9月1日起，執(zhí)行了6年之久的2002版昆明主城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)正式宣告“退役”，2008版昆明主城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)則正式登場(chǎng)。與2002版的基準(zhǔn)地價(jià)相比，新基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)中，商業(yè)用地和住宅用地的基準(zhǔn)地價(jià)都有了一定幅度的提高。對(duì)于新基準(zhǔn)地價(jià)是否影響房?jī)r(jià)，業(yè)界早已有了共識(shí)，新地價(jià)對(duì)昆明房?jī)r(jià)不會(huì)造成影響。不過(guò)，記者日前深入采訪后發(fā)現(xiàn)，新基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)劃撥土地性質(zhì)的房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)和房產(chǎn)贈(zèng)與影響較大，因?yàn)樯婕暗酵恋爻鲎尳鸬睦U付，劃撥性質(zhì)的房產(chǎn)贈(zèng)與方將面臨繳納大幅攀升的土地出讓金。另外，對(duì)于用基準(zhǔn)地價(jià)法評(píng)估土地的土地評(píng)估業(yè)影響也比較大，但業(yè)內(nèi)人士表示，其影響目前還暫未顯現(xiàn)出來(lái)。

住宅基準(zhǔn)地價(jià)提升幅度大

據(jù)昆明市國(guó)土資源局的有關(guān)人士介紹，于9月1日起正式更新的主城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)，更新的主要是昆明城市總體規(guī)劃（1996—2010）設(shè)定的昆明市主城規(guī)劃區(qū)范圍，約320平方公里，具體涉及五華區(qū)、盤(pán)龍區(qū)、西山區(qū)和官渡區(qū)。新基準(zhǔn)地價(jià)的級(jí)別劃分主要采取商業(yè)、住宅、工業(yè)和公共建筑用地四種類(lèi)型的分類(lèi)定級(jí)。與原基準(zhǔn)地價(jià)比較來(lái)看，商業(yè)用地各級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)平均提高了10.69％，住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)各級(jí)別平均提高了35.55％，工業(yè)用地地價(jià)平均提高了7.44%。

云南幫克評(píng)估咨詢(xún)有限公司的副總經(jīng)理劉俊認(rèn)為，與上一輪土地級(jí)別與土地基準(zhǔn)價(jià)格相比，新基準(zhǔn)地價(jià)中的商業(yè)用地和住宅用地的調(diào)整幅度比較大。以現(xiàn)行的住宅用地與原有標(biāo)準(zhǔn)相比，現(xiàn)行一級(jí)住宅用地的價(jià)格為3761元/平方米，原來(lái)一級(jí)住宅用地的價(jià)格為2670元/平方米；現(xiàn)行二級(jí)住宅用地的價(jià)格為3145元/平方米，原來(lái)二級(jí)住宅用地的價(jià)格為2057元/平方米；現(xiàn)行三級(jí)住宅用地的價(jià)格為2572元/平方米，原來(lái)三級(jí)住宅用地的價(jià)格為1321元/平方米；現(xiàn)行四級(jí)住宅用地的價(jià)格為2034元/平方米，原來(lái)四級(jí)住宅用地的價(jià)格為1069元/平方米；現(xiàn)行五級(jí)住宅用地的價(jià)格為1358元/平方米，原來(lái)五級(jí)住宅用地的價(jià)格為611元/平方米；現(xiàn)行六級(jí)住宅用地的價(jià)格為908元/平方米，原來(lái)六級(jí)住宅用地的價(jià)格為458元/平方米。從以上數(shù)據(jù)可以看出，現(xiàn)行住宅用地的基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)格增幅比較大，每一個(gè)級(jí)別土地的價(jià)格基本上每平方米的調(diào)整幅度從50%至100%不等。而商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的調(diào)整幅度也在20%至100%不等。

劉俊認(rèn)為，相比住宅和商業(yè)用地，工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的調(diào)整幅度不大。而新增加的公共建筑用地，如果按土地級(jí)別劃分，其基準(zhǔn)地價(jià)的價(jià)格與工業(yè)用地的價(jià)格比較接近。預(yù)計(jì)公共建筑用地性質(zhì)的土地可能會(huì)更多的用于建設(shè)圖書(shū)館、博物館一類(lèi)的公共建筑設(shè)施。

