第四章物業(yè)使用與維護

第二十三條業(yè)主、物業(yè)使用人在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，禁止下列危及建筑物安全或者損害他人合法權(quán)益的行為：

（一）損壞或者擅自改變房屋主體和承重結(jié)構(gòu)；

（二）違法搭建建（構(gòu)）筑物；

（三）侵占、破壞、處分業(yè)主共用部位或者將其改作他用；

（四）違反管理規(guī)約，利用共用部位進行經(jīng)營；

（五）存放易燃、易爆、劇毒、含有放射性物質(zhì)或者超過建（構(gòu)）筑物承載能力的物品；

（六）制造超過規(guī)定標準的噪音、振動；

（七）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物；

（八）違反規(guī)定傾倒垃圾、污水或者拋擲雜物；

（九）違反規(guī)定進行裝飾裝修；

（十）法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約禁止的其他行為。

第二十四條業(yè)主養(yǎng)犬，應當按照相關(guān)規(guī)定、管理規(guī)約進行管理。攜犬外出應當拴扣狗帶、牽引出門、清理糞便。

養(yǎng)犬行為對其他業(yè)主造成騷擾、人身威脅的，受侵害的業(yè)主可以向物業(yè)服務企業(yè)投訴、舉報。物業(yè)服務企業(yè)應當進行勸阻，養(yǎng)犬人拒不聽從勸阻且影響其他業(yè)主正常生活的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時向有關(guān)主管部門報告。

第二十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放機動車、非機動車的庫（位），應當以出售、附贈或者出租等方式優(yōu)先滿足業(yè)主的需要。有空余的，可以臨時出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位或者個人。

第二十六條鼓勵開發(fā)建設單位將自持的閑置機動車庫（位）有償提供給小區(qū)業(yè)主使用。

第二十七條利用物業(yè)共有部分設置車位的，應當經(jīng)該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積1/2以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/2以上的業(yè)主同意，并經(jīng)相關(guān)部門批準，但不得占用消防通道及其他安全設施用地。收取的車位費用歸全體業(yè)主共同所有，業(yè)主應當按照約定支付物業(yè)服務企業(yè)管理服務費用。

第二十八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停車庫（位）嚴重不足的，經(jīng)20%以上業(yè)主提議，可召開業(yè)主大會。經(jīng)該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意，在不占用消防通道、城鎮(zhèn)公共道路、公共綠地等市政設施及公共配套設施的前提下，經(jīng)政府相關(guān)部門批準后，可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)增建車庫。

第二十九條物業(yè)出現(xiàn)應當維修養(yǎng)護的情形時，業(yè)主或者其他責任人應當及時履行維修養(yǎng)護義務。專有部分保修期滿后的維修責任，由業(yè)主自行承擔，有約定的，從其約定；共有部分保修期滿后的維修責任由相關(guān)業(yè)主共同承擔，維修費用由相關(guān)業(yè)主按擁有物業(yè)建筑面積比例分攤。

發(fā)生危及房屋使用安全的緊急情況時，物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人應當及時報告業(yè)主委員會、街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府及相關(guān)行政管理部門，并組織搶修、更新或者采取應急防范措施，費用由相關(guān)責任人承擔。

第三十條開發(fā)建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和范圍，承擔物業(yè)的保修責任。保修期滿后，物業(yè)專有部分、專有設備的維修養(yǎng)護由業(yè)主自行負責。

市住房城鄉(xiāng)建設行政管理部門應當建立物業(yè)質(zhì)量保修監(jiān)管機制，督促開發(fā)建設單位履行物業(yè)質(zhì)量保修責任。

第三十一條保修期滿后，物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造費用，按國家、省、市住宅專項維修資金管理相關(guān)規(guī)定列支。未繳存住宅專項維修資金，發(fā)生維修相關(guān)費用的，由維修所涉及的業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。

第三十二條供水、供電、供氣、通訊、環(huán)衛(wèi)、郵政等相關(guān)企業(yè)進入物業(yè)管理區(qū)域提供服務的，業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人應當依法予以配合。

第五章物業(yè)管理服務

第三十三條新建住宅物業(yè)項目的開發(fā)建設單位應當通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。

第三十四條新建物業(yè)項目的開發(fā)建設單位應當向物業(yè)買受人明示以下情況：

（一）選聘的物業(yè)服務企業(yè)；

（二）前期物業(yè)服務合同；

（三）臨時管理規(guī)約；

（四）物業(yè)管理區(qū)域備案資料；

（五）其他依法應當明示的情況。

第三十五條物業(yè)服務企業(yè)承接新建物業(yè)項目時，應當對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設施設備及其檔案資料進行查驗，發(fā)現(xiàn)存在問題的，應當書面告知開發(fā)建設單位，開發(fā)建設單位應當對承接查驗中確認的問題及時進行整改。

