云南省“省八條”出臺(tái)整整3個(gè)月后，“昆八條”千呼萬(wàn)喚始出來(lái)。據(jù)《都市時(shí)報(bào)》7月26日?qǐng)?bào)道，在7月22日召開的昆明市委半年工作會(huì)議上，昆明市住建局提供了一份會(huì)議材料，不僅對(duì)全市上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況作了披露，還提出了“加強(qiáng)商品房預(yù)售監(jiān)管”、“提高棚戶區(qū)改造貨幣補(bǔ)償安置的比例”、“減免住房交易契稅”等八大促進(jìn)樓市平穩(wěn)發(fā)展的措施。在這3個(gè)月中，央行2次降息，房貸利率和公積金利率都降到了歷史低點(diǎn)，一線城市和部分二線城市樓市回暖明顯，出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的局面。而欲振乏力的昆明樓市也在期待中終于盼來(lái)“昆八條”，自2014年以來(lái)這一波樓市的探底調(diào)整也有望迎來(lái)翻轉(zhuǎn)行情。
4月24日，云南省人民政府辦公廳發(fā)布關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)家有關(guān)部委文件精神促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知，簡(jiǎn)稱“省八條”，之后昆明市的落地實(shí)施細(xì)則一直懸而未決，未形成全面系統(tǒng)的政策，但在5月11日審議通過(guò)了《昆明市促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)若干措施》中，提出了19條具體措施，其中涉及房地產(chǎn)的，包括住房公積金還貸年限延至法定退休年齡后5年、個(gè)人購(gòu)買家庭唯一普通住房減半征收契稅、確保6月底前棚戶區(qū)改造開工60%以上、已拆遷城市更新改造項(xiàng)目6月30日前須啟建安置房、面積較大房地產(chǎn)項(xiàng)目可一次規(guī)劃分片開發(fā)等7項(xiàng)。其中契稅優(yōu)惠是對(duì)“省八條”的具體落地。不過(guò)“省八條”中涉及貸款利率下浮政策、貨幣化安置、商品房轉(zhuǎn)為保障房等政策在昆明“19條”中并沒(méi)有完全落地，有的雖隱約涉及，但言辭模糊，缺乏具體實(shí)施細(xì)則。
姍姍來(lái)遲的購(gòu)房契稅優(yōu)惠
此次“昆八條”中，最為引人矚目的首先是“昆明市城區(qū)內(nèi)，對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房，除獨(dú)棟別墅以外均按照普通住房認(rèn)定，繳納1%的契稅�！�，由于現(xiàn)行的別墅禁令，實(shí)際上這也意味著所有的住房契稅都按照1%繳納，同時(shí)也將之前19條中“個(gè)人購(gòu)買家庭唯一普通住房減半征收契稅”的優(yōu)惠政策進(jìn)一步擴(kuò)大，特別是體現(xiàn)了對(duì)改善性購(gòu)房的鼓勵(lì)。從全國(guó)來(lái)說(shuō)，自去年底開始已有20多個(gè)省市對(duì)購(gòu)房契稅進(jìn)行了減免，和購(gòu)房補(bǔ)貼一樣，契稅減免作為地方政府最為順手的救市工具，云南房網(wǎng)在5月12日《“省八條”之后云南第二波救市還有哪些招？》一文中就指出“契稅進(jìn)一步減免”的可能性居首。但從省八條提出“認(rèn)真落實(shí)稅收優(yōu)惠政策”，到昆八條普惠性的契稅減免，雖說(shuō)來(lái)得遲了些，但畢竟是實(shí)際上減輕了購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。
不再審批新保障房和以購(gòu)代建雙管齊下
省八條中提出“打通商品住房轉(zhuǎn)換為保障性住房的通道”，此次昆八條明確“保障性住房“以購(gòu)代建”，加快商品房去庫(kù)存”，“重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中因拆遷需要安置的住戶，不再建設(shè)安置房，通過(guò)“以購(gòu)代建”方式安置。在市場(chǎng)去庫(kù)存任務(wù)完成之前，原則上不再對(duì)新的保障性住房項(xiàng)目進(jìn)行審批。鼓勵(lì)開發(fā)商將未售房源對(duì)外出租，財(cái)政部門給予每平方米2元補(bǔ)貼�！�
