昆明公寓價(jià)格已逼近開發(fā)成本，是不是該出手了？

說起今年昆明的公寓市場(chǎng)，總的來說就一個(gè)字：跌。到底價(jià)格跌到了什么程度？有三個(gè)標(biāo)志性事件可以管中窺豹。

首先是在今年8月，位于呈貢的實(shí)力蝶錦臺(tái)推出了每平米4700元的精裝公寓，首次將呈貢的精裝公寓價(jià)格拉到了5000以下。

其次是前不久，巫家壩某項(xiàng)目的公寓將售價(jià)拉低到8000多，以至于惹惱了一位前期曾經(jīng)以11000元的價(jià)格買了10多套公寓的投資者，要求開發(fā)商退房。此事經(jīng)媒體公開后，巫家壩片區(qū)的公寓行情和市場(chǎng)信心無疑都遭受了重?fù)簟?/p>

在巫家壩投資10多套公寓的王女士接受媒體采訪

第三件事發(fā)生在上周，位于嵩明的恒大陽光半島有一批工程抵款公寓出售，精裝修，但價(jià)格只要3700元。這段時(shí)間昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)上的工程抵款房不少，其實(shí)大家都知道，大部分實(shí)際上是開發(fā)商在利用這個(gè)名頭搞促銷。陽光半島這批公寓數(shù)量不多，價(jià)格這么低也令人咂舌。

上述三個(gè)項(xiàng)目分別代表了昆明公寓的三種類型，一種是像恒大陽光半島一樣的遠(yuǎn)郊旅居大盤公寓，這類公寓在嵩明、空港片區(qū)、晉寧、安寧以及陽宗海都有；第二種是呈貢這種新興城區(qū)非核心地段的公寓；第三種則是城市核心區(qū)熱點(diǎn)地段的公寓。雖然巫家壩目前還在開發(fā)當(dāng)中，但未來是昆明新中心，現(xiàn)在在巫家壩買公寓的人，看中的也是地段價(jià)值。類似的公寓目前數(shù)量最多，主城區(qū)成熟地段的公寓基本都屬于這個(gè)類型，交通方便、配套成熟是此類公寓的特點(diǎn)。

盡管三個(gè)降價(jià)公寓項(xiàng)目分屬于三種類型，但都有一個(gè)共同的特點(diǎn)，即促銷價(jià)已經(jīng)逼近甚至達(dá)到開發(fā)成本，再降也沒什么空間了。

以巫家壩的項(xiàng)目為例，當(dāng)年樓面地價(jià)大概是5000元一平方，加上每平方大約3000元的其他開發(fā)成本以及稅費(fèi)，賣8000多確實(shí)差不多就是成本價(jià)。

巫家壩公寓項(xiàng)目眾多，消化是個(gè)難題

再看恒大陽光半島3700元的精裝公寓，就算嵩明的地價(jià)再便宜，這個(gè)價(jià)格還包括裝修，能不能覆蓋成本都不好說。

當(dāng)然上面幾個(gè)例子都有自己的特殊性，比如蝶錦臺(tái)和巫家壩某公寓都屬于尾房，降價(jià)清盤也在情理當(dāng)中。至于恒大陽光半島，考慮到今年恒大幾乎打了一年的價(jià)格戰(zhàn)，動(dòng)不動(dòng)就是7折賣房，現(xiàn)金流高于一切，拿出少量公寓賣3700也能理解。

可是市面上這么多公寓降價(jià)銷售，其他正常銷售的公寓定價(jià)也不能不受影響，比如近期江東地產(chǎn)推出的江東永和府精裝橙星公寓，公開打出的價(jià)格也只有8900元每平方。而目前市面上售價(jià)上萬的公寓，要么是市中心地段好，比如像逸天峰這樣走豪華路線的精裝產(chǎn)品，要么是像北京路億萊這種絕版LOFT，實(shí)得面積極大，而且別出心裁地做出了雙鑰匙上下兩個(gè)獨(dú)立套房的設(shè)計(jì)，產(chǎn)品本身非常稀缺。再就是像潤城、上悅天地等樓盤的公寓，有學(xué)位或?qū)W區(qū)加持。同樣地段同等配套和檔次的精裝住宅，價(jià)格至少比公寓高出50%以上。

億萊的LOFT公寓實(shí)現(xiàn)了樓上樓下相互獨(dú)立的雙套房設(shè)計(jì)，頗具匠心

可能有些人不相信，覺得開發(fā)商怎么可能以接近成本價(jià)賣公寓，其實(shí)像巫家壩的公寓之所以只賣八九千，主要是同一個(gè)項(xiàng)目中還有住宅部分，住宅的售價(jià)當(dāng)初開盤就賣到1萬7，后期賣到2萬甚至更高，成為開發(fā)商利潤的主要來源。至于公寓，少賺甚至不賺，只要能覆蓋成本快速回款就能接受。

也有一些潛在的公寓購房者和投資客認(rèn)為，既然今年昆明公寓總體上市不斷降價(jià)，是不是再等一等，開發(fā)商還會(huì)虧本銷售，那時(shí)再出手豈不是更劃算。這種可能性不是沒有，只不過房企除非是資金緊張到走投無路，否則不會(huì)出此下策，而且開發(fā)商一旦虧本銷售，自身能否正常經(jīng)營甚至生存就有問題了，項(xiàng)目能不能正常交房也就不好說了。

所以實(shí)話實(shí)說，即使刨開一些特價(jià)促銷項(xiàng)目，眼下昆明公寓其實(shí)也已經(jīng)變得比較劃算，有需求可以考慮出手，所謂產(chǎn)權(quán)年限短、水電費(fèi)貴、交易契稅高等缺點(diǎn)，在與住宅相比的巨大價(jià)格差距面前都不是個(gè)事。就拿巫家壩8000多的LOFT公寓來說，比同一個(gè)項(xiàng)目的住宅便宜一半，就算水電費(fèi)貴一點(diǎn)，那又能多出幾個(gè)錢？

當(dāng)然買公寓選對(duì)項(xiàng)目也很重要，并不是什么樣的公寓都值得買。有關(guān)在昆明買公寓應(yīng)當(dāng)注意的要訣，請(qǐng)關(guān)注云南房網(wǎng)接下來的報(bào)道。

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