呈貢發(fā)展再遇瓶頸，過去一年房價下跌三成，房地產(chǎn)還是指不上

前不久，多家研究機構(gòu)公布了今年1月的昆明房地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)，從2021年1月以來整整一年的房價走勢也就能看得很清楚了，就拿昆明銳理的數(shù)據(jù)來說，今年1月昆明新建住宅的成交均價是14261元/平米，而2021年1月的成交均價是15535元/平米，一年時間每平米下降了1274元。

乍看起來，過去一年昆明房價其實并沒有下跌多少，1月的同比跌幅只有8%，但這是主城5區(qū)平均的結(jié)果，具體到各個區(qū)域，有些片區(qū)的跌幅就有點嚇人，比如呈貢板塊的房價在過去一年就下跌了30%，是銳理數(shù)據(jù)列入統(tǒng)計范圍的12個片區(qū)中，跌幅最大的區(qū)域，每平米整整便宜了3683元。

呈貢過去一年住宅成交均價下跌30%（數(shù)據(jù)來源：銳理）

呈貢的房價為什么跌幅這么大？

其中一個原因是在銳理數(shù)據(jù)的統(tǒng)計中，將行政區(qū)劃上屬于呈貢的大漁（度假區(qū)）、洛羊（經(jīng)開區(qū)）、馬金鋪（高新區(qū)）、七甸（陽宗海）等片區(qū)，都劃入呈貢板塊，而這幾個片區(qū)都屬于遠郊，房價本來就比較低，便宜是其最大的優(yōu)勢，去年受市場大環(huán)境的影響，這幾個片區(qū)為了保持競爭力，不得不紛紛大幅下調(diào)房價，拉低了整個呈貢板塊的住宅售價。

但呈貢核心區(qū)多個樓盤去年其實也在降價，許多樓盤推出的打折房價都低于開盤價。

如金茂國際新城，目前在售89-125平高層，現(xiàn)階段價格約9千/平，特價房源可低至7千；

呈貢大學城片區(qū)的光明璟宸，95-128平準現(xiàn)房，現(xiàn)階段價格8700元/平左右，特價房源低至7900元/平。

光明璟宸將呈貢城區(qū)的房價拉低到8000以下

中國鐵建·山語桃源小區(qū)現(xiàn)有二期洋房、疊院、合院產(chǎn)品在售，現(xiàn)階段洋房售價1-1.4萬/平，比去年1.35萬/平的均價水平，降低約3500元；

漫城都薈在售二期高層產(chǎn)品，建面約97-128平，現(xiàn)階段精裝售價約1.45-1.55萬/平，比去年1.55萬/平的均價水平，降低約1000元；

緊鄰城市文體中心的中交·錦瀾府，在售戶型約97-168平，2梯2戶/4戶純板設(shè)計，現(xiàn)階段均價1.4萬/平，比去年1.45萬/平的均價降低500元/平；

地鐵1號線駝峰街站旁的公園壹號，在售約116-143平，現(xiàn)階段均價1.45萬/平，比去年1.5-1.55萬/平的均價，每平米降低500-1000元。

云南房網(wǎng)梳理了呈貢過去13個月住宅成交均價走勢，可以看到，從去年4月攀上1.3萬/平的價格高峰后，之后就連續(xù)走低，本來6月份還能維持在1.1萬上下，可是今年一開年，呈貢房價就一下子跌破1萬，住宅均價只有8653元/平米。

呈貢成交均價從去年5月起便呈下降趨勢（數(shù)據(jù)來源：銳理）

呈貢房價跌跌不休，可是并沒有換來成交量，據(jù)克而瑞統(tǒng)計，截至2021年末，呈貢住宅存量為179.19萬平，去化周期17個月，僅次于官渡區(qū)。

由于房價跌幅較大，去化周期漫長，房企在呈貢的投資呈萎縮態(tài)勢，2021年呈貢區(qū)的房地產(chǎn)投資比2020年下降17.1%，進而拖累呈貢的固定資產(chǎn)投資比上一年減少26.2%，遠低于昆明平均水平。

一直以來，呈貢的經(jīng)濟增長都比較依賴房地產(chǎn)投資，本來昆明市的房地產(chǎn)投資占比就過大，而呈貢更是有過之而無不及。就以最近4年的統(tǒng)計看，呈貢區(qū)房地產(chǎn)投資占全區(qū)固定資產(chǎn)投資的比例，比昆明市要高出50%，去年呈貢區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資甚至占固定資產(chǎn)投資的70%以上，可以毫不夸張地說，房地產(chǎn)開發(fā)支撐了呈貢經(jīng)濟的半壁江山。

正因為呈貢的經(jīng)濟增長高度依賴房地產(chǎn)，去年房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，導致呈貢區(qū)去年的GDP增速只有4%，在全市14個區(qū)縣中排名第9，在主城五區(qū)中僅高于官渡區(qū)。作為一個經(jīng)濟總量遠少于其他四區(qū)的城市新區(qū)，呈貢只有4%的經(jīng)濟增長確實顯得偏低。

呈貢自2011年撤縣設(shè)區(qū)以來，發(fā)展經(jīng)歷了兩個階段。2014年之前，呈貢的經(jīng)濟增速雖然不低，但由于產(chǎn)業(yè)落地和人口遷移沒有跟上，一度被稱為“鬼城”。2014年，地鐵1號線通車，2016年底，昆明開通高鐵，位于呈貢的昆明南站投入運營，呈貢也開始進入快速發(fā)展的第二個階段，“鬼城”帽子也是在這個時期被徹底甩掉。

但“鬼城”帽子雖然摘掉，可是呈貢的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)卻沒有得到改善，對房地產(chǎn)的依賴反而有越來越嚴重之勢。隨著國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)黃金時代、白銀時代相繼結(jié)束，房地產(chǎn)已無法扮演呈貢區(qū)域經(jīng)濟“發(fā)動機”的角色，如果不能盡快培育新的支柱產(chǎn)業(yè)，呈貢也將再次面臨發(fā)展瓶頸。

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