住宅基價(jià)上調(diào)不影響商品房?jī)r(jià)格

土地與房產(chǎn)的關(guān)系早已被業(yè)界形象比喻為“面粉與面包”的關(guān)系。但是對(duì)于商業(yè)、住宅基準(zhǔn)地價(jià)的大幅上調(diào)，昆明各家開(kāi)發(fā)商的反應(yīng)一直表現(xiàn)得極為冷淡。按一位不愿透露姓名的開(kāi)發(fā)商所說(shuō)，目前昆明大部分開(kāi)發(fā)商的土地，絕大部分是通過(guò)“招拍掛”等公開(kāi)市場(chǎng)行為獲取，而“招拍掛”最顯著的一個(gè)特點(diǎn)是通過(guò)市場(chǎng)的集合競(jìng)價(jià)，價(jià)高者得地。從2006年昆明主城區(qū)通過(guò)“招拍掛”方式公開(kāi)出讓的土地中，成交土地中絕大部分的價(jià)格已經(jīng)超出起拍價(jià)幾倍甚至十幾倍。而從有記錄可查通過(guò)掛牌、出讓的土地中，幾乎所有的住宅、商業(yè)用地的起拍價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了基準(zhǔn)地價(jià)。

昆明市國(guó)土資源局的有關(guān)人士承認(rèn)，商品房的特點(diǎn)是具有商品性，商品房?jī)r(jià)格取決于市場(chǎng)需求，由市場(chǎng)定價(jià)�；鶞�(zhǔn)地價(jià)調(diào)整提高了，也就是土地取得成本增加了，但這并不會(huì)使商品房的價(jià)格也水漲船高。因?yàn)榉康禺a(chǎn)用地供應(yīng)是通過(guò)公開(kāi)的市場(chǎng)配置機(jī)制來(lái)進(jìn)行的，土地取得成本的增加，并不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)用地公開(kāi)招拍掛價(jià)格帶來(lái)多少影響，即不會(huì)因?yàn)榻ㄔO(shè)用地取得成本的變動(dòng)而影響市場(chǎng)價(jià)，最多就是壓縮了房地產(chǎn)商的利潤(rùn)空間和政府的收益部分。

基價(jià)調(diào)整可監(jiān)督拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

云南瑞爾房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司副總經(jīng)理李洪濤表示，2002年制定的土地基準(zhǔn)地價(jià)距今已有六年多，一定幅度價(jià)格的調(diào)整使得基準(zhǔn)地價(jià)與市場(chǎng)更為貼近，但與市場(chǎng)評(píng)估價(jià)仍有差距�？偟膩�(lái)說(shuō)，基準(zhǔn)地價(jià)的調(diào)整對(duì)評(píng)估業(yè)來(lái)說(shuō)是有利的，有了新基準(zhǔn)地價(jià)的參考標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)增加評(píng)估價(jià)的權(quán)威性。但未來(lái)新基準(zhǔn)地價(jià)會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生哪些影響，現(xiàn)在還不好估計(jì)。

就基準(zhǔn)地價(jià)會(huì)對(duì)拆遷評(píng)估產(chǎn)生哪些影響，賽倫地產(chǎn)副總經(jīng)理沈麒方表示，涉及拆遷需要評(píng)估的，開(kāi)發(fā)商一般會(huì)聘請(qǐng)比較專(zhuān)業(yè)的評(píng)估公司。盡管基準(zhǔn)地價(jià)會(huì)有一定的參考性，但一般會(huì)結(jié)合評(píng)估公司給出的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)，返給被拆遷戶(hù)更優(yōu)惠的拆遷補(bǔ)償價(jià)格。尤其是在一些法制觀念薄弱的邊遠(yuǎn)區(qū)域，老百姓的維權(quán)意識(shí)不強(qiáng)，可能會(huì)有一些拆遷方會(huì)故意壓低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，此時(shí)，基準(zhǔn)地價(jià)的調(diào)整就能起到一定的監(jiān)督作用。

