2017年5月昆明重要政策節(jié)點(diǎn)
住建部：房企取得預(yù)售證后應(yīng)10日內(nèi)應(yīng)對外銷售
摘要：5月19日，住建部發(fā)布《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例（征求意見稿）》稱，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售住房的，應(yīng)當(dāng)取得預(yù)售許可證；取得預(yù)售許可后，應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)在房產(chǎn)管理部門網(wǎng)站和銷售現(xiàn)場一次性公開全部準(zhǔn)售住房及每套住房價格，并對外銷售。
分析：意見稿中指出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已竣工住房的，應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門辦理現(xiàn)售備案。在住房銷售中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得發(fā)布虛假房源信息和廣告；通過捏造或者散布漲價信息等方式惡意炒作、哄抬房價；不符合住房銷售條件，向買受人收取或者變相收取費(fèi)用；捂盤惜售或者變相囤積房源等。此次條例從推廣、營銷、銷售各方面都進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定，其頒布后，市場監(jiān)控力度
更加嚴(yán)格。
昆明調(diào)整公積金政策繳存6個月才可貸款
摘要：5月27日起，職工繳存住房公積金且開戶滿6個月以上才可以申請貸款，暫停特殊情況提�。òㄖ卮蠹膊�、重大自然災(zāi)害、低保家庭子女上大學(xué)支付學(xué)雜費(fèi)等）。為了防止住房公積金資金流動性不足帶來的風(fēng)險及突發(fā)事件，確保昆明市住房公積金的安全，昆明市住房公積金管理中心就個人住房貸款、提取部分政策進(jìn)行調(diào)整。暫停戶籍不在昆明市，在云南省其他州市繳存住房公積金的職工在昆明市行政轄區(qū)內(nèi)購房貸款申請。借款申請人的還貸年限調(diào)整至法定退休年齡，不超過最高的貸款期限。
分析：昆明市住房公積金管理中心全轄個貸率為86.27%，已經(jīng)處于高位運(yùn)行。應(yīng)急預(yù)案指出暫停戶籍不在昆明市，在云南省其他州市繳存住房公積金的職工在昆明市行政轄區(qū)內(nèi)購房貸款申請。借款申請人的還貸年限調(diào)整至法定退休年齡，不超過最高的貸款期限，即男60歲，女55歲，貸款昆明樓市持續(xù)火爆1年半之久，直接導(dǎo)致公積金貸款、提取頻繁，據(jù)報道個貸率達(dá)86.27%，公積金管理中心提高貸款門檻，間接提高了買房壓力，但昆明樓市近期一直處于快速去庫存狀態(tài)，此次公積金中心政策也僅為小調(diào)整，對整個樓市預(yù)計(jì)不會造成較大影響。
政策小結(jié)
5月份，全國多個城市加碼發(fā)布房地產(chǎn)“限購令”，于細(xì)則方面規(guī)定更為詳盡。
金融方面，部分城市的各大銀行在首套房利率已出現(xiàn)沒有折扣的現(xiàn)象。
在房地產(chǎn)市場上，并不存在只吹不破的泡沫。近來調(diào)控政策層出不窮，讓市場意識到政府“調(diào)控彈藥庫”里的“彈藥”還很充足，以及本輪調(diào)控的決心也很大，這能對炒房者起到有效的震懾。
昆明-月度供銷走勢
本月商品房新增面積89.72萬方，環(huán)比下降7.37%，同比增長17.30%；銷售面積123.03萬方，環(huán)比增長3.63%，同比增長43.19%。
昆明-商品房分物業(yè)供銷存價對比
本月商品房中定向團(tuán)購房因倚瀾苑、水岸晴沙等項(xiàng)目集中備案使銷量大幅增長，商品住宅環(huán)比持平，其余物業(yè)銷量均下滑，其中辦公降幅較大；
商品住宅庫存529.90萬方，按照近一年銷售791.02萬方的去化速度，需0.67年消化；本月辦公及商業(yè)均因海源財(cái)富中心大批量獲得預(yù)售使庫存較月初有所增加；其余物業(yè)均有不同程度減少，市場仍處于高位運(yùn)行，呈現(xiàn)良好去庫存態(tài)勢，但商業(yè)、辦公和車庫庫存仍高，去化速度緩慢，壓力巨大.
昆明2016-2017年5月商品房存量及去化周期月度走勢:2016年至今，去化周期呈緩慢下降趨勢，呈現(xiàn)良好的去庫存態(tài)勢，按目前去化速度，需2.20年去化.
昆明商品房各區(qū)域月度供銷對比
南市區(qū)供應(yīng)占比大幅下降，西市區(qū)供應(yīng)占比大幅增長；中市區(qū)和西市區(qū)成交占比下降，呈貢區(qū)及南市區(qū)小幅增長，東市區(qū)環(huán)比持平.
