激增而上升，反而下降了。對此，我們猜測，14年國內(nèi)樓市面臨下行調(diào)整，高層為提振房企投資信心，有意放寬審批，因此審批通過率高；而15年以來樓市逐月回暖，高層或有意控制審批節(jié)奏，通過更佳平穩(wěn)的釋放，達(dá)到緩解房企資金壓力、推動房企穩(wěn)步轉(zhuǎn)型等多重目的。

新聞內(nèi)容：2015年3月，保利地產(chǎn)拋出100億元定增融資方案，4月，陽光城也拋出45億元定增方案……。牛市走勢確立，A股房企借機(jī)頻頻再融資。截至5月15日，今年已有24家A股房企宣布1166億元定增計劃，已是去年全年的2.43倍，呈爆發(fā)態(tài)勢。

“萬萬”翻云覆雨后的茫然

新聞內(nèi)容：昨日下午起，萬科與萬達(dá)合作的消息刷爆了所有地產(chǎn)人的朋友圈。不過，在看了萬達(dá)官方的表述后，相信不少喜歡思考的人都會產(chǎn)生這樣一個疑問：雙方均提到了合作是為了“輕資產(chǎn)”模式轉(zhuǎn)型，不少媒體也對輕資產(chǎn)的描述花了大筆墨，但卻沒有敘述具體“輕”在哪里。

CRIC點評：此前，曾有媒體猜測萬科會負(fù)責(zé)持有商業(yè)運營部分，但事實上，萬達(dá)官方表示未來“萬達(dá)投資項目中商業(yè)部分，萬科開發(fā)項目中住宅部分”，也就是說，雙方都將承擔(dān)自己開發(fā)部分的土地成本，而萬達(dá)還是將承擔(dān)商業(yè)持有和運營的成本。對于商業(yè)地產(chǎn)來說，“重資產(chǎn)”之“重”在于商業(yè)地產(chǎn)的持有，住宅部分的銷售未必會為企業(yè)帶來壓力，反而能夠帶來更多的現(xiàn)金流，所謂“以售養(yǎng)租”即表達(dá)了這一層含義。至少從此次合作的官方的表述來看，“兩萬”并未點出合作會為變“輕”帶來什么實質(zhì)性的好處。因此，“輕資產(chǎn)”還停留在“想象”層面。

而若從對兩家企業(yè)及行業(yè)帶來影響的角度全面看待此次合作，我們的觀點包括：

一、合作為雙方的帶來的利好

1、在海外發(fā)展的空間最大。對于萬科和萬達(dá)來說，海外是全新的市場，在國內(nèi)積累的品牌“定位”等將直接“清零”；兩者能夠進(jìn)行海外資源上的互補，如萬科與金融機(jī)構(gòu)，萬達(dá)與海外政府；海外的地價高昂，各自承擔(dān)開發(fā)成本能使兩方能獲取成本更高、更優(yōu)質(zhì)的地塊。

2、在國內(nèi)拿地議價能力提升。尤其是對于三四線城市的地方政府來說，同時引入萬科和萬達(dá)兩大龍頭品牌的意義重大，品牌效應(yīng)的疊加增加了兩萬與地方政府談判的籌碼，也有利于對大體量區(qū)域開發(fā)模式的嘗試。

二、合作中可能產(chǎn)生的問題

1、國內(nèi)合作范圍有局限。雙方原有布局不同，萬達(dá)以三四線城市的新城為主，萬科則以一二線城市為主。郁亮表示，此次雙方的合作主要位于三四線城市。但若布局三四線城市與萬科以往戰(zhàn)略不符，也則會為住宅銷售帶來壓力和不確定性，且“三四線”在資本市場上并不受寵，作為一家上市企業(yè)，萬科的股東是否會同意？因此，萬科未必會參與到每一個萬達(dá)未來計劃進(jìn)入的三四線城市項目中。

2、存量項目的社區(qū)合作沒有想象中的美。兩萬對社區(qū)O2O都僅在探索階段，表面上看，雙方已有大量的社區(qū)和客戶資源，能擦出火花；但事實上，萬達(dá)商業(yè)運營積累的商戶品牌，與萬科業(yè)主資源在層次上有差異，要實現(xiàn)對接和落地很難。

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