第三十六條物業(yè)服務企業(yè)應當履行下列義務：

（一）根據(jù)合同約定開展物業(yè)服務；

（二）依照有關(guān)規(guī)定選聘專業(yè)企業(yè)承擔部分專項物業(yè)服務；

（三）接受業(yè)主的監(jiān)督，及時處理業(yè)主的投訴，反饋處理情況，并建立投訴工作臺賬；

（四）列席業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議；

（五）協(xié)助相關(guān)部門做好管理服務區(qū)域的安全防范等工作；

（六）按照規(guī)定及時公開涉及物業(yè)管理服務的相關(guān)信息；

（七）對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法違規(guī)或者可能侵害業(yè)主權(quán)益的行為及時勸阻、制止，對拒不聽從勸阻的，立即向?qū)俚叵嚓P(guān)部門報告；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他義務。

第三十七條物業(yè)服務企業(yè)不得有下列行為：

（一）將物業(yè)服務合同約定的全部服務業(yè)務委托給他人；

（二）擅自改變共用部位、共用設施設備用途或者利用其進行經(jīng)營；

（三）強行向業(yè)主、物業(yè)使用人指定特定服務企業(yè)或者推銷商品；

（四）物業(yè)服務合同終止后，拒絕移交相關(guān)資料、資產(chǎn)或者退出物業(yè)管理區(qū)域；

（五）擅自泄露業(yè)主信息或者將其用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他行為。

第三十八條在不違反相關(guān)規(guī)定及不損害業(yè)主、物業(yè)使用人合法權(quán)益的情況下，物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主大會的委托或者物業(yè)服務合同的約定，利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營。

第三十九條選聘物業(yè)服務企業(yè)前，業(yè)主委員會應當召開業(yè)主大會會議，對選聘方式、合同期限及合同內(nèi)容等進行表決。未經(jīng)業(yè)主大會同意，業(yè)主委員會不得擅自選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)。

業(yè)主委員會應當在物業(yè)服務合同期限屆滿90日前組織召開業(yè)主大會會議，對是否續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)進行表決。雙方續(xù)約的，應當重新簽訂物業(yè)服務合同。

第四十條物業(yè)服務企業(yè)應當公示服務內(nèi)容、收費依據(jù)、收費標準、服務標準、舉報電話等信息。

第四十一條業(yè)主應當按照約定，按時繳納物業(yè)服務、用水、用電、用氣、環(huán)衛(wèi)等費用。

第四十二條物業(yè)服務企業(yè)將專項服務業(yè)務委托給其他企業(yè)的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示委托情況。

第四十三條承接本市物業(yè)項目的物業(yè)服務企業(yè)，應當向項目所在地住房城鄉(xiāng)建設行政管理部門進行項目備案。

第四十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生下列情況的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時向相關(guān)行政管理部門、專業(yè)單位報告：

（一）建筑物及其附屬設施設備存在安全隱患，不能及時排除，嚴重危及業(yè)主、物業(yè)使用人及建筑物安全的；

（二）發(fā)生群體性事件的；

（三）發(fā)生業(yè)主、物業(yè)使用人重大傷亡事件的；

（四）其他應當報告的情況。

第六章法律責任

第四十五條國家機關(guān)及其工作人員在物業(yè)管理工作中濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，由相關(guān)部門對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十六條違反本辦法規(guī)定，開發(fā)建設單位不按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)服務用房的，責令限期改正，由城市管理綜合行政執(zhí)法部門給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款，并由住房城鄉(xiāng)建設行政管理部門記入不良信用記錄。

第四十七條違反本辦法規(guī)定，新建住宅物業(yè)項目的開發(fā)建設單位未依法采取招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，責令限期改正，由城市管理綜合行政執(zhí)法部門給予警告，可以并處10萬元以下的罰款，并由住房城鄉(xiāng)建設行政管理部門記入不良信用記錄。

第四十八條違反本辦法規(guī)定，開發(fā)建設單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，責令限期改正，由城市管理綜合行政執(zhí)法部門處以5萬元以上20萬元以下的罰款，并由住房城鄉(xiāng)建設行政管理部門記入不良信用記錄。給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第四十九條違反本辦法規(guī)定，開發(fā)建設單位不履行保修義務的，由住房城鄉(xiāng)建設行政管理部門責令限期改正，并記入不良信用記錄。

第五十條違反本辦法規(guī)定，開發(fā)建設單位、物業(yè)服務企業(yè)及其工作人員擅自泄露業(yè)主信息或者由于管理不善導致業(yè)主信息泄露的，由城市管理綜合行政執(zhí)法部門處以1萬元以上3萬元以下的罰款，并由住房城鄉(xiāng)建設行政管理部門記入不良信用記錄。

第五十一條違反本辦法規(guī)定，物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)不履行退出、交接義務的，責令限期改正，由城市管理綜合行政執(zhí)法部門處以1萬元以上3萬元以下的罰款，并由住房城鄉(xiāng)建設行政管理部門記入不良信用記錄。

第五十二條物業(yè)服務企業(yè)不按照本辦法規(guī)定履行物業(yè)服務義務和及時向相關(guān)行政管理部門、專業(yè)單位報告義務的，由住房城鄉(xiāng)建設行政管理部門依法進行處罰、處理，并記入不良信用記錄。

第七章附則

第五十三條本辦法自2016年2月1日起施行。

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