本期導讀
7月22日召開的昆明市委半年工作會議上，昆明市住建局提供了一份會議材料，提出了“提高棚戶區(qū)改造貨幣補償安置的比例”、“減免住房交易契稅”、“加大宣傳吸引國內乃至國外購房者”、“加強商品房預售監(jiān)管”等八大促進樓市平穩(wěn)發(fā)展的措施�！ッ鳂鞘行抡蛋斯膳L
近日消息稱，萬達集團旗下的大歌星KTV有80多家門店近期將全面退出KTV領域，或被轉讓，或改變成餐飲、商鋪等其他業(yè)態(tài)。與此同時，媒體報道近日萬達內部下發(fā)文件，將關閉萬達百貨濟南、唐山、江門、溫州、沈陽以及湖北荊州等多個地區(qū)共40多家嚴重虧損的門店，剩余的上海寶山、泉州、襄陽等地區(qū)的個別門店將進行調整，壓縮經(jīng)營面積，并要求盡快完成此項工作�！儇�、KTV收縮的背后，萬達的戰(zhàn)略“減法”
昆明樓市新政欲吹八股暖風
新聞內容：7月22日召開的昆明市委半年工作會議上，昆明市住建局提供了一份會議材料，提出了“提高棚戶區(qū)改造貨幣補償安置的比例”、“減免住房交易契稅”、“加大宣傳吸引國內乃至國外購房者”、“加強商品房預售監(jiān)管”等八大促進樓市平穩(wěn)發(fā)展的措施。
CRIC點評：克而瑞昆明機構總經(jīng)理——芶敏菲認為本次提出的八條措施尚未正式發(fā)文，其中的落實也需要昆明市住建局、發(fā)改委、財政局、稅務局、國土資源局、公積金管理中心、各銀行機構等多個部門協(xié)調。但是，在關于昆明市委半年工作會議的權威媒體報道中，出現(xiàn)了“嚴格落實住房公積金和二手房交易營業(yè)稅調整等政策，推行保障性住房‘以購代建’模式，加快商品房去庫存，確保房地產(chǎn)開發(fā)投資達到1360億元以上”的相關表述�？梢耘袛啵胧┙ㄗh最終實施的可能性很大，只是其中的具體細節(jié)可能存在變化。通過對這八條促進建議的具體措施的分析，如果最終能夠落實到位，我對其對未來昆明樓市的促進作用充滿期待。下面就這些措施一一進行分析點評：
設定貨幣化安置最低比例，鼓勵“以購代建”，原則上不再審批新的保障性住房項目；鼓勵未售房源出租，財政給補貼：政府“入市”幫助商品房去庫存，促進供需結構健康。
建議除獨棟別墅以外統(tǒng)一按1%繳納契稅：昆明獨棟別墅非常有限，也就是說購房契稅成本幾乎都將得以大幅降低。按照其他外地城市的過往經(jīng)驗，此舉對購房者的激勵效果很大，特別是對改善性購房者的促進。當然，政府方面也將會權衡降低契稅對稅收減少的影響。
“對于個人之間交換住房，交換價格相等的，免征契稅”:這一新規(guī)早在1997年頒布的《中華人民共和國契稅暫行條例實施細則》第十條就有明確規(guī)定。2012年10月，國家稅務總局亦明確表示，房屋交換時只要是價格相等的，即可免征契稅。這一規(guī)定在二手房市場中，絕大多數(shù)采取買賣方式，交換住房且價格相等出現(xiàn)的概率幾乎可以忽略不計，此舉影響不大。
“加大宣傳吸引國內乃至國外購房者”:加強宣傳推廣是好事，搭建交易服務平臺沒那么簡單。要吸引國內及國外購房者，單靠加強宣傳只是治標，提升城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平及吸引力、提高人口吸附能力才是治本，短期內能實現(xiàn)難度很大。
信貸支持、土地供應優(yōu)化、戶籍改革、商品房供應比例綜合促進樓市健康發(fā)展:除稅收支持政策外，本條其他措施表述非常模糊，不具備可實施性，其中的指導精神往前也曾多次提過。如要落實到位，需要多個政府部門及金融機構進行溝通協(xié)調。此舉關乎昆明樓市長期健康平穩(wěn)發(fā)展，呼吁有關部門盡快出臺具體實施辦法。
降低預售許可證發(fā)放限制標準，加快審批速度:開發(fā)商當前普遍面臨資金鏈緊張的問題，降低預售許可證發(fā)放限制標準，意味著開發(fā)商將盡早取得預售許可證，進而能夠盡早啟動銷售、盡早獲得首付款及按揭貸款，減輕資金壓力。此舉若能落實將為開發(fā)商減壓，但標準的降低也帶來了樓市風險的增大，需配套出臺其他措施，謹防資金實力不強的開發(fā)商預售后仍無法交房的風險。
建議取消“一房一價”:當前樓市的基本邏輯與供需結構與當年已發(fā)生根本性的翻轉，如能取消“一房一價”價格備案制度，將減少開發(fā)商的申報備案麻煩，并獲得更大的價格自由度及營銷操作空間。不必擔心沒有了“一房一價”的限制，房價就會飆升，在當前的市場背景下，隨意漲價伴隨的必然是市場的不接受，大多數(shù)開發(fā)商也不會那么不理性。當然，“一房一價”在一定程度上為購房者提供了信息透明度，有助于其進行購房決策。在取消之后，如何確保購房者獲得足夠的信息知情權、確保市場的信息對稱，避免開發(fā)商人為操控市場，也是必須重視的問題。
