3.1 項(xiàng)目過(guò)規(guī)不預(yù)售證發(fā)放
【3.1.1 項(xiàng)目過(guò)規(guī)情況】隨著開(kāi)發(fā)商推盤(pán)節(jié)奏加快，項(xiàng)目同一年拿地時(shí)隔幾個(gè)月便有地塊獲得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。新項(xiàng)目的持續(xù)增多，也推動(dòng)地塊過(guò)規(guī)量急速上升。
2019年昆明133個(gè)商品房項(xiàng)目過(guò)規(guī)159次，過(guò)規(guī)總建面3103.18萬(wàn)方。從月度走勢(shì)看，項(xiàng)目過(guò)規(guī)個(gè)數(shù)2019年3、4、9、10、12月較高。
【3.1.2 項(xiàng)目過(guò)規(guī)情況】昆明主城房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目過(guò)規(guī)量仍然保持在一個(gè)較高的水平
一貫位居區(qū)域最高的官渡區(qū)，在2019年的過(guò)規(guī)量還是排在第一，過(guò)規(guī)總建面約993.25萬(wàn)平米，卙比32.12%，所占比例相比上一年微降。其次是呈貢，過(guò)規(guī)總建面約 535.5萬(wàn)方，排到了區(qū)域第二的位置。西山、盤(pán)龍、五華三個(gè)區(qū)的過(guò)規(guī)總建面相近 。
全年純住宅地塊的過(guò)規(guī)總建面仍是最高，高達(dá)1511萬(wàn)平米，占比48.88%，接近一半。另商住混合類(lèi)用地過(guò)規(guī)總建面約818.8萬(wàn)方，占比26.48%；商業(yè)用地總建面約750.5萬(wàn)方，占比24.27%。
【3.1.3項(xiàng)目過(guò)規(guī)情況】昆明市預(yù)售證發(fā)放在19年處二一個(gè)較高的水平，較去年下半年預(yù)售證發(fā)放明顯提高。
昆明主城房地產(chǎn)預(yù)售證發(fā)放仍然保持在一個(gè)較高的水平。昆明主城全年過(guò)規(guī)項(xiàng)目共536個(gè)地塊總面積約1789.49萬(wàn)平米，過(guò)規(guī)總建面超3092 萬(wàn)平米。環(huán)比上漲265.01%，同比上漲10.84%。
【3.2.1 昆明住宅市場(chǎng)供銷(xiāo)價(jià)】昆明住宅市場(chǎng)供銷(xiāo)平衡，價(jià)栺穩(wěn)步上升
2019年全年昆明房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)逐漸穩(wěn)定，供求價(jià)穩(wěn)定上漲，供應(yīng)量1097.56萬(wàn)㎡，成交量1014.72萬(wàn)㎡，市場(chǎng)均價(jià)14105元/㎡，供求比約1.2市場(chǎng)供求關(guān)系平衡；同比2018年新增供應(yīng)上漲近10%，銷(xiāo)售面積漲幅13%，成交均價(jià)上漲5%，2019年相較2018年相比漲幅有所下降，呈現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊龐大。
【3.2.2 昆明住宅市場(chǎng)存量及去化周期】昆明住宅市場(chǎng)存量有所上漲，但去化周期穩(wěn)定
昆明住宅市場(chǎng)在2019年3月市場(chǎng)存量523萬(wàn)斱達(dá)到市場(chǎng)最低點(diǎn)，進(jìn)入下半年后隨著市場(chǎng)供應(yīng)量增大，存量逐漸上漲，目前昆明市場(chǎng)住宅存量穩(wěn)定在663萬(wàn)方；目前昆明住宅市場(chǎng)去化周期為7.8個(gè)月。
【3.2.3 各方位住宅供銷(xiāo)存價(jià)】熱點(diǎn)區(qū)域?yàn)槲魇袇^(qū)呾南市區(qū)，各片區(qū)成交均價(jià)穩(wěn)定上漲，去化速度穩(wěn)定。
南市區(qū)市場(chǎng)供銷(xiāo)體量相比其他片區(qū)較大，是目前市場(chǎng)認(rèn)可度較高的主力區(qū)域；銷(xiāo)量較18年相比西市區(qū)和南市區(qū)因區(qū)域內(nèi)熱點(diǎn)項(xiàng)目增多銷(xiāo)售面積明顯上漲，各片區(qū)均價(jià)穩(wěn)定上漲；在各個(gè)片區(qū)中南市區(qū)存量267.59萬(wàn)斱為各區(qū)域最高，中市區(qū)去化18個(gè)月為各區(qū)域最高，呈貢區(qū)去化最快僅6個(gè)月。
