【2.1.1 整體土地市場(chǎng)】主城區(qū)整體供銷價(jià)
2019年昆明市供應(yīng)土地380宗，規(guī)劃建面3658.54萬(wàn)㎡，規(guī)劃建面同比增長(zhǎng)28%；成交327宎，成交建面3259.54萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)39%，樓面均價(jià)2719元/㎡，同比上漲9%，成交總價(jià)879.74億元，同比增長(zhǎng)55%，可以看出土地單價(jià)提升93.6萬(wàn)/畝，漲幅21%，整體土地容積率提升明顯。
【2.1.1 整體土地市場(chǎng)】溢價(jià)率不流拍率
2.1 整體土地市場(chǎng)情況
2019年土地溢價(jià)率達(dá)到8.79%，較上年增加0.8個(gè)百分點(diǎn)，今年多宗土地產(chǎn)生高溢價(jià)創(chuàng)昆明歷史新高，但總體仍以底價(jià)拿地為主，如俊發(fā)在螺螄灣拿地雖創(chuàng)造了昆 明總價(jià)歷史最高。土地流拍率較上年下降5%，本年度流拍土地多為待發(fā)展板塊，由此也可看出房企拿地對(duì)開(kāi)發(fā)成本及發(fā)展價(jià)值的慎重考慮。
【2.1.1 整體土地市場(chǎng)】主城土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)
2.1 整體土地市場(chǎng)情況
2019年，純住宅用地成交卙比44%，住宅用地始終占昆明土地供應(yīng)的主導(dǎo)地位，商業(yè)用地今年有所放量，供應(yīng)132宗，占比23%，商業(yè)用地供應(yīng)量回升，商住用地供應(yīng)各年基本持平，分板塊看北市板塊住宅用地供應(yīng)占比較大，中心板塊商業(yè)用地供應(yīng)占比最高，隨市區(qū)工業(yè)重心轉(zhuǎn)移，除個(gè)別板塊屬性有所需求外，大部分板塊已無(wú)工業(yè)用地供應(yīng)。
【2.1.2 住宅土地市場(chǎng)】住宅土地供銷價(jià)
2.1 整體土地市場(chǎng)情況
2019年昆明住宅土地供應(yīng)187宗，供應(yīng)面積9523.02畝，建筑面積2090.95萬(wàn)㎡，供應(yīng)面積同比增長(zhǎng)16%，供應(yīng)建面同比增長(zhǎng)37%，成交175宗，成交面積 9105.62畝，成交規(guī)劃建面2008.79萬(wàn)㎡，成交面積同比增長(zhǎng)39%，成交規(guī)劃建面同比增長(zhǎng)50%，成交總價(jià)701.23億元，同比增長(zhǎng)54%，單價(jià)同比增長(zhǎng)10%，由此可見(jiàn)住宅土地供應(yīng)容積率有小幅上升。
【2.1.2 住宅土地市場(chǎng)】各行政區(qū)供銷價(jià)對(duì)比
2.1 整體土地市場(chǎng)情況
供應(yīng)和成交最高為官渡區(qū)，成交單價(jià)和樓面地價(jià)最高均是高新區(qū)，分別為1257.31萬(wàn)元/畝、5724.58元/㎡，2019年各行政片區(qū)住宅土地供銷兩旺，除五華區(qū)土地商業(yè)占比過(guò)高無(wú)溢價(jià)外，其余各區(qū)均有土地溢價(jià)，溢價(jià)率最高是呈貢區(qū)，其次為盤(pán)龍區(qū)，從下圖可看出兩個(gè)區(qū)均為供應(yīng)百分百成交，雖然量低二官渡和西山兩區(qū)，但較低的商業(yè)占比可看出兩個(gè)片區(qū)居住屬性獲開(kāi)發(fā)企業(yè)認(rèn)可度較高。
【2.1.2 住宅土地市場(chǎng)】各板塊供銷價(jià)對(duì)比
2.1 整體土地市場(chǎng)情況
2019年住宅土地供應(yīng)和成交最高均為空港新區(qū)，供銷能完全消化的有北市、東市、西山、呈貢四個(gè)板塊，其中呈貢板塊溢價(jià)率最高，樓面地價(jià)最高是滇池板塊，從樓面地價(jià)看價(jià)格高的均為今年創(chuàng)造高溢價(jià)區(qū)域，而空港新區(qū)作為城市外拓區(qū)域因其擁有大量土地供應(yīng)獲得房企認(rèn)可，而官南、東南板塊仍是房企認(rèn)可的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域。