2017年5月商品房各板塊供銷存對比
本月高新板塊供應(yīng)最多為40.81萬方，其次為官南和北市板塊，分別為11.57萬方和10.88萬方，西山、空港、東市和中心板塊無供應(yīng)；呈貢板塊銷量最多為29.23萬方，其次為東南和官南板塊，分別為20.87和19.60萬方；其中東南板塊商品房存量最大，共418.95萬方。
昆明2017年4月與2017年5月商品房區(qū)域月度供銷對比:本月除東市區(qū)無供應(yīng)外其他各區(qū)域均有供應(yīng)，其中西市區(qū)供應(yīng)面積最大，為40.81萬方；本月除西市區(qū)及中市區(qū)成交小幅下降外，其余區(qū)域均有不同程度增長，其中南市區(qū)漲幅較大，達(dá)15.66%。
主城區(qū)-商品房月度供銷走勢:本月主城區(qū)商品房新增供應(yīng)80.63萬方，環(huán)比下降10.36%，同比增長19.40%；銷售面積92.09萬方，環(huán)比下降8.03%，同比增長30.31%。
主城區(qū)-商品房分物業(yè)供銷存價對比:本月主城區(qū)商品房中商品住宅銷量有小幅增長，其他物業(yè)類型銷量均下降，其中定向團(tuán)購房環(huán)比下降71%；按近一年銷量計(jì)算，定向團(tuán)購房和商品住宅去化時間較短，分別為2.68年和0.72年；辦公、商業(yè)和車庫庫存較高，本月商業(yè)去化最少，去化周期最長，為7.50年。
昆明2017年1-5月和2017年5月房企銷售金額TOP20
商品房市場小結(jié)
供銷存：本月商品房新增面積89.72萬方，環(huán)比下降7.37%，同比增長17.30%；銷售面積123.03萬方，環(huán)比增長3.63%，同比增長43.19%。
去化：本月商品房中定向團(tuán)購房因倚瀾苑、水岸晴沙等項(xiàng)目集中備案使銷量大幅增長，商品住宅環(huán)比持平，其余物業(yè)銷量均下滑，其中辦公降幅較大；商品住宅庫存529.90萬方，按照近一年銷售791萬方的去化速度，需0.67年消化；本月辦公及商業(yè)均因海源財(cái)富中心大批量獲得預(yù)售使庫存較月初有所增加，其余物業(yè)均有不同程度減少，市場仍處于高位運(yùn)行，呈現(xiàn)良好去庫存態(tài)勢，但商業(yè)、辦公和車庫庫存仍高，去化速度緩慢，壓力巨大。
區(qū)域：南市區(qū)供應(yīng)占比大幅下降，西市區(qū)供應(yīng)占比大幅增長，新增40.81萬方；中市區(qū)和西市區(qū)成交占比下降，呈貢區(qū)及南市區(qū)小幅增長，東市區(qū)環(huán)比持平，其中南市區(qū)漲幅較大，達(dá)15.66%。
房企：本月商品房銷售金額108.40億，俊發(fā)地產(chǎn)銷售金額16.93億元，依舊占據(jù)榜首位置�？偨Y(jié)：本月新增面積小幅下降，成交面積小幅上漲，市場依然高位運(yùn)轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)6月樓市依舊持續(xù)此狀態(tài)不變.
土地市場_土地供銷及樓面價月度走勢
本月土地供應(yīng)1663.89畝，環(huán)比增長91.02%，同比增長532.13%；成交521.52畝，環(huán)比增長近32倍，同比增長675.36%；樓面價為1637元/㎡，同比下降64.30%；成交單價316.53萬元/畝。
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土地出讓金月度對比及單價走勢
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各區(qū)域供銷對比: 5月僅西市區(qū)有供應(yīng)，共供應(yīng)28宗，面積1663.89畝; 5月南市區(qū)和呈貢區(qū)有土地成交，其中南市區(qū)成交5宗，面
積344.78畝，呈貢區(qū)成交2宗，面積176.74畝。
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本月西山和高新板塊有土地供應(yīng)，分別為1375.38和288.51畝；滇池和呈貢板塊有成交，其中滇池板塊成交344.78畝，樓面價1581元/㎡，呈貢板塊成交176.74畝，樓面價1768元/㎡；本月無土地溢價成交。
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各板塊土地供求熱度圖
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各土地性質(zhì)供求占比
5月昆明純住宅用地供應(yīng)12宗，約518.15畝，供應(yīng)面積占比31%；5月昆明商業(yè)用地供應(yīng)6宗，約613.5畝，供應(yīng)面積占比37%；5月住宅兼容商業(yè)用地供應(yīng)10宗，約532.24畝，供應(yīng)面積占比32%。
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5月昆明純住宅用地成交5宗，約475.43畝，占比91%；5月昆明住宅兼容商業(yè)用地成交2宗，約46.09畝，占比9%。
住宅、商業(yè)用地成交樓面價及溢價率月度走勢
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成交土地明細(xì)
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土地市場小結(jié)
土地供銷價：截止2017年5月31日，昆明土地除卻工業(yè)用地外成交總金額達(dá)97.84億。2、3月份因受春節(jié)影響，基本無土地供應(yīng)，4月份供應(yīng)871畝，達(dá)到正常水平，本月更是加大了供應(yīng)量，達(dá)1663.89畝，環(huán)比增長91.02%，同比增長532.13%；3、4月份土地經(jīng)過1、2月份的大量成交后陷入了暫時沉寂，因此本月成交521.52畝，環(huán)比增長32倍，同比增長675.36%；樓面價為1637元/㎡，同比下降64.30%；成交單價316.53萬元/畝；皆處于正常水平。
區(qū)域、板塊：本月西山和高新板塊有土地供應(yīng)，分別為1375.38和288.51畝；滇池和呈貢板塊有成交，其中滇池板塊成交344.78畝，樓面價1581元/㎡，呈貢板塊成交176.74畝，樓面價1768元/㎡。土地出讓金： 相較于3、4月份，本月成交金額大大提高，達(dá)16.51億元，呈5.5倍態(tài)勢增長。土地溢價、流拍：本月無土地溢價，無土地流拍。
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