這一條同樣有點(diǎn)姍姍來(lái)遲，不過(guò)，去庫(kù)存完成前不再審批新的保障房和以購(gòu)代建，可以說(shuō)是雙管齊下，使得去庫(kù)存的措施力度有了保障。雖然此前昆明已有個(gè)別樓盤如實(shí)力心城享受到了以購(gòu)代建的政策紅利，但目前問(wèn)題仍是如何實(shí)施，比如以什么樣的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)選擇以購(gòu)代建的樓盤，如何避免暗箱操作等等問(wèn)題。
預(yù)售新規(guī)緩解開發(fā)商資金壓力
昆八條中關(guān)于商品房預(yù)售的新規(guī)“商品房預(yù)售許可條件中，已將施工進(jìn)度界定為：低層和多層建筑主體施工形象進(jìn)度達(dá)到地面一層，高層建筑主體施工形象進(jìn)度達(dá)到地面三層及以上。對(duì)符合預(yù)售條件的項(xiàng)目，及時(shí)發(fā)放預(yù)售許可證�！毕啾纫郧�7層以上的規(guī)定，對(duì)普遍資金緊張的開發(fā)商來(lái)說(shuō)是一大利好，結(jié)合此前19條中一次規(guī)劃、分片開發(fā)、分期供地、分批辦證的規(guī)定，開發(fā)商可以盡早獲得預(yù)售證，以減輕資金壓力，和提高資金流動(dòng)性。
值得注意的是，據(jù)云南房網(wǎng)半年報(bào)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年昆明市商品房獲批預(yù)售面積相較去年上半年，同比大幅下降了36.71%，同時(shí)還創(chuàng)下了三年以來(lái)同期最低值。與此同時(shí)，昆明上半年的成交套數(shù)和面積同比去年降幅分別為13.95%和9.9%�？梢哉f(shuō)，庫(kù)存量和供求比都在降低的原因，主要是供應(yīng)量的降低所致。
另外在昆八條中，市住建局關(guān)于取消“一房一價(jià)”的建議，“在房地產(chǎn)‘新常態(tài)’下，昆明市已取消限購(gòu)政策，為減少政府對(duì)市場(chǎng)的干預(yù)，昆明市住建局還建議取消昆明市‘一房一價(jià)’價(jià)格備案制度，精簡(jiǎn)審批環(huán)節(jié)�！蓖瑯邮浅鲇趯�(duì)樓市基本面的判斷，和預(yù)售新規(guī)一樣，有利于開發(fā)商盡早獲準(zhǔn)預(yù)售，并獲得更大的定價(jià)空間和營(yíng)銷的靈活性，屬于尊重市場(chǎng)和回歸市場(chǎng)之舉，值得點(diǎn)贊。
盤活公積金尚有空間土地供應(yīng)銳減成難題
昆八條提出“要求加大個(gè)人住房消費(fèi)信貸支持力度，進(jìn)一步盤活住房公積金，合理規(guī)劃和制定完善的土地供應(yīng)計(jì)劃，加快戶籍制度改革，增加昆明常住人口，因地制宜確保各類商品物業(yè)供應(yīng)比例，并利用稅收政策支持改善性住房需求�！边@些表述屬于原則性的提法，尚無(wú)具體實(shí)施細(xì)則，但在住房信貸方面，由于央行數(shù)次降息，公積金和商貸利率已降到了歷史低點(diǎn)，在昆明，已有富滇銀行等金融機(jī)構(gòu)給出較大的利率優(yōu)惠。
而進(jìn)一步盤活公積金方面，在新出臺(tái)的昆明公積金新政中，個(gè)人貸款額度由30萬(wàn)元上調(diào)了5萬(wàn)元至35萬(wàn)元，雙職工家庭則由原來(lái)的60萬(wàn)元上調(diào)至70萬(wàn)元。但正如云南房網(wǎng)此前的觀點(diǎn)，在盤活公積金上還大有余地，比如個(gè)人購(gòu)房可同時(shí)提取配偶、父母、子女的公積金，這在省外已早有先例。
至于土地供應(yīng)，昆明上半年土地供應(yīng)量與去年同期相比大幅下降逾6成，在嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)面前，如何合理規(guī)劃和制定完善的土地供應(yīng)計(jì)劃的難題，恐怕首先還得依賴于樓市的進(jìn)一步回暖。
330新政后，云南省率先推出省八條救市政策，力度空前，特別在信貸政策上的措施，取得一定的成效。而昆八條可以算是省八條要求的各地政策落實(shí)，目前未正式發(fā)文，而其中多項(xiàng)建議也涉及土地、規(guī)劃、財(cái)政、稅務(wù)等多部門的協(xié)調(diào)落實(shí)，但作為昆明市委半年工作會(huì)議的官方媒體報(bào)道已經(jīng)公布，細(xì)則的制定和實(shí)施應(yīng)該是指日可待。
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