【3.2.3 各行政區(qū)住宅供銷(xiāo)存價(jià)】經(jīng)開(kāi)區(qū)因本年度多個(gè)熱點(diǎn)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)成為本年度熱點(diǎn)區(qū)域
2019年各行政區(qū)中五華、宏渡、經(jīng)開(kāi)住宅規(guī)模增長(zhǎng)迅速，其中五華增長(zhǎng)最為明顯，較18年上漲53%；各行政區(qū)銷(xiāo)售上漲最為迅速的行政區(qū)為經(jīng)開(kāi)區(qū)，2019年共銷(xiāo)售58萬(wàn)方較去年上漲69%；各板塊成交均價(jià)上漲平穩(wěn)，其中高新區(qū)上漲10%為各行政區(qū)最高；高新區(qū)去化速度最快，去化周期僅為5.2個(gè)月，官渡區(qū)存量187萬(wàn)方為各區(qū)域存量最大，但去化速度優(yōu)秀去化周期為6個(gè)月。
【3.2.3 各板塊住宅供銷(xiāo)存價(jià)】官南、高新、東南、呈貢四區(qū)市場(chǎng)供銷(xiāo)體量較大，是目前市場(chǎng)認(rèn)可度較高的主力區(qū)域
2019年各板塊中空港、官南、高新及西山片區(qū)住宅規(guī)模增長(zhǎng)迅速，其中空港及官南兩個(gè)板塊增長(zhǎng)最為明顯，分別較18年上漲142%、76%； 各板塊銷(xiāo)售上漲最為迅速的板塊為西山板塊，2019年共銷(xiāo)售65萬(wàn)方較去年上漲107%；各板塊成交均價(jià)上漲平穩(wěn)，其中空港和官南片區(qū)上漲11%為各區(qū)域最高；世博去化速度最快，去化周期僅為2.4個(gè)月，官南片區(qū)存量100萬(wàn)方為各區(qū)域存量最大，但去化速度優(yōu)秀去化周期為6個(gè)月。
【3.2.4 住宅市場(chǎng)成交結(jié)極】目前昆明住宅市場(chǎng)對(duì)二高層住宅和三房產(chǎn)品比較看重
在各類(lèi)建筑形態(tài)中，因目前市面高層產(chǎn)品較多，成交均價(jià)在13762元/㎡符合多數(shù)購(gòu)房者的預(yù)期，所以高層產(chǎn)品以銷(xiāo)售55532套成為昆明市場(chǎng)中銷(xiāo)售套數(shù)最高的建筑形態(tài)；在各類(lèi)戶(hù)型產(chǎn)品中三房產(chǎn)品成交量最高，目前開(kāi)放二胎政策，很多購(gòu)房家庭對(duì)二臥室的數(shù)量比較看重，對(duì)二目前市場(chǎng)上性?xún)r(jià)比較高的三房產(chǎn)品比較青睞。
【3.2.5 昆明市住宅廣義存量】昆明市住宅供應(yīng)量相對(duì)穩(wěn)定，17年起隨總體供應(yīng)量的增多，住宅潛在供應(yīng)上漲迅速
2017年起隨著昆明市政府土地供應(yīng)量的增加，昆明整體住宅廣義存量隨之逐漸上漲，截止19年昆明住宅潛在供應(yīng)量已增長(zhǎng)至1786萬(wàn)㎡，去化周期為21.12月；昆明市各板塊中，住宅潛在供應(yīng)最高的為官南片。
【3.2.6 高層交叉分析】 2019年高層成交74360套，核心主力為100-130㎡、140-180萬(wàn)。面積天花板170（≤170㎡成交套數(shù)占比96%，＞170㎡僅占4%）�？們r(jià)天花板300萬(wàn)（≤300 萬(wàn)占比97%，＞300萬(wàn)僅3%）
【3.2.6 洋房交叉分析】
2019年洋房成交7746套，核心主力為110-130㎡、100-160萬(wàn)。面積天花板200㎡（≤200㎡成交套數(shù)占比96%，＞200㎡僅占4%）�？們r(jià)天花板400萬(wàn)（≤400 萬(wàn)占比95%，＞400萬(wàn)僅5%）
【3.2.6 別墅交叉分析】
2019年別墅成交1524套，核心主力為140-160㎡、500-700萬(wàn)。面積天花板450㎡（≤450㎡成交套數(shù)占比96%，＞450㎡僅占4%）。總價(jià)天花板1500萬(wàn)（ ≤1500萬(wàn)占比98%，＞1500萬(wàn)僅2%）
【3.2.7 昆明住宅市場(chǎng)小結(jié)】
2019年全年昆明住宅市場(chǎng)供銷(xiāo)仍保持旺盛勢(shì)頭量?jī)r(jià)齊漲，供求關(guān)系長(zhǎng)期保持平衡中位數(shù)間，證明市場(chǎng)穩(wěn)定、平穩(wěn)，整體市場(chǎng)順應(yīng)“南延北拓”城市發(fā)展軸，自北向南市場(chǎng)熱度逐漸增高，成交結(jié)構(gòu)方面高層是絕對(duì)主力，戶(hù)型則以三房、四房為主，面積100-130㎡，總價(jià)140-180萬(wàn)元為主，改善型特征明顯。
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