加強房產(chǎn)廣告審查，嚴查虛假宣傳:規(guī)范廣告市場，避免虛假宣傳對購房者的欺騙、誤導，保障購房者利益，是長期必須堅持的原則。
總結：自去年房地產(chǎn)市場經(jīng)受嚴峻考驗以來，昆明業(yè)內外人士對于地方政府出臺相關政策促進樓市的愿望愈加強烈，遲遲未見出臺，大家多少都有些“捉急”。如今，新政曙光已現(xiàn)，市場的信心將得以恢復。如果相關政策最終得以落實、并且落實到位，將對房地產(chǎn)市場有積極的促進作用，進而對同樣經(jīng)受壓力的經(jīng)濟形勢帶來積極影響。
百貨、KTV收縮的背后，萬達的戰(zhàn)略“減法”
新聞內容：近日消息稱，萬達集團旗下的大歌星KTV有80多家門店近期將全面退出KTV領域，或被轉讓，或改變成餐飲、商鋪等其他業(yè)態(tài)。與此同時，媒體報道近日萬達內部下發(fā)文件，將關閉萬達百貨濟南、唐山、江門、溫州、沈陽以及湖北荊州等多個地區(qū)共40多家嚴重虧損的門店，剩余的上海寶山、泉州、襄陽等地區(qū)的個別門店將進行調整，壓縮經(jīng)營面積，并要求盡快完成此項工作。
CRIC點評：
商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)布局調整是大勢所趨。收縮百貨業(yè)態(tài)規(guī)模、調整業(yè)態(tài)布局，大勢所趨。百貨業(yè)態(tài)遭遇電商沖擊、成本上升等挑戰(zhàn)，面臨發(fā)展困境，行業(yè)利潤水平也在不斷下滑，而萬達百貨則已經(jīng)面臨虧損的局面。對于購物中心而言，體驗型業(yè)態(tài)更加符合市場的趨勢。而萬達產(chǎn)品也正在升級，將加重體驗型業(yè)態(tài)占比，預計到2016年體驗型業(yè)態(tài)占比將達到60%。
戰(zhàn)略調整是萬達不同階段發(fā)展的需要。百貨、KTV、影院是萬達第三代產(chǎn)品的重要組成部分。在萬達全國化復制擴張的初期，商戶很難跟上萬達的節(jié)奏，尤其是百貨公司(利潤空間小，開店謹慎)導致了萬達與百貨公司的談判牽涉較多的精力和時間。為了提升復制擴張速度，萬達開始進入了百貨、院線、KTV領域，并與商家租戶聯(lián)合組團，開創(chuàng)了“訂單地產(chǎn)”模式。最初，百貨、大歌星、影院主要起到購物中心配套的作用，保證了“萬達速度”，主要目的并不是為了擴張發(fā)展。不過隨著企業(yè)的發(fā)展、行業(yè)環(huán)境的變化，萬達對戰(zhàn)略進行了動態(tài)調整，三者的戰(zhàn)略定位開始出現(xiàn)差異。萬達百貨和大歌星KTV更多是依托萬達廣場進行發(fā)展，并沒有向外拓展的戰(zhàn)略意圖。而院線剛好在行業(yè)快速發(fā)展和消費升級的環(huán)境下發(fā)展良好，也被賦予了不一樣的戰(zhàn)略意圖，不僅作為萬達廣場的標配，更是踴躍進軍到外部市場。從另一角度上講，萬達已經(jīng)不再需要自己做百貨、KTV來支撐招商了。萬達已經(jīng)不再八年前的萬達，在規(guī)模和能級上都今非昔比，合作商戶庫也較為充實，可選擇性大幅提升，足以保證一定的運作效率，維持一定的周轉速度。并且，針對被詬病許久的萬達廣場“千篇一律”等問題，不排除將有更多的萬達廣場會進行個性化設計和調整。
戰(zhàn)略不僅在于做“加法”，更在于做“減法”。企業(yè)戰(zhàn)略的核心不在于能精準判斷十年甚至更遠的趨勢而堅持不動搖，而在于面臨可見的環(huán)境變化時能適時果斷的調整。大部分企業(yè)一直在做的是戰(zhàn)略“加法”，不斷擴張，不斷多元化，進入新的領域。萬達也不例外，近年來敏銳地嗅到新興產(chǎn)業(yè)的潛力，大力發(fā)展的旅業(yè)、電商和金融。然而能夠果斷給戰(zhàn)略做“減法”卻是相對不易的。
本站轉載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權異議，請在3個月內與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權，不得轉載。爆料、授權：news@ynhouse.com。
熱門評論