婚前有房子，現(xiàn)在再購買一套是不是就算“二套房”、離婚后房子歸對方，再買房會不會也被認(rèn)定為“第二套房”……房貸政策收緊后，很多類似的問題常常會困擾著購房者，因為“第二套”意味著承擔(dān)40%的首付款和不低于同檔次基準(zhǔn)利率1.1倍的利率等“高附質(zhì)”。這對于許多購房者來說都不是一個小數(shù)目，如何界定自己要購的房子是不是“第二套房”。連日來，記者就幾個典型事例采訪了幾家銀行的房貸負(fù)責(zé)人。

熱線：

多數(shù)讀者咨詢“二套房”

“我結(jié)婚前就有一套小戶型，現(xiàn)在結(jié)婚后覺得房子太小，與先生考慮買一套更大一點(diǎn)的房子，像我們這種情況算不算是購買第二套住房？”日前，讀者劉女士打進(jìn)本報電話來咨詢。像劉女士這樣在購房過程中擔(dān)心自己被銀行認(rèn)定為“二套房”的購房者不在少數(shù)。

去年9月27日，央行和銀監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，規(guī)定“第二套房首付不低于40%、利率不低于同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍”。也就是說，以購買一套小戶型，貸款10萬元、貸十年期為例，首付款從原來的20%調(diào)整為現(xiàn)在的40%，而用等額月供算，原來可以享受利率下浮15，每月還款是1143.41元/月，現(xiàn)在實行利率上浮10，每月還款是1245.91元/月，除月供增加20%外，每月月供還要多出100元。在這樣的“高壓”之下，許多購房者在出手前都要經(jīng)過一番精打細(xì)算，而是不是“二套房”就關(guān)系到能不能多省錢！

銀行：

要看有沒有貸款記錄

“是不是第二套房關(guān)鍵要看向銀行貸款的情況。”就劉女士的婚前房問題，記者從工商銀行、招商銀行等多家銀行得到的結(jié)論都是一樣的。幾家銀行的相關(guān)負(fù)責(zé)人均認(rèn)為，目前所有銀行都是執(zhí)行“以戶為單位”的貸款政策，在具體操作中，如劉女士一例，結(jié)婚前的房子如果有貸款記錄，婚后其中一方的婚前債務(wù)就變成了婚后債務(wù)，婚后買房仍然算第二套房�！斑@個問題的核心點(diǎn)在于銀行有沒有其貸款記錄。”工商銀行房貸處負(fù)責(zé)人尹建偉和招商銀行零售資產(chǎn)中心的嚴(yán)經(jīng)理一致表示。反之，如果劉女士此前沒有貸款記錄，不論婚前或婚后都算第一套房。

同是一個案例，各家銀行在觀點(diǎn)“一致”中也有不一致的地方，如除四大銀行外，部分銀行就認(rèn)為如果劉女士婚前或婚后已經(jīng)按時按量將貸款還清，則應(yīng)該視為優(yōu)質(zhì)客戶，再申請房貸時可以按照“一套房”辦理。該負(fù)責(zé)人舉例說：外地人來昆明居住，如果他此前的貸款都已還清，在昆明購房就可以按一套房放貸。

貸款還完銀行有記錄也算二套

案例一

王先生在省內(nèi)一所高校任職，早幾年就在學(xué)校附近貸款買了一套很小的公寓房。近來，他想把父母接到身邊，因此在上個月痛下決心，把首套住房的房貸還清，打算在附近為父母買上一個好戶型。王先生的父母沒有收入，他只能以自己的名義向銀行申請這套新住房的房貸。他現(xiàn)在很想知道：即將購買的這套房算不算“第二套房”？因為他覺得如果算二套房，付清首套房貸款后，與一開始就一次性付清房款的購房者，在法律上沒有任何差異。若讓他也和很多炒樓者一樣，承擔(dān)更高的首付比例和利率，顯然不公平。

銀行觀點(diǎn)：王先生現(xiàn)在購買的房子肯定是算第二套。如果以他父母的名義貸款則是第一套。但這其中的問題就是王先生的父母已經(jīng)退休，所以無法申請房貸；他們要買房就只能以王先生的名義購買。而王先生原來已經(jīng)有一套房子向銀行貸過款，即使現(xiàn)在貸款還完了，但銀行系統(tǒng)中仍有記錄，所以只能算二套。

就銀行申請貸款的年限規(guī)定，認(rèn)為：退休前的男性年齡在60歲之前，女性55歲之前方可申請貸款，貸款年限可以倒推，如男性，今年50歲，那么可以申請貸款的最長年限為10年期，如果今年55歲則只能貸5年期。