【2.1.2 商業(yè)土地市場(chǎng)】商業(yè)土地供銷價(jià)
2.1 整體土地市場(chǎng)情況
昆明商業(yè)用地2019年成交規(guī)劃建面679.36萬(wàn)㎡，成交總價(jià)152.87億元，同比分別增長(zhǎng)60%、65%，成交單價(jià)521.14萬(wàn)元/畝，同比僅增長(zhǎng)13%，總體樓面價(jià)較去年下滑3%，但最高樓面地價(jià)11235.57元/㎡，較去年最高樓面地價(jià)3919.42元/㎡高出7300多元，增幅約187% 。
【2.1.2 商業(yè)土地市場(chǎng)】挄行政區(qū)供銷價(jià)對(duì)比
2.1 整體土地市場(chǎng)情況
2019年商業(yè)土地供應(yīng)和成交最高為官渡區(qū)，成交面積865畝，規(guī)劃建面成交最高是呈貢區(qū)，較官渡區(qū)規(guī)劃建面多近44萬(wàn)㎡高出近20%，樓面地價(jià)最高為西山區(qū)價(jià)格為6654.25元/㎡，昆明主城五區(qū)中西山和呈貢區(qū)商業(yè)用地成交產(chǎn)生溢價(jià)，溢價(jià)率最高是呈貢區(qū)，溢價(jià)高達(dá)41.87%，整體供求關(guān)系可看出官渡區(qū)雖然隨巫家壩、會(huì)展片區(qū)和新螺螄灣等屬性帶動(dòng)商業(yè)供應(yīng)量高，但房企認(rèn)為呈貢區(qū)未來(lái)的商業(yè)發(fā)展空間相對(duì)高一些。
【2.1.2 商業(yè)土地市場(chǎng)】各板塊供銷價(jià)對(duì)比
2.1 整體土地市場(chǎng)情況
各板塊中供應(yīng)成交最高為呈貢板塊，其次是東南板塊，商業(yè)土地溢價(jià)率最高同樣屬于呈貢板塊溢價(jià)率達(dá)41.87%，較2018年0.55的溢價(jià)率上升了41%，由此可看出 呈貢未來(lái)商業(yè)的配套也會(huì)較大的提升。成交單價(jià)最高為官南板塊1293.21萬(wàn)元/畝，官南片區(qū)價(jià)值已超過(guò)中心、次中心板塊成為絕對(duì)的價(jià)值高地，大昆明商業(yè)中心南遷趨勢(shì)明顯。
【2.1.2 商住土地市場(chǎng)】商住用地整體供銷價(jià)
2.1 整體土地市場(chǎng)情況
昆明整體商住用地量?jī)r(jià)持續(xù)五年呈上升趨勢(shì)，成交單價(jià)709.44萬(wàn)元/畝，同比上浮11%，樓面地價(jià)小幅增長(zhǎng)1%達(dá)3177.28元/㎡，2019年全年供應(yīng)分為年除、年 中、年末三個(gè)階段，成交熱度較高為6—8月和12月，成交節(jié)奏因上半年各類節(jié)假日影響，企業(yè)抓緊時(shí)間銷售產(chǎn)品和年中土地放量增加刺激企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)有關(guān)。
【2.1.3 成交樓面地價(jià)】商住用地TOP10
2.1 整體土地市場(chǎng)情況
2019年商住類用地成交樓面地價(jià)前十中6宗土地為商業(yè)用地，其余兩宗住兼商用地、兩宗純住宅用地，相較2018年TOP10成交樓面地價(jià)大幅攀升，總體對(duì)比較上年提升61%，商業(yè)最高價(jià)不去年同比增幅達(dá)170%，住宅增26%。
2.2 一級(jí)土地市場(chǎng)小結(jié)
【2.2.1 土地市場(chǎng)小結(jié)】昆明土地市場(chǎng)屢創(chuàng)新高昆明市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Λ@房企認(rèn)可
2.2 一級(jí)土地市場(chǎng)小結(jié)
2019年昆明土地市場(chǎng)持續(xù)走高，住宅用地依然是供需主流用地，政府放量充分刺激房企拿地積極性，隨著外來(lái)房企不斷涌入，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，土地市場(chǎng)熱度不減，但競(jìng)拍條件逐步加碼拿地成本不斷提高，整體土地市場(chǎng)回歸理性各大房企開(kāi)始謹(jǐn)慎。
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