小心房地產(chǎn)泡沫，提防商品下跌

熟悉我們觀點(diǎn)的朋友都知道，我們對房地產(chǎn)市場一直非常謹(jǐn)慎，對地產(chǎn)泡沫非常擔(dān)憂，雖然過去經(jīng)常被打臉，但是我們的觀點(diǎn)不變，要警惕房地產(chǎn)泡沫。

從全球各國的歷史來看，從來沒有只漲不跌的資產(chǎn)，尤其是房地產(chǎn)，只不過因?yàn)榉康禺a(chǎn)周期太長了，涉及到的利益太多，而且專家眾多，人多嘴雜，所以在短期很難看清方向。但如果看的長一點(diǎn)，方向其實(shí)是不言自明的。

我們認(rèn)為，決定房地產(chǎn)市場走勢的因素不是供給，而是需求！

但有人不同意，說你看統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，現(xiàn)在的房地產(chǎn)庫存不是歷史新低嗎？這不是說明房子的供給少嗎？甚至有專家據(jù)此判斷說18年中國經(jīng)濟(jì)最大的風(fēng)險是房價上漲，我聽了實(shí)在是無語了，我想反問一句：“你知道統(tǒng)計(jì)局的房地產(chǎn)庫存是什么嗎？”

我們統(tǒng)計(jì)局的房地產(chǎn)庫存，指的是新房庫存，而不是所有房子的庫存。因?yàn)榉孔硬皇强焖傧�費(fèi)品，不是造完就被用掉了，而是從企業(yè)手里轉(zhuǎn)到了居民手里，這個過程中房子并沒有消失，只是所有權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，難道房子在居民手里就不是庫存了嗎？

既然房子不是消費(fèi)品，那么就涉及到房子的另外一個屬性、投資品。我相信在過去兩年買房的，肯定有很大比例是投資需求，原因很簡單，如果是剛需，為什么不在15年房價便宜的時候買，非要等到16、17年房價大漲了以后沖進(jìn)來買？買漲不買跌，這不是投資又是啥呢？

而對于投資品，我想說的是，用新增供給決定價格的邏輯是絕對錯誤的。我們可以簡單拿股市做個比方，如果有人告訴你說，A股的IPO暫停了，所以股市要大漲，你會不會覺得他說的很對，還是覺得很無語。如果是后者，那就對了！因?yàn)楣善笔峭顿Y品，不是消費(fèi)品，所有的存量股票都是潛在供給，股價大漲如果沒有基本面支撐，存量股票就會有人倒給你。

所以，用低庫存的邏輯，大家可以去買工業(yè)品、買茅臺，唯獨(dú)不能買房！因?yàn)楣�業(yè)品、消費(fèi)品的庫存低，那就是真的低，因?yàn)槎急挥玫袅恕６�房地產(chǎn)的庫存低，那都是忽悠人的，房子去年都賣了近2000萬套，庫存怎么可能越來越低呢？只不過大家都相信房價永遠(yuǎn)漲，不愿意賣，但等到房價真的跌了，庫存就出來了。

所以，消費(fèi)品的價格可以由供給決定，但是投資品的價格絕對是需求決定。是因?yàn)榉績r漲所以供給少，而不是相反。反過來說，如果房價跌，那么供給一定會多。

而在決定需求方面，最根本的因素就是人口結(jié)構(gòu)和城市化，這是中長期永恒的邏輯。從人口出生率來看，我們的高房價是最好的避孕藥，以致于放開二胎以后的生育率也沒有顯著回升，這意味著未來年輕人口數(shù)量的減少不會改變。而從城市化來看，目前已經(jīng)接近60%，而70%是公認(rèn)的城市化率頂峰，這也說明目前城市化進(jìn)程也到了尾聲，目前留在農(nóng)村的主要是老人和小孩，其實(shí)這一波的城市化主要靠政府棚改，是花錢買來的城市化，并不可持續(xù)。

中國過去20年房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，根基在于人口紅利和城市化，這兩者每年分別提供1000萬和2000萬人口的新增需求，合計(jì)是3000萬人口的新增需求，假定2人一套房子，再加上改造拆遷，每年賣2000萬套房也不為過。但是2017年的最新數(shù)據(jù)是，中國的年輕人口凈減少了500萬，即便每年2000萬人進(jìn)城的城市化的紅利還在，也只有1500萬人口的新增需求，其實(shí)造1000萬套房子就絕對夠了，但是我們在2017年賣了接近2000萬套房子，所以長期來看，房子肯定是造多了。

而在短期內(nèi)，決定房地產(chǎn)需求的核心指標(biāo)是利率。按照央行最新的數(shù)據(jù)，17年年末的房貸利率是5.26%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率平均上浮約10%，比17年初相當(dāng)于3次加息。而且目前房貸利率上行的趨勢并未結(jié)束。

而從居民部門貸款的增長來看，15年中國居民部門一個月商業(yè)貸款不到3000億，到17年就到了6000億，全年7萬億的商業(yè)貸款，再加上1萬億的公積金貸款，相當(dāng)于一年10%的GDP都被居民借走了。

但是現(xiàn)在貸款利率天天往上走，再加上銀監(jiān)會明確提出來要抑制居民加杠桿，居民瘋狂舉債的行為還能持續(xù)多久呢？如果貸款利率都回到了15年水平，那么舉債會不會也回到15年的水平呢？

央行在最新的貨幣政策報告中，特地提到要抑制資產(chǎn)泡沫，我相信這肯定指的是房地產(chǎn)泡沫，而不是其他泡沫。

而且縱觀國內(nèi)所有資產(chǎn)價格的變化，加杠桿帶來的最后都是一地雞毛，比如說14/15年的股市加杠桿，15/16年的債市加杠桿，沒有一個能夠全身而退。而現(xiàn)在股市、債市的杠桿全都去掉了，只剩下房地產(chǎn)還在加杠桿，憑什么它就能安然無恙呢？

如果房地產(chǎn)有問題，那么商品價格也會受牽連，畢竟中國工業(yè)消費(fèi)了全球一半的商品，而工業(yè)的源頭在于房地產(chǎn)需求。

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