對于王先生所提出的“付清首套房貸后，與一開始就一次性付清房款的購房者，在法律上沒有任何差異�！闭猩蹄y行零售資產(chǎn)中心的嚴(yán)經(jīng)理認(rèn)為：王先生的說法不無道理，目前執(zhí)行的房貸政策與某些法規(guī)是有抵觸的地方，這需要時間來解決。

離婚再買房需要兩證明

案例二

小張7年前和老公一起買了一套兩居室的房子，以她的名義申請了銀行房貸。后兩人離婚，房子給了男方，并辦理了過戶手續(xù)。終于有了足夠儲蓄支付首付后，小張最近決定購買一套自用住宅。小張如今名下早已沒有房產(chǎn)，也沒有房子住，按說應(yīng)該是購買第一套房，但想到婚前曾擁有過房產(chǎn)，所以不知道自己現(xiàn)在購房會不會算買二套房？

銀行觀點(diǎn)：小張和老公原來雖有一套房產(chǎn)，但離婚后房子歸了對方，按銀行“房貸以戶為單位”來授信貸款的話，他們已經(jīng)是由原來的一戶變成了二戶。小張現(xiàn)在名下無房，與原來配偶已經(jīng)解除結(jié)婚關(guān)系，所在再購買房產(chǎn)應(yīng)該算第一套房。

需要加以說明的是小張在購房時要出示兩個證明，一個原來房子貸款已經(jīng)結(jié)清的證明，一個是離婚時原來房子已過戶給對方的證明。這樣才能證明她所購的房子是“一套、自住”。

案例三

與其他人不同，記者曾認(rèn)識一位富翁老劉，在全國各地已有房產(chǎn)多處，但他還繼續(xù)奮戰(zhàn)在房地產(chǎn)“牛市”中，他就屬于央行調(diào)控政策的典型目標(biāo)人群。

可他購房，除了一套親自署名，從沒用戶口簿上家庭成員的姓名，都是借用秘書、司機(jī)、七大姑八大姨等遠(yuǎn)親的名義進(jìn)行。我國現(xiàn)有的銀行信用系統(tǒng)，還無法查出老劉與這些名義購房者的密切關(guān)系，而且即使查出，按照上述《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》中判斷“第二套房”以戶口簿上的家庭為單位的標(biāo)準(zhǔn)，老劉也沒有為“第二套房”申請房貸，有關(guān)銀行無權(quán)提高實際由他購買的這些房產(chǎn)的貸款條件。因此，他可以成功規(guī)避法律規(guī)定，繼續(xù)購買房產(chǎn)。

銀行觀點(diǎn)：老劉所購的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬都不是在他自己名下，所以即便老劉現(xiàn)在貸款購房也還是算第一套房。銀行放貸的標(biāo)準(zhǔn)是之前在銀行有沒有房貸記錄，無論貸款是否還清，只要有貸款記錄都算是第二套。

銀行放貸是以戶為單位來進(jìn)行認(rèn)定，如果老劉的其他家庭成員名下也沒有房產(chǎn)，那肯定是第一套房。這個事件中老劉雖然規(guī)避了二套房貸的相關(guān)責(zé)任，但他也把購一套房的機(jī)會分?jǐn)偨o了其他人，并承擔(dān)產(chǎn)權(quán)歸屬的風(fēng)險。

記者張蓮昆

□政策鏈接

房貸認(rèn)定

以“戶為單位”

人民銀行、銀監(jiān)會在充分聽取有關(guān)部門和部分商業(yè)銀行意見的基礎(chǔ)上，于2007年12月5日下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》。目前，昆明市各大銀行所執(zhí)行的都是這個“以戶為單位”的房貸政策。

《補(bǔ)充通知》規(guī)定：

一、以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認(rèn)定房貸次數(shù)。

二、對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄�，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行，但借款人應(yīng)當(dāng)提供當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門依據(jù)房屋登記信息系統(tǒng)出具的家庭住房總面積查詢結(jié)果。當(dāng)?shù)厝司》科骄揭越y(tǒng)計部門公布上年度數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。其他均按第二套房貸執(zhí)行。

三、已利用住房公積金貸款購房的家庭，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的，按前款規(guī)定執(zhí)行。

四、商業(yè)銀行應(yīng)切實履行告知義務(wù)，要求借款人按誠信原則提交真實的房產(chǎn)、收入、戶籍、稅收等證明材料。凡發(fā)現(xiàn)填報虛假信息、提供虛假證明的，所有商業(yè)銀行都不得受理其信貸申請。對于出具虛假收入證明并已被查實的單位，所有商業(yè)銀行不得再采信其證明。對發(fā)生上述情況的借款人和單位，商業(yè)銀行應(yīng)及時向其所在地銀行業(yè)協(xié)會報告，由銀行業(yè)協(xié)會負(fù)責(zé)收集上述信息并予以通報，監(jiān)管部門列入重點(diǎn)檢查內(nèi)容。

記者張蓮昆

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