昆明中原市場(chǎng)分享（2018.11.19-11.25）

【本周熱點(diǎn)】

土拍喜憂參半：本周土地成交19宗，約759.5畝。其中，華夏陽光以8.3億元斬獲草海93.7畝土地，樓面價(jià)13120元/㎡，昆明新樓面價(jià)地王產(chǎn)生；本周土地流拍13宗，約752.4畝。

18張預(yù)售證、10項(xiàng)目開盤:本周17個(gè)項(xiàng)目取得18張預(yù)售證，預(yù)售面積63.8萬平米；本周10個(gè)項(xiàng)目開盤，整體去化率約49%，環(huán)比上周下降18%，近期項(xiàng)目開盤更傾向于提前落位和隨到隨選模式。

【中原銷經(jīng)指數(shù)】

根據(jù)近期昆明中原銷經(jīng)指數(shù)顯示，全國新一輪政策出臺(tái)后，昆明緊跟著在7月1日出臺(tái)樓市調(diào)控新政后，銷經(jīng)反饋市場(chǎng)表現(xiàn)不足，客戶上訪量較2017年降幅較大，未來市場(chǎng)預(yù)期較差，銷經(jīng)指數(shù)逐漸走低，下半年市場(chǎng)表現(xiàn)逐步遇冷。

指數(shù)說明：昆明中原針對(duì)代理35個(gè)樓盤，銷售經(jīng)理統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目的客戶上訪量、價(jià)格變化、市場(chǎng)行情等指標(biāo)，市場(chǎng)研究中心通過銷售經(jīng)理這些指標(biāo)采用國際通行做法計(jì)算出昆明中原銷經(jīng)PMI指數(shù)。PMI指數(shù)在50%以上，表示房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣，反之不景氣 。

【熱點(diǎn)事件】房貸利率或?qū)⒁婍?nbsp;部分城市房貸利率下調(diào)

全國10月首套房貸平均利率為5.71%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率上浮16.5%。首套房貸平均利率至此連續(xù)上漲了22個(gè)月，房貸利率或?qū)⒁婍敚�近期部分銀行首套房利率確實(shí)有所回調(diào)。其中，北京、深圳、廣州、杭州、寧波、南京、佛山等房地產(chǎn)熱門城市出現(xiàn)部分銀行下調(diào)房貸利率的現(xiàn)象，下調(diào)幅度基本在5個(gè)百分點(diǎn)。也有銀行首套房貸款平均利率較上月持平，但放款速度有所加快。

“利率是市場(chǎng)化的，額度足了，利率就會(huì)下行�！� 恒大研究院副院長、首席房地產(chǎn)研究員夏磊表示，今年的房貸額度呈現(xiàn)前緊后松的局面�，F(xiàn)在央行 的流動(dòng)性傳導(dǎo)到了銀行間市場(chǎng)，利率債利率下行，銀行額度相對(duì)寬松，房貸利率呈現(xiàn)下行趨勢(shì)。以上海為例，銀行額度較為充足，所以首套房一直 存在基準(zhǔn)及以下利率。

解讀：本次銀行房貸利率下降，是因?yàn)榻�期銀行信貸額度充足，地產(chǎn)嚴(yán)格調(diào)控的基調(diào)并沒有發(fā)生改變，銀行在房地產(chǎn)信貸方面并未松動(dòng)，嚴(yán)格執(zhí)行差別化信貸政策仍是基本方向。整體來看，目前房地產(chǎn)信貸投放量仍然控制在較為穩(wěn)定的水平，而對(duì)實(shí)體企業(yè)、民營企業(yè)的信貸投放力度會(huì)加大。

【熱點(diǎn)事件】開發(fā)商迎來償債高峰月內(nèi)27家房企發(fā)布融資公告

據(jù)億翰統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房企第一次償債小高峰集中在2018年 9月~2019年10月，償還規(guī)模約3800億元，月均償還額280億元；第二次大高峰集中在2020年5月~2021年10月，償債規(guī)模約8600億元，月均償還額480億元。

11月份以來，就有27家房地產(chǎn)公司發(fā)布了境內(nèi)外融資公告，既有行業(yè)龍頭也包括民營企業(yè)，融資類型包括增發(fā)、優(yōu)先票據(jù)、中期票據(jù)、可換股債、公司債、短期融資券、ABS等形式，總規(guī)模超過800億元。11月15日，龍湖企業(yè)拓展集團(tuán)連 續(xù)兩日提交了兩宗發(fā)債申請(qǐng)計(jì)劃，分別為55億元的第三期公司債券以及50億元規(guī)模的住房租賃專項(xiàng)債券。11月20日，時(shí)代中國公告稱，將發(fā)行于2020年到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率10.95%。19日中國恒大稱，其間接全資附屬公司也 將發(fā)行10億美元優(yōu)先票據(jù)，利率為11%。

解讀：目前資金成本壓力不斷加大，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體銷售平穩(wěn)，為了應(yīng)對(duì)不斷提升的融資成本及杠桿率，房企或?qū)⒎啪從玫�，加速�?xiàng)目資金回籠，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。年關(guān)將至，今年房企促銷力度或?qū)⑦h(yuǎn)超往年。

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