昆明市主城規(guī)劃區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)使用說明

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問：為什么要對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行更新？

答：近年來，昆明市城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和改造力度加大，城市環(huán)境、人居環(huán)境得到了極大改善，城市面貌煥然一新，各行各業(yè)的投資者在建設(shè)中無不享受著政府基礎(chǔ)設(shè)施投資帶來的好處。隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的改建完善，不僅使昆明市中心城區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢更加強(qiáng)化，土地價(jià)格水平凸顯，城市中心區(qū)范圍內(nèi)的土地交通地理區(qū)位和經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位得到顯著提高，對(duì)城市土地級(jí)別和土地價(jià)格的提升也產(chǎn)生了巨大的影響，進(jìn)一步使土地及房地產(chǎn)市場發(fā)生了較大變化。我市土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)一直沿用2002年公布實(shí)施的基準(zhǔn)地價(jià)，該基準(zhǔn)價(jià)格，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不適應(yīng)昆明市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，不能體現(xiàn)昆明市土地的資產(chǎn)價(jià)值。只有通過更新調(diào)整，才能保證基準(zhǔn)地價(jià)水平的區(qū)域分布合理性，才能滿足城市土地管理的需求。按照國土資源部和省國土資源廳土地管理基準(zhǔn)地價(jià)定期更新制度的要求，對(duì)我市基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行更新已是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的迫切需要。

問：此次基準(zhǔn)地價(jià)更新實(shí)施的范圍及土地級(jí)別是哪些？

答：此次基準(zhǔn)地價(jià)更新主要是昆明城市總體規(guī)劃（1996·2010）設(shè)定的昆明市主城規(guī)劃區(qū)范圍，約320平方公里，具體涉及五華區(qū)、盤龍區(qū)、西山區(qū)和官渡區(qū)。與2002年昆明市土地定級(jí)和基準(zhǔn)地價(jià)測算項(xiàng)目的范圍基本一致。主要采取商業(yè)、住宅、工業(yè)和公共建筑用地四種類型的分類定級(jí)。主城規(guī)劃區(qū)商業(yè)用地、住宅用地均為7個(gè)級(jí)別，公共建筑用地5個(gè)級(jí)別，工業(yè)用地4個(gè)級(jí)別，不包括二環(huán)內(nèi)的規(guī)劃限制區(qū)。

問：與2002年原土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)比較有什么變化？

答：與上一輪土地級(jí)別相比，商業(yè)、住宅和工業(yè)用地的級(jí)別個(gè)數(shù)都增加了一個(gè)級(jí)別，商業(yè)和住宅用地由原來的六個(gè)級(jí)別增加到七個(gè)級(jí)別，工業(yè)用地由原來的三個(gè)級(jí)別增加到四個(gè)級(jí)別。整體上，土地級(jí)別劃分更加細(xì)化�？偟膩砜�，昆明市主城規(guī)劃區(qū)商業(yè)和住宅土地級(jí)別體現(xiàn)了由二環(huán)及二環(huán)外向一環(huán)內(nèi)的市中心逐漸提升的發(fā)展趨勢。與原基準(zhǔn)地價(jià)比較來看，商業(yè)用地各級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)平均提高了10.69％，住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)各級(jí)別平均提高了35.55％，工業(yè)用地地價(jià)平均提高了7.44%。其中工業(yè)用地由于土地級(jí)別個(gè)數(shù)增加了一個(gè)，原來的三級(jí)地相當(dāng)于現(xiàn)在的三、四級(jí)地。因此，四級(jí)地地價(jià)有所降低，其他級(jí)別地價(jià)均有一定程度的提高。各級(jí)別測算面積在原基礎(chǔ)上也有所調(diào)整，相對(duì)于一級(jí)地調(diào)整較大。

問：基準(zhǔn)地價(jià)更新是不是可以說就是提高地價(jià)？

答：基準(zhǔn)地價(jià)更新的主要目的是準(zhǔn)確反映城市地價(jià)分布規(guī)律和地價(jià)水平�；鶞�(zhǔn)地價(jià)更新既不是簡單的提高地價(jià)，也不是簡單的降低地價(jià)，而是讓基準(zhǔn)地價(jià)更能反映城市地價(jià)的客觀水平及其分布規(guī)律，以滿足政府調(diào)控土地市場的要求，并且為合理確定出讓地價(jià)、收購地價(jià)等提供依據(jù)，為政府進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范土地管理提供決策依據(jù)。

問：基準(zhǔn)地價(jià)變化了，是否意味著商品房的價(jià)格也會(huì)水漲船高呢？老百姓購房的負(fù)擔(dān)是否因此而更大了呢？

答：商品房的特點(diǎn)是具有商品性，商品房價(jià)格取決于市場需求，由市場定價(jià)�；鶞�(zhǔn)地價(jià)調(diào)整提高了，也就是土地取得成本增加了，不會(huì)使商品房的價(jià)格也水漲船高。房地產(chǎn)用地供應(yīng)是通過公開的市場配置機(jī)制來進(jìn)行的，土地取得成本的增加，并不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)用地公開招拍掛價(jià)格帶來多少影響，即不會(huì)因?yàn)榻ㄔO(shè)用地取得成本的變動(dòng)而影響市場價(jià)，最多就是壓縮了房地產(chǎn)商的利潤空間和政府的收益部分。此外，房屋價(jià)格由土地成本、建安成本、稅費(fèi)和利潤四個(gè)部分組成，地價(jià)的變化會(huì)影響到房價(jià)，但僅是構(gòu)成房價(jià)的一個(gè)因素，所占的比重不大，而真正影響房價(jià)的高低的主要是取決于市場供求，如果商品房市場需求大，即使是成本很低，房價(jià)該多高還是多高。所以，基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整提高了，不會(huì)增加老百姓的購房負(fù)擔(dān)。

據(jù)悉，昆明市主城規(guī)劃區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別具體范圍，近日可到昆明市國土資源局網(wǎng)站上查詢。

主城規(guī)劃區(qū)土地級(jí)別與地價(jià)更新成果

級(jí)別商業(yè)住宅工業(yè)公共建筑

170263761588578

264493145518513

352562572464448

441952034421397

526871358規(guī)劃限制區(qū)內(nèi)的參考地價(jià)為657357

61517908

7495494

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