昆明市人民政府公告

第133號

《昆明市物業(yè)管理辦法》已經(jīng)2015年11月24日昆明市人民政府第102次常務(wù)會議討論通過，現(xiàn)予公布，自2016年2月1日起施行。

昆明市人民政府

2015年11月30日

第一章總則

第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其他管理人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。

第三條本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護和管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

第四條市住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門負責(zé)全市物業(yè)管理活動的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理工作。

各縣（市）區(qū)、昆明國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、昆明滇池國家旅游度假區(qū)、昆明國家經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、昆明陽宗海風(fēng)景名勝區(qū)、昆明倘甸產(chǎn)業(yè)園區(qū)和昆明轎子山旅游開發(fā)區(qū)管委會住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門負責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督和管理工作。

街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府會同所在地住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門，指導(dǎo)和協(xié)助本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)項目的業(yè)主依法成立業(yè)主大會和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展活動，依法履行職責(zé)。

第五條市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當加強內(nèi)部建設(shè)、自律管理，協(xié)助住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門做好物業(yè)管理工作及矛盾糾紛的協(xié)調(diào)和處理，促進物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范和諧發(fā)展。

第六條街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當建立所在地住房城鄉(xiāng)建設(shè)、公安、民政、司法、居民委員會、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會、業(yè)主代表等相關(guān)單位及人員參加的聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的矛盾糾紛。

第二章物業(yè)管理區(qū)域

第七條按照城市規(guī)劃建設(shè)的物業(yè)項目，一個物業(yè)項目劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域，但共用設(shè)施設(shè)備可以獨立的物業(yè)項目，可以劃分為兩個或者兩個以上物業(yè)管理區(qū)域。

第八條新建物業(yè)項目的開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當按照規(guī)劃技術(shù)標準配置物業(yè)服務(wù)用房。物業(yè)服務(wù)用房的配置應(yīng)當以方便業(yè)主和物業(yè)服務(wù)活動為原則，并具備通風(fēng)、采光條件及水、電等基本使用功能。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會不得擅自改變物業(yè)服務(wù)用房的用途。

第九條新建物業(yè)項目的安全防范、消防、環(huán)衛(wèi)、郵政、通訊等附屬設(shè)施設(shè)備及水、電、氣等計量裝置的配置，應(yīng)當符合規(guī)范要求并滿足物業(yè)使用的基本條件。

第十條住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門應(yīng)當配合其他有關(guān)部門加強對電梯、消防設(shè)施等物業(yè)重要附屬設(shè)施設(shè)備的監(jiān)督管理。

第十一條郵政、通訊、供氣等相關(guān)企業(yè)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)附屬設(shè)施設(shè)備的日常巡查、維護工作的，應(yīng)當簽訂合同，約定雙方的權(quán)利義務(wù)。

第十二條新建物業(yè)項目辦理竣工驗收備案手續(xù)后，方可交付使用。

第十三條開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當在新建物業(yè)項目交付使用后30日內(nèi)，向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）業(yè)主名冊；

（五）物業(yè)管理必需的其他資料。

前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)合同終止時，應(yīng)當將上述資料移交業(yè)主委員會或者新確定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；因特殊情況不能移交給前述主體的，上述資料由屬地居民委員會代為保管。

第十四條開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其他負有物業(yè)管理資料保管義務(wù)的單位及其工作人員，應(yīng)當履行職責(zé)，防止資料遺失和信息泄露。

第三章業(yè)主大會與業(yè)主委員會

第十五條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

物業(yè)管理區(qū)域面積較大或者人數(shù)較多的，可以采取推選樓棟或者單元代表的方式召開業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會。

第十六條符合成立業(yè)主大會條件的物業(yè)管理區(qū)域，由該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主總?cè)藬?shù)30%以上的業(yè)主向街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提出成立業(yè)主大會的書面申請。

符合成立條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當自收到書面申請60日內(nèi)，指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

籌備組由業(yè)主、街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、派出所、開發(fā)建設(shè)單位等派員組成。籌備組成員人數(shù)應(yīng)當為單數(shù)，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的50%�；I備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府派員擔(dān)任。

第十七條籌備組履行下列職責(zé)：

（一）確定召開首次業(yè)主大會會議的時間、地點和內(nèi)容；

（二）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（三）確認業(yè)主身份，核計業(yè)主人數(shù)及其專有部分面積；

（四）確定業(yè)主委員會委員候選人條件和選舉辦法；

（五）組織產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會委員候選人；

（六）完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

第十八條業(yè)主大會會議決定籌集和使用專項維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上且業(yè)主人數(shù)占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。

決定其他共有和共同管理權(quán)利事項的，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積1/2以上且業(yè)主人數(shù)占總?cè)藬?shù)1/2以上的業(yè)主同意。

第十九條業(yè)主委員會按照國家相關(guān)法律法規(guī)及業(yè)主大會的授權(quán)，履行下列職責(zé)：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；

（二）召集業(yè)主大會會議，報告業(yè)主委員會行使職權(quán)及物業(yè)管理實施情況；

（三）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

（六）督促、協(xié)調(diào)業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用；

（七）組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；

（八）調(diào)解業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；

（九）其他職責(zé)。

第二十條業(yè)主委員會委員應(yīng)當遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約，不得有下列行為：

（一）挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn)；

（二）索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主的利益、報酬；

（三）違規(guī)承接本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)務(wù)；

（四）利用職務(wù)之便要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)減免物業(yè)服務(wù)費；

（五）擅自泄露業(yè)主信息或者將其用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動；

（六）其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的行為。

第二十一條業(yè)主委員會委員存在第二十條行為的，業(yè)主大會或者經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會可以終止其委員資格。

第二十二條20%以上業(yè)主提議罷免業(yè)主委員會委員的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在收到申請后10日內(nèi)，應(yīng)當書面通知業(yè)主委員會在30日內(nèi)召開業(yè)主大會，對是否罷免做出表決決定。業(yè)主委員會未按規(guī)定時限組織召開業(yè)主大會的，可由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織召開。

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