云南精正房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司經(jīng)理李德虎告訴記者，“8.31”大限之后，土地已不存在劃撥形式。當(dāng)初，劃撥土地要按基準(zhǔn)地價(jià)繳納土地出讓金，一般不會(huì)高出基準(zhǔn)地價(jià)多少。而現(xiàn)在則不存在這種情況。并且，對(duì)于需要補(bǔ)辦小土地證的人而言，一般只要求按當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)行情補(bǔ)交相關(guān)費(fèi)用。他表示，以前政府、企業(yè)等都可以征地，存在很多暗箱操作的問(wèn)題，國(guó)家統(tǒng)一征地后，市場(chǎng)越來(lái)越規(guī)范，開(kāi)發(fā)商只能通過(guò)招拍掛的方式拿地，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平均利潤(rùn)不斷降低，未來(lái)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈。

■教你算賬

土地基價(jià)上調(diào)到底影響了誰(shuí)？

既然政府部門(mén)、開(kāi)發(fā)商均表示土地基準(zhǔn)價(jià)格調(diào)整不影響房?jī)r(jià)，那么調(diào)整后的新基準(zhǔn)地價(jià)到底影響了什么？記者深入采訪發(fā)現(xiàn)，新基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)劃撥土地性質(zhì)的房產(chǎn)贈(zèng)與和利用基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估法評(píng)估的土地影響較大。

據(jù)了解，目前昆明的二手房交易中，受原有歷史因素影響，部分二手房的土地來(lái)源有出讓和劃撥兩種。出讓土地性質(zhì)的二手房在辦理土地使用證時(shí)，只需繳納一定手續(xù)費(fèi)即可。而劃撥性質(zhì)的二手房在辦理土地使用證過(guò)戶(hù)時(shí)，需繳納一定的土地出讓金和手續(xù)費(fèi)。目前土地出讓金的繳納標(biāo)準(zhǔn)一般按房產(chǎn)總成交價(jià)格的1%來(lái)繳納。對(duì)于辦理贈(zèng)與劃撥土地性質(zhì)的房產(chǎn)，其土地出讓金的繳納一般以基準(zhǔn)地價(jià)為參考。

1案例：贈(zèng)與房產(chǎn)6.33m2，比以前多交了近萬(wàn)元土地出讓金

日前，家住新迎小區(qū)的張先生得到父母贈(zèng)與的一套房產(chǎn)，該房產(chǎn)位于昆明市環(huán)城東路旁的一所高校內(nèi)。按照有關(guān)規(guī)定，張先生需繳納一定稅費(fèi)后才可完成房產(chǎn)證的更名。9月1日，拿到新房產(chǎn)證后的張先生到盤(pán)龍區(qū)國(guó)土資源局辦理土地證時(shí)，被告知由于該房產(chǎn)的土地性質(zhì)為劃撥用地，按照有關(guān)規(guī)定，張先生必須要繳納土地出讓金后才能取得土地證。而土地性質(zhì)為劃撥土地的贈(zèng)與房產(chǎn)，其土地出讓金的繳納需按新基準(zhǔn)地價(jià)的土地級(jí)別劃分和土地價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)來(lái)繳納。按現(xiàn)行新基準(zhǔn)土地標(biāo)準(zhǔn)，張先生的房產(chǎn)所處的土地性質(zhì)為住宅，土地級(jí)別為三級(jí)，土地使用面積為6.33平方米，那么張先生需繳納的土地出讓金為2572元/平方米×6.33平方米=16280元。如果按原來(lái)標(biāo)準(zhǔn)，張先生繳納的土地出讓金僅為1069元/平方米×6.33平方米=6766.77元。

2案例：參考基準(zhǔn)地價(jià)法評(píng)估的土地受影響

目前州市土地和昆明郊區(qū)的土地評(píng)估部分采用了參考基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估法來(lái)評(píng)估，以大板橋附近的住宅用地評(píng)估為例，由于近年來(lái)這里的土地交易較少，評(píng)估公司很難按市場(chǎng)交易法評(píng)估土地，因而很多評(píng)估公司會(huì)參考基準(zhǔn)地價(jià)法來(lái)評(píng)估土地。按現(xiàn)行新的基準(zhǔn)地價(jià)法來(lái)計(jì)算，昆明五級(jí)、六級(jí)住宅用地的基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)與原來(lái)相比，其土地評(píng)估價(jià)均有了大幅的提升。

本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請(qǐng)?jiān)?個(gè)月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。